2020年3月30日，西宁市司法局发布《关于公开征求意见的公告》（后附全文），征求社会各界意意见。
此次《西宁物业管理条例》（征求意见稿）可谓是亮点频多，MR.LIU和大家一起来解读一下。
小区共有部分收益归业主所有
根据《西宁物业管理条例》（征求意见稿）第二十条规定：利用物业管理区域共有物业进行经营活动的，应当由业主共同决定，收益属于业主共有，所得收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。
众所周知，此前物业管理条例也规定共有部分收益处于全体业主，但对收益用途约定不明确，导致物业服务公司常以此收入冲抵物业费。
现在，共有部分收益的使用明确了，共有收益就是业主的钱，怎么使用业主大会说了算。要么补充专项维修基金，要么业主大会自行决定。也就是说，业主大会如果决定“共有收益全体业主分钱”也符合法律规定。
也许会有人说，钱在物业公司那里，业主大会想自己决定不好办吧？
谁说钱一定在物业公司那里？现在业主大会可以自己签合同，把钱存自己账户，因为业主大会有自己的“身份证”了。
业主大会拥有“身份证”
根据《西宁物业管理条例》（征求意见稿）第二十一条规定：县（区）房地产行政主管部门受理备案材料后，经审查符合条件的，应当在十个工作日内颁发备案通知书并发放统一社会信用代码证书。业主大会取得备案通知书后， 由业主委员会依法申请刻制业主大会、业主委员会印章。
业主大会拥有“身份证”有什么好处呢？
业主大会拥有自己的统一社会信用代码证书、印章，就成为了真正意义上的市场主体，可以以自己的名义签订合同、在金融机构开设业主共有资金共管账户。
业主大会没有账户，导致共有资金通常统一放置在物业服务企业账户，业主无法进行监督。通过业主大会设立账户，业主们就可以更好地行使监督权利。
举个例子，以前共有部分的营业收入，比如电梯广告、门闸广告等，都是由物业管理公司与广告公司签订合同。以后这类合同是不是可以由业主大会签署？然后收入存到业主大会的账户？
说到这里，有些人会想，如此规定业主委员会主任的权限太大了，如何对他进行监督？
对业委会主任进行离任审计
根据《西宁物业管理条例》（征求意见稿）第二十二条：业主大会采取会议方式，决定下列事项：(八)确定业主大会、业主委员会工作经费和业主委员会 委员工作补贴标准，
对业主委员会主任实施任期、离任经济责任审计。看前面内容大家可以看出，业主大会和业主委员会的权力加强了，特别是业主委员主任，成了“实权”主任。
大家算一下，西宁规模稍微大点的小区，一年的物业费和采暖费收入就能上千万。如果考虑到电梯广告、道闸广告等收入，业主委员会主任的监督也很重要。
众所周知，任期、离任经济责任审计是拥有一定人权、事权、财权的领导干部享受的“待遇”，这几年不少贪腐官员都倒在了离任经济责任审计上。
此次西宁把这个“待遇”给予了业主委员会主任，也看出对业委会主任贪腐问题的重视。
物业服务按星级收费
根据《西宁物业管理条例》（征求意见稿）第四十二条规定：本市物业服务企业应当参加信用等级评价，实行星级服务。第四十四条规定：物业服务收费应当区分不同物业的性质和特点，遵循合理、公开、服务质量和价格相符的原则确定，实行政府指导价和市场调节价。
实行星级服务，服务好收费高，服务差收费低。意味着西宁物业公司的收费标准将进一步拉大，
该条例提到了两种定价标准，那么什么小区执行政府指导价呢？
具体要等西宁出台具体的收费办法确定，但根据《青海省住宅物业服务收费管理办法》规定，保障房、房改房、老旧住宅小区以及住宅前期物业服务实行政府指导价管理 。以后西宁的规定应该会大体与此一致。
支持安装摄像头监控高空抛物
根据《西宁物业管理条例》（征求意见稿）第五十六条规定：物业管理区域禁止从建筑物抛掷物品危害他人安全或者破坏环境卫生。经业主共同决定，物业服务企业可以采取适当的技术措施就前款禁止的行为采集相应证据，但是不得侵犯他人隐私。
高空抛物、坠物引发的社会矛盾非常多，最高人民法院发布《关于依法妥善审理高空抛物、坠物案件的意见》，要求依法从重惩治高空抛物犯罪。但如果找到侵权责任人却是个大难题。
前几天《青海法制报》发了一则新闻，西宁某物业公司的保洁周大姐被高空坠落的半块砖头砸中头部，共计住院治疗179天，支付医疗费22万余元。事后周大姐将物业公司及85户业主告上法庭。
最后物业公司自愿支付医药费20余万，法庭判决被告54人各补偿1994.57元，周大姐、物业公司、无关业主都挺无辜，反倒便宜了侵权行为人。
怎么找到侵权行为人呢？西宁有些小区在加装摄像头监控。此次《西宁物业管理条例》（征求意见稿）以地方性法规的形式，支持了这一做法。
明确加装电梯门槛
根据《西宁物业管理条例》（征求意见稿）第六十条规定：对住宅物业共有部分进行增设电梯等二次开发、改造的，应当经本幢或者本单元全体业主所持投票权数三分之二以上且业主总人数三分之二以上多数同意，并符合规划、土地、建设、特种设备、环境保护、消防等法律、 法规规定和技术规范。
根据《西宁市既有多层住宅加装电梯工作实施方案》规定，经小区、楼幢或单元全体业主商议达成一致加装电梯意见。
有人可能会问，两份文件以哪个为准？《西宁物业管理条例》是地方性法规，《西宁市既有多层住宅加装电梯工作实施方案》只是其他规范性文件，以《西宁物业管理条例》法律效力更高，应以此为准。
如果《西宁物业管理条例》通过，将会降低加装电梯的门槛。双重三分之二的规定，意味着6层的多层建筑，只要3、4、5、6层业主同意，就可以加装电梯。
深刻影响西宁物业行业发展
大家可以看出，此次《西宁物业管理条例》（征求意见稿）对西宁物业管理领域的进行了十分详尽的规定，强调业主大会的事权和财权，并强化物业服务公司的服务属性。
如此规定有点像公司的权力架构，公司属于全体业主，管理层只是股东们雇佣的管理者。同样，小区也属于全体业主，物业公司也只是管理者。
按照《公司法》的有关规定，公司解聘管理层是不需要任何理由的，同样在《西宁物业管理条例》（征求意见稿）中也没有对解聘物业公司要求理由，只要符合法定程序即可。
通过构建完备的小区权力架构，可以更好地促进西宁物业服务企业提高服务书评，树立竞争意识。如此业主省心、政府省心，优秀的物业服务公司也可以扩大规模，增加收益，可谓三方共赢。唯一受损的就是服务不好的物业服务企业。
此外，《西宁物业管理条例》（征求意见稿）也对其他事项进行了详细规定，可以说，此次征求意见稿已经向一线城市的物业管理模式看齐。
2019年，西宁制定出台了《西宁市“强化物业服务”三年行动实施方案》，配合此次《西宁物业管理条例》，将会对西宁物业行业产生深刻影响。
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