中新經緯4月2日電(薛宇飛 實習生林琬斯)近日，上海房企上坤地產集團有限公司(以下簡稱“上坤地產”)在港交所遞交了招股書。根據相關機構的排名，這家年輕的房企，在近兩年挺進了中國房企百強之列。
招股書顯示，上坤地產淨負債率在2017年曾高達684.9%，之後雖然迅速走低，但仍高於行業平均水平。近幾年，公司借款利率持續上升的同時，短期債務佔比也偏高，截至今年2月底，有49.0%的借款將在一年內到期。
高度依賴上海市場 營收倚重樾山項目
2010年，曾在建業股份擔任副總裁的朱靜在上海創立了上坤，之後開發了首個住宅項目。招股書稱，2015年，憑藉上海•樾山項目低密度優質別墅在上海佘山樹立知名度。2016年，上坤地產進軍蘇州市場，啟動了全國擴張計劃。
截至2020年2月29日，上坤地產在全國8個省市的14個城市中擁有43個物業項目，分佈於長三角經濟區、粵港澳大灣區、華中等區域，總佔地面積160萬平方米，總土地儲備約360萬平方米。不過，長三角經濟區仍是上坤地產的主陣地。
“我們高度依賴長三角經濟區的房地產市場，尤其是上海。截至2020年2月29 日，我們應占總建築面積超過70%位於長三角經濟區，且近半數的物業項目及我們應占超過18%的總建築面積位於上海。與往績記錄期，我們於2017年、2018年及2019年的物業銷售收益分別有約100.0%、100.0%及60.8%來自上海的物業項目。”招股書中稱。
上坤地產營收等數據。來源：上坤地產招股書
近幾年，上坤地產的營收得到快速增長，2017年-2019年，營收分別約為12.01億元、68.47億元及75.35億元，複合年增長率為150.5%。公司的收益主要來自銷售所開發的物業，2017年-2019年，物業銷售佔總營收的比例分別約為97.3%、99.1%、98.9%，招股書稱，預期未來數年物業銷售仍繼續構成其大部分收益來源。
上海樾山項目結轉數據。來源：上坤地產招股書
不過，上坤地產2018年、2019年的營收均較2017年大幅增長，主要得益於上海樾山別墅及聯排項目進行了結轉。招股書顯示，2018年，上海·上坤樾山美墅、上海·上坤樾山四季、上海·新城樾山璟裡、上海·新城樾山明月4個項目的部分建築面積進行了結轉，分別取得收入約25.43億元、14.03億元、22.16億元、6.0億元，總計約67.62億元，佔當年全部營收的約98.76%；2019年，上述四個項目及上海·上坤樾山半島、上海·新城樾山半島，分別結轉收入約2396.7萬元、2358.0萬元、1.06億元、16.17億元、32.14億元、7.09億元，總計約56.94億元，佔當年全部營收的約75.57%。
上坤地產並未在招股書中披露公司的銷售業績。根據第三方機構克爾瑞地產研究中心公佈的數據，2017年-2019年，公司流量金額或全口徑銷售額分別為51.5億元、229.5億元與271.8億元，排在中國房企的第189名、第96名與第91名。也就是，上坤地產在2018年邁入了百強地產行列。
毛利率由高轉低 淨負債率高於行業平均值
上坤地產毛利等數據。來源：上坤地產招股書
2017年-2019年，上坤地產的毛利分別約為3.71億元、35.26億元與30.71億元，毛利率分別為30.9%、51.5%與40.8%。對比行業數據，上坤地產近三年的毛利率雖然保持在較高位置，但並不穩定，出現了由高轉低的情況。
如同2018年、2019年營收數據大幅上漲的原因一樣，上坤地產毛利率出現波動也是受到上海樾山等項目的影響。招股書解釋稱，公司2018年毛利率升至51.5%，是由上海·上坤樾山半島、上海·新城樾山明月及蘇州·上坤水岸四季項目的交付項目產生相對較低的收購成本及其毛利率較高所致。
至於2019年的毛利及毛利率均不及2018年，上坤地產稱，2019年毛利下降12.9%至30.71億元，毛利率從51.5%降至40.8%，主要由於物業類型及地點方面的產品組合變動，2019年蘇州物業的平均售價低於上海物業。2019年，上坤地產共結轉了11個物業項目，其中9個位於上海，平均售價為46906元/平方米，2個位於蘇州，平均售價為22219元/平方米。
中國城市房地產研究院院長謝逸楓對中新經緯客戶端表示，由於拿地成本與建設較低，別墅項目的整體毛利率水平高於普通住宅，同時，整體上看，由於售價較高，一線城市項目的毛利水平也高於二三線城市。隨著上坤地產別墅項目佔比減少，並向其他城市拓展，毛利率存在繼續走低的可能。
2017年-2019年，上坤地產分別錄得淨利潤約為3457.8萬元、6.73億元、6.77億元，複合年增長率為342.3%，淨利潤率分別為2.9%、9.8%、9.0%。上坤地產2017年的淨利潤雖然為正，但主要是因為當年投資物業的公平值收益達2.54億元，招股書稱，如果撇去同期投資物業的公平值收益，公司將於2017年產生虧損。
負債方面，上坤地產2017年的淨負債率一度高達684.9%，之後迅速下降，2018年、2019年分別為325.9%、118.8%。根據克而瑞地產研究中心發佈的報告，2019年上半年174家典型房企的加權平均淨負債率為91.37%，上坤地產的淨負債率依然處在行業高位。
短期債務佔比偏高 上市募資用於償債
上坤地產融資成本等數據。來源：上坤地產招股書
截至2017年、2018年及2019年年底，上坤地產計息銀行及其他借款總額分別為51.97億元、74.59億元及67.66億元，加權平均實際利率分別為7.4%、9.3%及9.4%，融資成本有所上升。
招股書稱，借款利率的上升，是其他借款增加所致，其他借款與銀行借款相比通常有較高的利率。其他借款，包括獨立第三方、資產管理及信託融資安排的貸款。截至2019年底，上坤地產資產管理、信託融資及其他融資安排約45.21億元，佔總計息銀行及其他借款總額的66.8%。
例如，上坤地產於今年1月1日起與信託公司就項目開發訂立信託融資安排，信託融資安排的本金總額約為2.2億元，年利率就達到了13.0%。
另外，其短期債務佔比偏高。截至2020年2月29日，上坤地產計息銀行及其他借款總額較2019年底減少5億元，至62.7億元，但其中有30.7億元，即49.0%的借款將於一年內到期，兩年到期的借款也有19.4億元。
上坤地產現金及現金結餘等數據。來源上坤地產招股書
截至2020年2月29日，上坤地產的現金及現金結餘(包括現金及現金等價物、已抵押存款及受限制現金)約為29.05億元，勉強與一年內到期的借款持平，但如果刨去已抵押存款和受限制現金，現金及現金等價物只有約11.54億元。
謝逸楓稱，上坤地產一年內到期借款佔比達49%，短期債務佔比較大，而當前的現金及現金等價物已經不能覆蓋短債，公司現金流較為緊張。
2019年10月，杭州銀行向上坤地產提供了20億元的授信額度，同年12月，大連銀行及韓亞銀行(中國)有限公司向其提供50億元、20億元的授信額度。但截至2020年2月29日，上坤地產未動用的銀行融資僅剩12.2億元。
為改善債務結構及鞏固資產負債表管理，上坤地產稱，擬使用業務所得經營現金或一部分上市募集款項償還該等短期借款，並將尋求將部分短期借款轉變為長期借款。具體來看，本次上市募集資金的約60%將用作開發現有物業方面，包括開發項目的物業成本；約30%將用作償還項目開發的部分現有計息銀行及其他借款；約10%將用作一般營運資金用途。(中新經緯APP)
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