这是“武汉房姐”带你赚钱的第三年，已经带领10000+人资产破千万，22次成功判断各城市楼市波动，关注武汉房姐，成为最会买房的人。

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提问：房姐您好。本来只是想看看房姐对武汉购房的建议，把问题看完后发现房姐真的很好，不仅仅只是针对房子还有对我们这些迷茫的人的建议和指引。我想和房姐说说的现状和困惑，希望房姐能帮我解答。我和我爸在武汉生活，是河南户口。家里只有一套价值80多万的还建房在红旗欣居，手里目前有二十多万。女朋友前不久和我分手了，她妈妈反对，因为觉得我家里条件不行，房子首付要凑，房贷一个月五六千，她女儿和我在一起不会幸福。毕业一年半了，目前在深圳上班，年薪15万，想回武汉了。最近因为分手特别崩溃，前女友也找了新男朋友，家境很好。感觉特别挫败，想回武汉能把房买了，但是看到房价，觉得很灰心。我这情况适合现在买房吗?

爱情是无私的，一切出于成本、收益、占有考量的，那都不是爱。有些东西，你无需描述，遇到了自然会把你点燃。

分手之后，没有人会心情好。影响情绪，影响工作，身体状态也会不好。这样会陷入更糟的状况。我能想到的是，唯一的建议是：让自己忙起来，当你忙过一段时间过去，心里会好受一些。

遇上一个心心相印的爱人，拥有一段美满的感情和婚姻，是极度奢侈的事情，怎么可能就一定在规划好的时间里恰当地发生。人生是马拉松长跑，真正的竞争，要到三十岁以后。你刚毕业，日子还长，弯道超车你有足够的时间。

我的建议是在深圳工作，但是房子买在武汉。红旗欣居出手后，裂变2套低价潜力盘。一套父母自住，一套你自己作为投资。武汉需要淘淘笋。

武汉投资回报率最大的盘，详见知识星球内部分享。

提问：房姐您好 丰台角门东里的房子怎么样 看了一套单价5.6左右 另外我上班在西土城，您有合适的小区推荐么 二套房 手上子弹150

回答：西土城上班，自住兼顾投资，可以关注惠新西街。 角门这个地段可以，南边要选筹的话，十号线沿线是优先选择。 角门的定位，不是产业，而是一个双轨的交通节点＋大片居住社区： 北到金融街，南到大兴，十号线到东三环，高铁一站地 简单说，这里就是交接产业区的居住社区，但距离地铁步行有一段距离。 单价5万内可入，单价到了5万以上，不如淘淘角门00后的次新盘。

提问：智慧的房姐你好，武汉市泛海芸海园目前148平米，毛坯单价是2.8万，值得投资吗？另外想问问武汉市的领涨区域可以投资哪几个楼盘，单纯从投资回报率考量？

提问：请问房姐！汉南恒大时代新城8000精装修(地铁文旅大盘)，和鄂州恒大文化旅游城7500精装修(童世界)这两个盘值得投资吗，升值空间大吗，是否要等地铁开通和相关文旅配套起来后升值？

回答：你好，这2个盘都没有投资价值。 汉南属于武汉远郊区里最没有投资价值的，距离主城区太远。 远郊区的第一条地铁开通之前，房价会透支，加上各大开发商的宣传，新盘价格抬升明显。但是地铁开通之后，利好出尽，人口反向输送，房价反而涨不起来，很难有人接盘。 文旅城以前分析过很多次: 在距离主城三五十公里开外的湖边或者山脚下，圈起一块地建造一条和古文化概念沾边的街区，再做一个温泉或者游乐场，一个特色的小镇就诞生了。

很多人会被眼前的美景陶醉，梦想就要在这里过上周末度假或者退休养老的生活，战战兢兢的走进了售楼部，一问价格首付才十几二十万，于是脑子一热就交了定金，买这种房子不仅仅是伪需求，更是一种伪投资。 从需求上讲，相比泡温泉，老人更需要的是健全的医疗设施，相比游乐场儿童更需要的是优质的教育场馆，孟母三迁为的就是有一个好的教育环境。 从投资上讲这种资产一是没有升值潜力，二是没有变现能力。 能推动房子升值的是学校地铁，商业医疗，绝对不是什么温泉SPA，更不是什么过山车和海盗船。 武汉买房优先三环内主城区，子弹50以上，破限购买。

提问：房姐好，已在沈阳富力买了一套房子，目前在武汉沌口自住一套无贷款房，年收入30左右，手上目前剩余20个子弹: 方案1.再在沈阳富力旁边即将开盘的恒大时代新城买一套？ 方案2.继续攒钱，2020年底再在武汉买一套房子？ 纯投资，望回复，

回答：大单优先，先买武汉。 沌口出手裂变，或者抵押融资，继续入手低价潜力盘，四新 白沙洲 后湖 光谷东等。 沈阳未来有闲散子弹再加仓。 恒大时代新城昨天分析过，很普通的项目，位置边缘，可能溢价比较多。 感谢付费！

提问：[新人首问]房姐，我和老公在武汉有两套房、银川一套房: 1、中建福地星城83平两居，老公公积金贷款40万，商贷10万，已入住两年。 2、联泰香域水岸98平，2万单价买的，商贷利率上浮20%，贷款60万，毛坯，已空置两年。 3、银川6700的单价买了一套195平的房子，小区名是鸿曦阅海湾，商贷90万。已经空置两年。 请问，这三套房是否值得持有，现在有15万，如果房姐觉得没问题，我就将青山的房子装修出租；如果需要卖了再买，我就筹集资金。目前家庭年收入40万。另外如果持有的话，是否可以把青山那套房子的商贷转成我的公积金，我公积金没用过。此外我父母还有购房名额，年近70，不知道是否可以用上。不胜感激。

回答：银川出手，城市能级不行，趁着出手。 联泰香域水岸继续持有，青山滨江还有利好，一线江景保值能力强。 尾款60万可以商转公。 装修后出租或者做民宿。 老人票70岁已经没有价值了，把中建福地星城尾款还清之后，过户给老人。 腾出2张房票，入手2套低价潜力盘。

提问：新人首问，房姐你好。想请你就我个人情况提点购买上海房产的建议。 我是一个在上海965的普通上班族，月入不到两万，年龄奔四了。有公积金，2500一个月。妻子做健身教练收入不固定。现在无孩，在上海租房生活，月租4000左右。有上海户口。目前子弹30。 于2016年在杭州余杭的滨江西溪之星购买了89平的中套，四楼东边套毛坯，现在已托给长租公寓5年，今年已经开始第3年了。月供6000，长租公寓给2800。 目前还是打算要小孩，工作方面看不到晋升加薪的希望，前面考虑过去杭州发展，不过年龄加上技能限制，估计去杭州的薪资不高，会给生活带来很大压力；另外也舍不得上海户口。请教房姐后面怎么买沪房？

回答：你好，一线城市的资产质量优于二线城市。 上海优于杭州。 任何城市，任何行业，都有兴衰起伏。 上海的产业调整已经开始，未来IT业会追上其他一线城市。 既然已经有上海户口了，也打算要小孩，不管是为了自己还是下一代都不建议舍弃户口去杭州。 考虑到月供压力大，把滨江西溪之星出手后置换到上海。 根据你的子弹和房票情况再做推荐，上车盘推荐大虹桥辐射区，九亭、泗泾、南翔、江桥、徐泾北城、华漕，都是不错的，全款抵押可以操作城首付3成。 未来还有子弹继续投资其他低价潜力二线城市，雪球才能越滚越大。

提问：新人首问，求美丽的房姐解惑，我农村有两处住宅，赤峰市松北新城金御华城有一三居室，公积金贷款尚余十多万未还完，近期在沈阳市北二西路宝时跃墅12500\\/㎡，购入了一40㎡跃层loft(售楼处说民水民电煤气入户，有不动产证可入户沈阳)，求睿智的房姐指点，没有子弹，但是我想上车，我应该如何裂变，另外请房姐指点这个公寓是否有升值潜力，我是否购买错误？

回答：你好，但愿还来得及止损，如果能退掉，赶紧退了。 公寓没有学位，是商用水电，只有40年，这都不重要。 最重要是两个大问题，一是杠杆低，只能贷5成10年，还有就是有30%到60%的土地增值税。这两个最厉害。直接决定公寓没有价值。 公寓没有涨幅，没有流动性，投资一定要回避。 老家留一套自住即可，剩余房产建议出手。置换到沈阳。

提问：房姐您好！今天去了沈阳，中介推荐了雅居乐，富力，首开如院最近可以等社保，首付二成二十出头，选的首开高层三楼87平的，包括团购费8900每平，价格稍高首付低。您觉得如何？对面中海已经过万，万科已拿地，大概率以后开盘会过万！

回答：我个人更倾向价格低的盘，不过首付20出头买不了比较大的户型 首开如院8900入手价可以接受，正良西正处于起步阶段。 沈北大开发商过万都非常简单

提问：房姐你好，武汉不限购的区域性价比的新房或者二手房推荐，投资为主，考虑回武汉发展，也可以自住，首付20-25左右，谢谢啦

回答：子弹25，新盘性价比高的很少了，你的生活半径在哪里？ 投资为主建议买汉口北的地铁沿线次新盘，淘2居单价1万以内的，通过gpgd降低首付。

提问：美丽的房姐，你好！准备买第二套房子，未来会提前还款，选择哪种贷款方式，20年等额本息，20年等额本金，30年等额本息，30年等额本金？如果提前还款的话，第几年还最好？

回答：标准答案是30年 等额本息 永不提前还清 为什么买房贷款，选择等额本息，而不是等额本金？ 我们以100万借款，基准利率4.9%，10年期（120个月）为例：等额本息首月还款10557元，等额本金12416元。

1.同样锁定一笔借款，等额本金比等额本息的月供要多20%，这里的20%，如果换成等额本息，相当于你可以借来120万的贷款，凭空多了20%的支出，浪费了现金和现金所带来的机会。

2.有人说，等额本金的月供是逐年减少的，还有人说，等额本金的总月供少于等额本息。没错，但是谁又会还10年的贷款呢？何况现实中往往是30年。 先有定量，才有定性。利率是个位数，贷款是百位数 哪怕按照10年期计算，等额本息要到第56个月的月供才超过等额本金，如果按照30年按揭，则要到第十几年，实际上大多数人到第5年房子已经翻倍出售\\/换房\\/还清重新抵押了。

3.为什么还是有很多人觉得等额本金比等额本息好呢？ 最重要的一点，是因为我们的视角： 通胀的速度，通常保守按照12%计算。

我们把通胀速度（1%每月）乘以当前月供，才能得到真正的【币值】，【币值】才是真实的【月供】。 一旦加上通胀这个因素，逻辑就变得鲜明易懂，相比没有通胀，我们的月供正在以肉眼可见的速度进行【收缩】。

按照【币值】计算： 等额本息首月月供10557元，等额本金12416元。等额本息末月月供3192元，等额本金3037元。

结果是什么呢：

1.等额本金的总月供，比等额本息更多

2.等额本金早期消耗了你更多的现金，月供压力更大，也消耗了更多的机会

3.买房开头难，等额本金可能成为压垮你的最后一根稻草

提问：美丽聪慧的房姐，新年好！！您提过很多次，"留够两三年月供"，这个理由从何而来，是适应所有买房人吗？是怎么算的呢？谢谢房姐！

回答：观察楼市周期，二线城市通常五年左右总归会迎来一波涨幅。 五年是个整数，好记，统计数据归纳出的最平衡的结果。六年当然也可以。 一线城市通常是2-3年左右一个涨幅。 留够2-3年月供通常指留一部分现金或融资产品做防守，至少在下一次涨幅到来之前不会断供。如果是买的期房，交房之前的月供只能硬抗，交房后才会产生租金收入。 但是具体到每一个人情况有所不同，根据你的收入水平 融资和抗风险能力，一般分为以下几个等级： 纯小白，留18个月 刚入门，留12个月 投资客，下个月 负债率你想高也高不起来，直线式下跌。

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