歐美髮達國家的經濟及房地產發展較為成熟，遙遙領先於東亞地區。為了更好地研究中國主要城市的房價走勢，易居房地產研究院在國內率先研究美國20城房價漲跌幅與城市人口、經濟、產業的關係。本報告選取了美國S&P/Case-Shiller 20大城市為樣本，依據美國普查局、經濟分析局等相關數據展開分析，揭示出對中國相似城市房價波動規律的啟示與參考。報告較長，在此分幾期轉發，此為系列之二：

一、美國20城房價波動規律

（三）2000年至2019年8月20城漲幅差異及城市基本面分析

1、房價

2000年至2019年8月，美國20城房價漲幅差異較大。位居首位的洛杉磯漲幅高達184.6%，最末排名的克利夫蘭漲幅僅26.0%。與全國漲幅110.2%比較，10座城市洛杉磯、舊金山、邁阿密、聖地亞哥、西雅圖、波特蘭、華盛頓、丹佛、波士頓、坦帕漲幅均高於全國水平。另外，房價漲幅排在後五位的城市分別為克利夫蘭、底特律、芝加哥、亞特蘭大、夏洛特。

2、人口

人口增速是反映城市吸引力的重要指標，城市吸引力體現在城市經濟和生活舒適度。根據歷史數據顯示，自2000年至2018年，除去五大湖區的芝加哥、克利夫蘭和底特律，其他城市人口均呈現正增長。其中，人口增速排在前五的城市分別為夏洛特、拉斯維加斯、西雅圖、邁阿密和坦帕，這些城市主要集中在美國南部和西海岸。華盛頓、波士頓、紐約等東北部城市人口增長並不顯著。從生活舒適度上看，低稅率低物價且氣候宜人的“陽光地帶”南部地區為美國宜居城市首選地。

3、經濟

根據BEA統計的各大都會區人均實際GDP數據顯示，2001年至2017年，位於俄勒岡州的波特蘭大都會區GDP增速遙遙領先，這主要是因為波特蘭在出口上釋放了大量潛力，依託於港口優勢，出口產品種類繁多，從農林漁牧業到耐克阿迪等製造業再到高端技術產業的英特爾芯片。此外，波特蘭在2001年GDP基數較低，位於20大都會區倒數第二。

城市經濟增長是帶動房地產投資的有效驅動力，一般來說，經濟增速越快的城市，房價漲幅越大。按經濟複合增速的快慢順序，本報告將20城房價漲幅重新排列。經濟複合增速位於中上的波特蘭、達拉斯、夏洛特房價漲幅卻不顯著，而經濟增速較慢的邁阿密房價漲幅較高。

紐約房價漲幅低於全國水平，經濟和人口增速均排名靠後，大城市相對較容易飽和。作為曾經紅極一時的“大蘋果”，近些年來“逃離紐約”的現象卻層出不窮，不僅常住人口流失，國際移民數量也有所減少。

究其原因，一是紐約工作機會優勢不明顯，根據美國最大的求職網站glassdoor數據顯示，2019年紐約提供的工作崗位數量增速低於全國水平，薪水中位數和西雅圖持平，但不及舊金山。二是稅收負擔較重，據CNBC（美國消費者新聞與商業頻道）報導，綜合房產稅、個人所得稅和銷售稅來看，紐約州的稅收負擔全美第一，稅負水平達到13.04％。

4、人才集聚

從人才集聚來看，據美國人口普查局發佈的Educational Attainment in the United States: 2017的調查，在全美25歲以上成年人中，超1/3的人口擁有大學本科及本科以上學歷。20大都會區大多屬於全美人才集聚的核心區，其中，華盛頓、舊金山、西雅圖、波士頓、洛杉磯高學歷人才佔比排名靠前，除了自身產業因素外，學校及教育科研資源對人才集聚有一定的影響。而邁阿密、菲尼克斯、底特律、克利夫蘭、坦帕及拉斯維加斯高學歷人口占比不及全國水平。