51岁的陈凯转会新力前，他与44岁的新力老板张园林，必定达成了一个关键的共识：规模。
又一章公司佳话，开始上路。
但是，通向规模之路，仍旧是被高度测试有效的战术：高周转。
过去几年，高周转被一群不明真相的群众迅速污名化。
然而，从万科到龙湖，从保利到旭辉，大家的身体很诚实：无一例外，高周转。
要想做到高周转，你需要同时具备很多条件。其中，也许是最关键的条件是，你必须手里有很多可以高周转起来的土地资源。
一般来说，从政府手里买地，比从同行手里买的地， 大概率更容易做到高周转。
此时，就产生了一个有趣的观察指标。
从拿地风格的比重与时间切换上，我们可以判断出，一家房企的内心对于增长的真实态度。
这个真实态度，不是外交辞令，而是血液深处的信号。
匠朴研究所从新力控股（2103.HK）的2019年报里，找到了这组很有态度的数据。
它传递出来的核心信息就是：
「新力对于规模的欲望，从2017年就已经酝酿，陈凯的到来，将进一步放大这个趋势。」
匠朴研究所点评：
▌1
作为目前最年轻的上市房企，新力控股（2103.HK）对土地的获取方式，折射出它对增长与规模无法掩饰的偏好。
考虑到新力控股仅仅成立十年，它仍处于精力旺盛的青春期阶段，它选择更主动去公开市场获得净地，从而提升周转运营效率。这不仅对它的管理层士气是很好的动员，也会极大鼓舞它的投资人。中国楼市的投资人，尽管口味难调，但是都喜欢增长故事。2019年11月IPO至今，新力的股价上涨4%。
▌2
2018年以前，新力控股的土地获取方式以收并购为主。2016年的14个地块中有13个是通过收并购获得，2017年的29个地块中有22个。从2018年开始，新力控股开始调整拿地策略，在公开市场通过招拍挂与其他房企展开肉搏战。2018年的19个地块中有11个是通过招拍挂获得，2019年的36个地块中有25个。
▌3
并购有毒，并购有坑。对比新力控股通过收并购和招拍挂方式获得的土地，我们不难发现，通过后者获得的土地，质量更高，并且更容易实现新力的高周转策略，这将成为新力控股规模化扩张的强烈催化剂。
当然，公开市场拿地，会全方位倒逼公司的能力提升，从负债率到产品线。对招拍挂买地的拥抱，既是一次心理层面的挑战，也是一次次实战演习。不敢拍地的开发商不会有真正的未来。
▌4
截止去年底，新力控股目前的权益土地储备，高达1509万平米。绝对数额看似及格，但是，结构上存在相当大的改善空间。
来自江西和粤港澳大湾区的土地占比高达65.6%，其中，仅南昌和惠州两城占了绝对的大头。过度集中的市场，有助于深耕与品牌塑造，但同时也可能导致抗风险能力不足的问题，一旦区域市场出现问题，牵一发而动全身。
土地换仓与加仓，构成了以陈凯为主要管理层的核心挑战。新力的全国化扩张，故事很多，悬念很大。
▌5
陈凯转会前夜，新力控股的土地策略，已经成型。陈凯加入后，大概率会继续强化这一风格。作为行业内的明星职业经理人，陈凯为新力注入了巨大的X因素。
此前，无论是阳光城还是中南置地，均是由陈凯一手制定拿地战略，并且都是通过高周转的策略来实现规模化扩张。从某种层面来看，新力的高周转风格和陈凯吻合，两者相得益彰。
未来很有意思的一个看点是，新力会如何选择自己的业务主战场。在很多同行全国化扩张时，都曾经面临同一个问题：「路线选择」——这是摆在「陈凯内阁」面前的一道必选题。
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