从2018年下半年开始,烟台房地产市场开始趋冷,2019年,烟台房地产市场销售下滑严重,现在又受到疫情的影响,2020年的市场也不容乐观,市场预期开始下滑。
在销售压力增加的情况下,低价走量,也是开发商的一种出路。
市场和人生一样,起起伏伏。结婚生子,是“起”的时刻,生二胎,也是一个“起”的时刻。有了二胎以后,直接换个大房子,可谓是“起”上加“起”。朋友老王就是这样。
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昨天跟老王聊起来这个事儿,他似乎并不是很兴奋,他说,20多万的装修款没有了。
这到底是为什么呢?要从老王换房子的时候说起。
老王换房子是在2019年初的时候,虽然那个时候的烟台房地产市场,已经没有了2017、2018年的火爆,但有些项目还是不太容易买到的。
作为从事房地产行业的内部人士,老王找人拖关系定了城发置业的房子,当时虽然交了钱,但并没有公布价格。老王并没有在意这些,能定到房子他就很开心了。
2019年5月17日,城发泰颐新城开盘,老王顺利选到了房子,再后来项目顺利交房,老王现在开始忙装修了。
有时候,作为内部人士也不是一件好事,就是因为知道的事太多。
前两天,老王得知一消息,城发泰颐新城房子比他买的时候便宜了20多万。
这就是文章开始说的,没有了的20多万的装修款。
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2019年5月24日,烟台城发置业的公众号推文,城发泰颐新城9560元/㎡起。
2020年3月26日,烟台城发置业的公众号推文,城发泰颐新城均价9500元/㎡。
虽然这两个价格相差很少,但一个是起价,一个是均价,这其中的差距就很大了。
我们再来看一下,老王这20万的差距到底是怎么来的。
这是2019年城发泰颐新城26#-1-202的销售价格,总价1553087元,单价11429元/㎡。
这是现在城发泰颐新城50#-1-202的销售价格,优惠后总价1296893元,优惠后单价9598元/㎡。
这两套房子的户型几乎完全一样,但价格上却差了大概24万。
有人可能会说,可能是楼座位置差距很大,导致价格的不一样。所以我们就查了一下两栋楼的位置。
从上边的鸟瞰图看,50#楼的位置不比26#楼差,甚至可以说还要好一些。
所以,老王就觉得这不合理了。
烟台市人民政府办公室文件,烟政办发[2018]25号第四条,商品房实际网签价格限定在备案价格0至负10%范围,否则系统不予网签,防止预售申报价格虚高。
城发泰颐新城50#-202的备案价格是10540元/㎡,现在的销售价格是9598元/㎡,完全符合烟台市人民政府办公室的规定。
那么,城发置业的这波操作是为什么呢?
03
很多人觉得房价会一直上涨,但有涨有跌的市场,才是更加合理的市场。
项目降价原因,无外乎这几种:资金压力大着急回款、尾盘销售着急清盘、市场预期下滑抓紧推售。
根据业内人士透露,城发置业的资金来源为自有资金,几乎是零财务成本,所以资金压力大就谈不上了。
虽然城发泰颐新城最新推出房源,是城发置业的“收官之作”,但并不是我们经常说的“尾盘”,所以这也不是为了清盘。
2019年,烟台房地产市场销售下滑严重,现在又受到疫情的影响,2020年的市场也不容乐观,市场预期下滑。
购房的需求没有因为疫情而消失,只是被压抑,在疫情初步缓解后,这部分被压抑的需求会集中释放,但并不会持续很长时间。
在这个时间节点,抓紧推售,利用价格优势去消化房源,也是一种合理的营销手段。
另外,作为国企的城发,它在芝罘区南大街过街天桥上的宣传语是:让城市更美好,你细品一下这其中的含义吧。
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在很多人看来,房子降价,合理但不合情,让很多买了房子的人觉得买亏了。
那么,怎么样避免在房价高点入手呢?教你一个公式,如何判断开发商的销售价格曲线。
按照目前的市场行情,楼盘价格最低时利润率可以做到5%,价格涨幅最大时利润率可以做到25%。
将土地成本、建安成本、配套、营销等成本加5到25个百分点,就会得到一条开发商的最低价格和最高价格的曲线,这样结合你购房时开发商的报价,你就很容易判断你购房价格的点。
买到高点,在开发商的降价空间巨大时,你就必须考虑自己的心里承受能力了。表格已经做好,自己算一下吧。
最后,“友情提示”:资产保值,远离“老王”。
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