业绩直播·世茂房地产
业绩亮点
一、年度亮点
√ 销售额同比+48%，销售均价1.77万/平米，净负债率59.7%，核心利润同比+30.6%。非房开收入62.3亿元，可售货值13000亿，新增土储3092万平米，收并购面积2072万平米
二、财务概要
1、营业额、毛利润大幅增长
√ 营业收入1115亿元，同比+30.4%，其中房开收入1053亿元，非房开收入62亿元；
√ 毛利润341亿元，同比+26.6%，毛利润率为30.6%；
2、盈利稳步增长
√ 核心利润153.2亿元，同比+30.6%；股东应占核心利润104.8亿元，同比+22.5%，股东应占核心利润率14.1%，下降0.5个百分点，经营利润292亿元，同比+25.8%，股东应占利润109亿元，同比+23.3%，每股盈利3.311元，同比+25.1%；
3、回报丰厚，为投资者创造价值
√ 2019年底，股价30.2元，相比年初的20.9元增长52.8%;
√ 每股全年派息145港仙，2017年至2019年复合增长率20.8%；
4、回款促内生增长，现金流充裕
√ 回款高，2019回款1950亿，回款额+42%，由于2019年政策持续收紧，回款率为75%；
√ 现金足，596.2亿账面现金，较2018年底+20.3%；
√ 融资强，500亿未动用的银行及金融机构融资额度；
5、借款结构安全，短期偿债能力强
√ 2019年借款余额1265.6亿，同比+16%。
√ 短期借款367.8亿，占比29%；长期借款897.8亿，占比71%，借款长期保持健康结构；
√ 现金比1.6倍，流动性水准较好，短期偿债能力强；
6、融资多种多样，优势明显
√ 渠道广，40家境内外战略合作机构；
√ 成本低，融资成本从5.8%降至5.6%；
√ 额度足，143亿未提境内债额度，10.4亿美金未提境外银团额度，500亿总授信额度；
7、负债指标稳定，信评获上调
√ 净负债率59.7%，连续8年维持60%以下的水准；
√ 穆迪评级上调至Ba1，标普BB+稳定，惠誉BBB-稳定，中诚信AAA级，联合评级AAA评级；
8、世茂股份持续打造地标商业（600823.SH）
√ 2019年世茂股份签约额244亿，营业额214.5亿，股东应占利润24.3亿；
三、业务回顾
1、优质土地储备覆盖全国
截至2019年12月31日，土地储备遍布120个城市，349个项目，权益前约7679万平米；集团在全国热点区域均有充足的资源储备，货值超过13000亿。
2、资源布局向核心城市群聚集
集团充分把握城市经济圈机遇，围绕一二线及强三四线城市进行土地战略布局，一二线及强三线的土储货值占比89%。
3、2019年新增土地储备
2019年世茂获取土地115块，土地总价约1557亿，计容面积达3092万平米，土地成本5035元/平米。
4、土地获取方式灵活多样，收并购占比大幅增加
2019年收并购项目占比大幅提升，达65%，有效降低新获取土地均价，新增土地成本5035元/平米；收并购方式获取土地面积占总面积67%，获取货值约全年获取项目总货值70%。
5、通过收并购补充大量一二线城市储备资源
2019年资产包收并购新增货值约3500亿，其中主要资产包货值约2000亿，其他资产包货值约1500亿。
四、未来展望
√ 2020年公司可售资源（未包含2020年新获取土地当年供货的可售资源）约2816万平米，2020年销售面积为1690万平米，按18000元/平米销售均价估计，集团2020年可售货值超5000亿，保守按60%去化率，集团2020年预计可实现销售签约3000亿。
√ 2019年为专业公司高速增长的一年，实现收入65亿元，增速达46%，目标完成率105%。
√ 集团2020年可售货值约5000亿，其中年初1410亿，年内新供3600亿。。
√ 2020年整体可售中，85%以上布局在一二线及强三四线城市。
五、总结
1、2019年市场回顾及2020年市场判断
2019年一手房市场成交量15.97万亿，创历史新高。2020年受到疫情影响，预计全年成交量将下降10%-15%。未来下跌幅度主要看政策和国际影响。
对于2020年地产的一些的判断，第一，疫情对租赁市场影响比较大，因为很多小区都不允许租户进去，所以应该对一二线和强三线城市刚需小户型，包括一些公寓的销售是有利的。第二，需求变化：大户型、改善型、度假型，追求更多的生活空间，追求更好的社区配套。第三，一季度的土地市场地王频现，后市仍被看好，下半年对价格提升有明显预期。
精选问答
Q1：公司总销售排名是否有进入前6，甚至前5的目标？从权益销售角度，权益占比有没有预期的区间？疫情之下，今年是否也有同样的收并购机会？公司一二线跟三四线布局比较理想的比例是多少？
A1：世茂不会跟哪一家企业比销售或者比排名，我们希望2020和2021都要超过平均增速，如果我们超过前20平均增速，我觉得是有价值的。
今年我们考核给团队的奖金是按权益后的核心利润来计算的，就是赚多少钱，集团给多少奖金，所以如果占股很少，通过杠杆去做大销售额是没用的，奖金会很小。所以按照新的考核，我还是有信心未来两年权益占比会在65%以上。
从占比来说，到今年年底一二线应该可以做到75%，其中一线会超过25%或者25%左右，二线在50%左右，我们可能还会有接近15%左右在强三线，剩下的弱一点的三四线从货值来说也就占10%。
Q2：销售正常的情况可以去到什么水平？世茂在收并购层面投入的资金有多少？分红的比例是30-40%，派息率是否会有更高的提升空间？
A2：3000亿是我们比较谨慎的判断，但是也不低了。我们希望核心利润要做到20%以上，销售增速可能最少也要在30%左右，才能够达到20%以上的核心利润增速。
今年收并购机会还是很多的，但是有没有这么多好的标的是问题。我估计前100好的标的很少了，可能要再看小一点的公司，小一点的公司问题也比较多，我们也要注意，所以我们今年对收并购是提升了要求的。
我们未来的派息，还是不会低于40%，这应该是一个长期的战略。
Q3：物管是不是计划会在今年进行分拆？请分享一下物管的利润率，和分拆上市后的预期市值？
A3：一般物业的净利润率是10~15%，我们是中间偏上一点，而且我们有信心在1~2年内应该可以做到最高之一。另外，我们希望物业分拆可以越快越好，但还是要看市场。
Q4：关于土地市场比较好的买地时间大概什么时候会出现？
A4：关于土地市场，过去一两个月太火了，我觉得主要还是流动性比较宽裕，所以现在肯定不是买地特别好的时机。世茂现在土地储备很多，可售资源很充足，我们不着急，我相信可能在下一阶段还是会有很好的机会的，但现在也不是不买，我们也通过和国企的合作，也在跟老股东谈一些项目，以不同的方式去拿地。
Q5：以世茂海峡举例，如果公司去拿地，自己能做这个决定吗？
A5：海峡公司会走特区，因为今年的销售会突破1000亿。特区会有特区的授权，特区的授权也包括一定的拿地金额是不需要上报集团的，只是备案制。
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