強者恆強，從來就是地產行業的邏輯！
文 | 華商韜略 瑀可
2020年疫情下房企承壓，一、二月30個大中城市商品房累計成交面積僅為1259萬平方米，下挫近40%，房企哀鴻一片。
裁員、撤板塊、集體降薪的消息層出不窮，地產界人人自危。融創中國業績發佈會上，孫宏斌說：“今年是地產洗牌年，併購的機會遠遠超過以往任何一年。”
對於融創來說，2020年只需要做好三件事：降融資成本，優化資產結構，謹慎拿地。關於拿地，孫宏斌強調要“拿對地方、拿對時間”。
翻開融創2019年財報，曾經被質疑“冒進”的融創，如今交出的已經是一份漂亮的答卷：營業收入1693.2億元，同比增長35.7%；毛利414.1億元，同比增長33.0%；淨利潤260.3億元，同比增長57.1%；淨資產回報率水平達到37%，較2018年提升4個百分點，成為龍頭企業中最具成長性的企業。
【眼光準】
被譽為地產“併購之王”的融創不是一家按照常理出牌的公司，它的存在打破了地產圈內很多習以為常的認知。
一句“拿對地方、拿對時間”事實上正是融創的看家本領，也讓融創有資格成為業內首家依靠併購擴張的房地產公司。
從2012年融創開始嘗試併購，一步步成功進駐了上海等一線市場，也夯實了江浙蘇州一帶的土地基礎。在其他房企圈地擴張之際，融創選擇把有限的資源高效配置在關鍵城市，在規模尚弱的時候得以在區域性市場站穩腳跟。
這支磨練出的收併購精兵在2015年後發揮效應，三年內融創把握住了城市輪動機會，增大拿地強度，迅速完成了全國核心城市佈局。
用約50%的投資預算拿到了約70%的土地儲備，融創成為了當之無愧的“併購王”。
如果仔細看融創收購的案子，均是以較少投入撬動大資產包的穩賺項目。以去年收購雲南城投的環融資產包為例，貨值超過6200億元的優質土儲，約90%的土儲位於成渝城市群及武漢、長沙、昆明等二線城市；其中確權土儲貨值超2200億元，平均成本不足1800元/平米。
融創2019年共斬獲了貨值約1.34萬億元這樣的高質量土儲。如果不是對一二線城市的信心，融創也不敢以這樣的節奏掃貨，這對企業來說就像是走鋼絲，需要的是精準的市場判斷和週期把控能力。結果證明，融創不僅走對了，還走出了其他大型房企沒有的韌性和活力。
“融創有三個優勢，土儲優勢，產品服務優勢，管理優勢。這是別人比較難學的，也學不到的。”融創中國董事長孫宏斌說。
財報日，融創連同其合營公司及聯營公司的土地儲備約2.39億平方米，確權土地儲備貨值預計約人民幣3.07萬億元，其中超82%位於一二線城市，平均土地成本僅約4306 元/平方米。這讓融創的手上拿到了一副絕佳好牌。
從數量級上，融創在手土儲就相當於年銷售面積的6倍，夠賣六年的。
而其他的房企就沒有這麼幸運了。眼看著政策的調整讓地產融資越來越困難，房價漲不上去，只能通過降價出售、加快回籠資金，去補充少量土儲，導致最終在利潤、排名兩方面受損。
排名靠後的民企自不必說，即使是大的房企，也存在三四線佈局存在較多的問題，去化壓力較大。可以說，融創目前的土儲總量與結構在民企中佔據著優勢，為未來一到兩年的發展提供了保障。
“土地存量大，在今年2-4月份，我們不需要搶地，會更從容，更容易做判斷。”孫宏斌表示。
【出手穩】
融創高質量大手筆併購的背後，是充足的現金流支持。年報顯示，公司賬面現金餘額有1257.3億元。
房企另兩個重要資金來源，銷售回款和外部融資，也都是融創的優勢。
在地產界，說起銷售沒人不服融創。2019年，融創銷售額達到5562億，比2010年上市之初暴漲66倍，在43個城市的銷售金額排名進入當地市場前十，其中銷售排名第一的城市從9個增長到13個。2019年公司狠抓回款，經營性淨現金流入淨額272.5億。這也正應了孫宏斌對於外界對其錢從哪來的回應，“賣出來的”。
由於擁有大量可售項目的優質資產，融創的去化率一直維持較高水平，現金週轉率穩中有進。2020年上半年，公司預計可售貨值超3400億元。
但2020年是不該拿常理預測的一年，隨著疫情“黑天鵝”的持續，房地產市場進入深度調整期，是否有多元化、低成本的融資方式成為企業持續經營的保障。
孫宏斌說，“2020年我們對銷售的增長沒有目標，已經把利潤變成第一位的了。”
多年來，為搶佔發展時機，房企承擔了較高的利息成本，為此，融創狠下心來調結構，至今，融創淨資產已經連續三年實現大幅增長，2019年底達到1141億元，隨著資本結構持續改善，資產負債率也實現了三連降。
1月10日，融創又以每股42.8港元配售1.87億股，淨募資80億港元，進一步增厚了股東權益，優化了公司的資本結構，也為融創贏得了海外融資的便利。
目前，融資成本拐點已現。2020年最近的融資成本已呈現下降趨勢，新發行的5.4億美元優先票據，票息僅為6.5%，低於近五年融創的資金成本。這對未來利潤增長的貢獻潛力是巨大的，境內外資本市場的融資工具用活，對融創來說至關重要。
【目標大】
如今，融創對於發展遠景的思考更加地成熟，戰略定位為“中國家庭美好生活整合服務商”。圍繞這一邏輯，融創已在原有地產業務上做出延展，搭建了融創服務、環球融創文旅會展、融創文旅、融創文化等多個下屬集團。
2019年，融創文旅年收入大幅提升41%至28.5億元，通過環融資產包的收購高起點切入的會議會展行業，又讓融創成為中國最大的會議會展項目運營管理商。至此，融創業務已涉及物業、文旅、文化、會議會展、醫療康養等多個板塊。
2019年，融創進一步鞏固行業領先的產品品質和品牌優勢，成功打造了多條具備行業影響力的產品線，包括壹號院系、中式產品譜系、府系等，構建了業內首屈一指的中式產品體系。
在由克而瑞研究中心發佈的“2019年中國房企產品力排行榜TOP100”中，融創高居榜首。公司旗下的“上海桃花源”、壹號院系及府系分別斬獲2019年“中國住宅十大作品”、“頂級豪宅產品系TOP10”、“輕奢精品產品系TOP10”三個重量級大獎。
至此，融創真正的大目標已經昭示天下，在行業規模、內部管理、市場口碑等多個維度上牢牢站穩行業五強的龍頭地位。
疫情更是加大了優質資源向著頭部聚攏的速度。近期國泰君安通過貨幣資金/（剛性費用+短期有息負債）對房企做了一次相當殘酷壓力測試——假設房企銷售停滯，看看還能活多久。結果顯示，有7.7%的樣本企業一個季度以內倒閉，而有20.2%的房企支撐時長在半年以內。
相比較而言，即便按照最壞的打算，不考慮銷售、不考慮外部融資，融創的償債能力也足夠支撐一年多。
但越來越多的中小房企因其無法解決資金困境，被推到死亡的邊緣，難逃變賣資產的命運。2020年，將註定是房地產行業收併購更加頻繁的“洗牌年“。
孫宏斌在業績發佈會上表示，現在出現困難的公司，一類是因為這幾年在衝量的時候拿的地太貴了，所以盈利壓力、流動性壓力都大；第二類就是持有太重。
“我們希望能夠非常小心、非常認真、非常謹慎地在這些併購機會中選出符合我們要求的好的標的。”
“以穩健、以安全、以均衡為重點，不斷提高綜合競爭力，最終來實現利潤的提高，未來融創是這個管理邏輯。”務實的孫宏斌思路清晰。
至今，已有多家券商將融創的股票列為“推薦“級， 融創中國也被正式納入恆生中國企業指數。三大國際評級機構均上調對其評級，穆迪將公司主體評級由B1上調至Ba3；標普將公司主體評級由B+上調至BB-；惠譽將公司主體評級由BB-上調至BB，展望均為穩定。
在全球經濟下行、流動性寬鬆和“資產荒”的當下，地產業會大概率會加速洗牌，這對於融創這樣抓住時機坐穩頭部的企業，則意味著通過進入下一輪多元化的成長週期。
強者恆強，從來就是地產行業的邏輯！
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