3月9日晚間，佳源國際（02768.HK）發佈截至2019年12月31日止年度的末期業績公告，報告期內，公司實現收益160.70億元，同比增加18%；期內毛利52.42億元，同比增加16%；核心淨利潤23.43億元，同比增加21%。2019年全年，佳源國際合同銷售金額約人民幣288.68億元，同比上升約43%；銷售單價11804元/平方米，同比上升約5%。
股價閃崩一週年
3月10日，佳源國際通過電話會議的形式召開了2019年年度業績發佈會。會議中，佳源國際主席沈天晴總結道：“對佳源而言，2019年是刻骨銘心的一年，內外交困，但我們還是取得了非凡的成績。”
2019年1月17日，佳源國際股價從13.26港元暴跌80.62%至2.52港元的收盤價，公司市值也由300多億港元縮水至60多億港元。這場“117事件”讓佳源國際一時間成為了行業焦點。
據媒體報道，在2018年克而瑞統計的中國房企銷售額榜單中，佳源國際的排名由152位躍升至35位，銷售額也由79.2億元增至875.5億元，銷售增幅達1005%，位列增幅榜首位。
一年內超十倍的銷售增幅，引發了市場質疑。隨後佳源集團聲明稱，佳源集團與佳源國際主體完全不一致，機構混淆了佳源集團與佳源國際兩個統計主體，誤將佳源國際2017年的相關數據當作佳源集團的銷售數據。
公開資料顯示，佳源集團1995年成立於浙江嘉興，是一家集房地產開發、電器零售、文化旅遊、醫療養老、市政園林等產業為一體的控股集團型企業。其房地產開發區域覆蓋浙江、江蘇、上海、安徽、四川、湖南、廣東、廣西、雲南等省、自治區、直轄市的二十餘個城市，開發產品涵蓋住宅、商業、酒店等各類物業，累計開發面積近千萬平方米。
而佳源國際是佳源集團旗下唯一的地產業務上市平臺，於2016年3月在香港證券交易所主板上市，項目主要集中於華東江浙一帶，據悉，上市平臺佳源國際只佔集團地產業務的20%左右，仍有大量業務並未裝入上市公司。目前集團開發在售項目約80個，而上市公司裡的項目數量只佔不到一半的體量。
即便如此，此次的烏龍事件也給佳源國際帶來了沉痛打擊，截止3月20日收盤，佳源國際的股價僅為2.92港元/股，再無“往日雄風”。
2019年佳源國際實現合約銷售金額288.68億元，同比增長43%，“踩線”完成全年銷售目標。據悉，佳源國際2020年的銷售目標為360億元，較2019年的銷售額增加24.71%。
然而，根據2020年2月銷售簡報，今年1—2月份佳源國際控股合約銷售金額約23.77億元，同比減少約18%。若要實現今年的銷售目標，年內銷售壓力不小。
收入增速降至上市以來最低
佳源國際的收益增速自上市以來正在逐年下滑，其中2016年至2018年佳源國際的收益同比增幅依次為97.7%、87.7%、37.5%，公告顯示，2019年佳源國際實現收益160.7億元，同比增幅僅為18.02%，成為佳源國際自上市以來的最低業績增速。
在佳源國際2019年的收益中，佔總收益比例超過95%的物業銷售收益同比增加17.11%，而物業管理服務業務收益和物業租賃收益則分別同比增加52.6%和174%。
此外，佳源國際的公司擁有人應占年內溢利的增幅也從2017年開始逐年放緩，該指標在2016年至2018年分別為8.11億元、13.33億元（經重列）和17.94億元，對應的同比增幅依次為188.93%、58.3%、34.67%；2019年，佳源國際的公司擁有人應占年內溢利為20.51億元，同比下降8.24%，這是佳源國際控股自上市以來的首個負增長年份。
2019年，佳源國際毛利52.42億元，同比增加16%，上市之後，佳源國際的毛利率基本維持在30%~35%之間，從近兩年來看，2018年之後的毛利率較其之前的毛利率水平略有下降。2019年，佳源國際的毛利率為32.62%，較2018年上升約1個百分點，但較2018年之前仍有差距。
上市之後佳源國際的存貨及預收賬款都有顯著增長。存貨方面，佳源國際存貨由2015年85.12億元增長至2019年341.12億元，增幅約300.8%；預收賬款由2015年38.33億元增長至2019年的186.02億元，增幅約385.3%。佳源國際“存貨/平均預收賬款”指標近五年裡呈現小幅波動狀態。2017年達到近5年的最高值3.19後逐年下降，2019年降至1.83，同比下降36.5%。為近5年的最低值，去化壓力緩解。
在預收賬款週轉效率方面，2015年後佳源國際的預收賬款週轉率是逐年上升，由2015年最低值0.49上升至2017年的最大值1.21後開始下降，2019年佳源國際的預收賬款週轉率降至0.86，降幅25.2%預收賬款結轉效率下降。
債務“挪騰”留隱患
截止2019年末，佳源國際的資產總額為617.36億元，同比增長32.1%；負債總額為498.98億元，同比增長32%，其中短期借款為46.68億元，同比減少2.8%；長期借款為74.62億元，同比減少4%；優先票據為49.61億元，同比增長81.37%。反應槓桿水平的指標均有下降，其中調整後的資產負債率為71.68%，同比下降約3.9個百分點；淨負債率為78.16%,同比下降約83.6個百分點。
2019年業績公告披露，2019年佳源國際控股共發行了6筆優先票據，其中，2只債券的利率為11.375%，4支債券的利率為13.75%，平均利率12.96%，該利率已位於行業較高水平。
此外，佳源國際正在不惜以增加融資成本來改善負債結構，通過發行多筆2022年到期的優先票據，交換部分2019年及2020年到期票據，使短債變長債。
公告顯示，佳源國際將高息境外債部分籌得資金用於置換於短期內到期的優先票據。其中，5月2日，佳源用一筆2.25億美元的優先票據來交換2019年10月到期、本金為1.6億美元，票面利率為10%的優先票據，而此次的利率為11.375%。7月所發行的一筆利率為13.75%的優先票據中，又有一部分被用來交換2020年10月到期、利率為12%的債務。
2019年1月24日穆迪曾將佳源國際控股的公司家族評級從B2下調至Caa1。同時，穆迪將佳源國際發行的美元債券高級無抵押債務評級從B3下調至Caa2。上述評級展望均為負面。2019年7月25日，穆迪上調公司家族評級至B3，評級展望為穩定。集團同時首獲標準普爾給予長期發行人信用評級B。2019年10月，穆迪將佳源國際的家族評級上調至B2，評級展望穩定。
通過一年的調整，佳源國際的長短債佔比由5:5優化為3:7。調整後的速動比率由2018年的0.76增至1.0。佳源國際2019年末的現金短債比為1.21，較2018年底的0.4提升了202.5%，調整後的現金比率由2018年的0.25增至0.38，短債償債能力大幅增強。
從長期來看，長短債的結構調整使得長期債務增加，佳源國際2019年“（貨幣資金＋存貨＋投資性房地產－預收賬款）／全部債務”指標為0.6，同比下降16.7%，長期償債壓力加重。
2019年對於佳源國際來說，可以說是自救一年，而這一場債務“挪騰術”的後遺症，也許正在伺機發作。
由於綠色發展乏力和部分財務指標不佳，佳源國際也未能入選國家發改委主管的中國投資協會、第三方綠色評級機構標準排名和中國證券市場設計研究中心旗下《財經》雜誌聯合編制發佈的《2019中國房企綠色信用指數TOP50》。
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