最近，各大房企都在發年報，亂花漸欲迷人眼，但濤哥還是力求帶大家衝破迷霧，看到房企發展背後的真相。
之前，我們已經講了幾家公司，今天來談談大家都很關注的宇宙第一房企碧桂園。
上週，碧桂園年報發佈，先來看幾組核心數據：
權益銷售額5522億，同比增長10%；
總收入4859億，同比增長28%；
淨利潤612億，同比增長26%；
現金餘額2683億，創歷史新高；
權益可售貨值2.4萬億，夠三年銷量；
從業績增長、利潤回報、財務安全、資源儲備等各維度看，碧桂園都算交出了一份不錯的答卷。
但是業績背後，碧桂園發生了哪些變化？才是更值得我們探討的。
一、步伐放緩，利潤增厚
從2018年7月起，碧桂園便不再公佈全口徑銷售額，只公佈權益部分，這本身可以看成是一種刻意低調的表現。
畢竟國家強調"房住不炒"，房企也怕樹大招風，不想過度突出業績增長。
可以說，從追求業績增速，到追求平衡發展，已成為龍頭房企們的共識。
2018年，碧桂園權益銷售5018億，同比增長31%；2019年權益銷售額5522億，同比增長10%；
表面上看步伐在放緩，但更有價值的是，利潤在增厚。
從淨利潤表現看，2016年115.2億，2017年260.6億，2018 年485.4億，到今年的612億。
平均每天創造1.7億淨利潤，碧桂園正成為一家很賺錢的公司。
而利潤的增長，一方面有賴於總體規模擴大， 另一方面也來自內部管理的優化。
2019年，碧桂園營銷+管理費佔收入比例約7%，較2018年的7.7%有明顯下降。
年報顯示，2019年末碧桂園員工數約10萬，而2018年末為13萬，業績穩步增長的同時人員大幅精簡，組織效能顯著提升，這也印證了地產行業控制管理成本、提升人均效能的大勢所趨。
二、財務穩健，現金為王
很多年前，碧桂園總給人一種激進擴張的印象，但這兩年你再看他家的財報，一個字：穩。
這種穩定的感覺來自三個方面：低負債、高回款、現金充沛。
2019年末，碧桂園淨借貸比率為46.3%，同比下降3.3個百分點，更加健康。
同時，良好的銷售去化能力，為其提供了源源不斷的現金流。
2019年，碧桂園權益去化率達72%，權益物業銷售現金回籠約5301億，權益回款率達96%，自身造血能力非常強。
較少的借貸、較高的回款，帶來了充沛的現金流餘額。
2019年末，碧桂園現金餘額2683.5億，另有未使用授信額度3168億。
與之對比的是，萬科手持現金1662億，差距整整1000億，所以說，碧桂園真的是太有錢了！
此外，碧桂園一年期內的短期有息債務約1163億，因此現金短債比高達2.3，償債無憂。
開玩笑的說，目前融創中國股票總市值也不過1800億港元(人民幣1600億)，碧桂園手裡的資金，還完短債後，甚至還夠買下融創……
現金為王，行業寒冬時，不僅意味著財務安全，更意味著抄底和收併購的可能性。
碧桂園這2600億現金，將是其逆市發展的底氣。
三、多元發展，佈局未來
除了地產板塊，碧桂園年報還對其新業務大書特書。
機器人業務方面，組建超3000人研發團隊，其中博士+碩士佔29%，累計遞交專利申請1843項，獲授權327項，全年研發投入高達19.7億。
而對於大家關心的機器人成果，碧桂園也公佈了進展：
建築機器人：在研產品50項，已投放工地測試32項；
醫療機器人：在研產品5項，啟動註冊申報1項、進入臨床試驗階段1項；
餐飲機器人：在研產品80項，完成樣機61項；
事實上，今年疫情期間，濤哥就報道過碧桂園煲仔飯機器人為武漢醫護人員做飯的事，應該說其研發成果正在逐步商業化，未來的建築機器人值得期待。
現代農業方面，碧桂園佈局全產業鏈，做現代農業系統方案提供者和服務商，為社會提供豐富、安全、好吃、實惠的產品。
目前已經投資運營湖北“中國種穀”、海南潤達、廣東貢柑產業園、河北張北、華大農業康養基地等多個優質項目。
疫情期間，碧桂園農業也先後多次捐贈大量蔬果到湖北、廣東等抗疫一線。
2年前，碧桂園開始佈局地產、機器人、農業三駕馬車時，很多同行並不看好。
2年過去，雖然發展也有磕磕絆絆，但他們一直堅持在機器人和農業方面的投入，並取得了可見的成果。
在年報發佈會上，莫斌這樣說：
如果將主營業務比做“老虎”，新業務相當於“翅膀”，老虎插上翅膀，公司的發展會越來越好。
四、堅定看好城鎮化
過去兩年，碧桂園的發展模式、財務管理和業務組合都發生了顯著變化，那有什麼是不變的呢？
“堅定信心，未來屬於城鎮化”，這是碧桂園年報中提綱挈領的一句話，也是其長期堅持的方向。
與歐美髮達國家相比，我國的城鎮化水平還有很大提升空間，而由此所帶來的新增住房需求則是房地產市場的重要支撐。
碧桂園，本身就是城鎮化進程的最大受益者之一。
2019年，碧桂園實現了31個省份全覆蓋，其中包括282個地級市，1299個縣/區，憑藉在1-6線城市廣泛而均衡的土地佈局，走出了屬於自己的路。
目前，碧桂園全國權益可售資源高達2.4萬億，土地儲備豐厚，足夠未來三年發展所需。
而對於大家關心的三四線城市可持續發展問題，碧桂園也給出瞭解答。
1、投資佈局合理：97%位於常住人口50萬人以上區域，93%位於人口流入區域，說明其投資有基本面支撐；
2、投資轉化率高：三四線城市項目獲取18個月的投資轉化率為1.27，同行一二線城市項目的該指標為0.71或以下，說明其深耕三四線實現了高週轉和高回報；
3、庫存風險可控：進駐的三四線城市，88%處於庫存短缺或合理狀態。
另外值得一提的是，碧桂園在大灣區權益可售資源合計達6317億，發展空間巨大。
關於對未來的展望，碧桂園年報中用了這樣一句話：
無畏風雨，未來繼續行穩致遠。
豐厚的土儲，帶來了短期業績的穩定；
越來越漂亮的財務指標，帶來了中長期發展的健康；
而三駕馬車齊頭並進，則給未來更多的可能性。
莫斌在年報發佈會上說：
我們相信中國市場是巨大的，特別是城鎮化的推進仍有巨大空間，對於未來地產的走勢，我們還是保持謹慎樂觀的態度。
與城鎮化共成長，越來越穩健的碧桂園，確實有無畏風雨的資本。
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