01
2019年，天津土地成交量大增，全年出讓1357億，創新高。
我們一直說，2019年的地，2020年的房，如此大的供應量，有些板塊的價格戰幾乎已經提前“預約”了。
果然，鐵東北路、海教園、南湖、大張莊等出讓土地多的板塊，已經陸續進入價格“互博”模式。
今年的土地“有過之而無不及”。
天津2020年預算草案中，土地出讓收入1783億元，增長31%。
而且明確說了，“主要是區級土地出讓交易量預計增加較多。”
也就是說，今年環城、遠郊、濱海還將繼續出現大量“肉眼可見”的新增供應。
房價有點堪憂啊。
相反，市區房價會比較堅挺，因為新房供應依舊“乾旱”。
2019年，天津市內六區土地出讓數量已經“慘不忍睹”了，南開、紅橋、河西、河東均僅有1宗地塊出讓。
2020年開年，河東、河西各自又出讓了一宗地塊，稍稍緩解一下青黃不接的“尷尬”；南開只能繼續“尷尬”著，沒有土地新供應。
市區供需嚴重不平衡。
2019年天津各區土地出讓宗數
02
2020年，環城、遠郊房價“堪憂”、市區房價堅挺，除了供應端的原因，土地價格也脫不開干係。
地價是房價之錨，地價能扛住，房價就能扛住。
環城的土地越來越便宜。
在一定程度上，賣地與賣房的思維是一樣的，2019年我們已經見識到了土地市場的“以價換量”。
團泊東、塘沽灣、南湖、鐵東北路等板塊地價都跌了20%以上。
2019年天津重點板塊樓面價跌幅
今年土地出讓任務更重，再加上疫情影響，土地“以價換量”只會更明顯。
環城、遠郊的地價，或許還有降價的空間。
另外，3月12日，“土地新政”出臺，農用地轉建設用地審批權利下放，天津成為首批試點之一。
農用地的徵收成本很低，幾百塊一平米，也就是說，天津環城、遠郊有基礎出現更多更便宜的地。
市區的土地都是拆出來的，土地整理成本太高，價格不會降。
比如南開科技城板塊，徵收成本就要13000元/平米，這還不涉及大規模的住宅拆遷，僅是廠房的搬遷。
還要做市政、生活配套，這又是一部分成本。
所以，南開區的土地樓面價最低也要在2萬/平米左右，不具下降空間，畢竟成本在那擺著了。
03
基於土地供應和價格的兩方面原因，未來一段時間，買房最安全的選擇，就是迴歸市區，尤其是上三區。
但是，因為去年地王入市，以及價格戰的原因，天津樓市房價梯度塌陷。
高的更高，低的更低了。
中心城區竟然還出現了1萬以下的新盤，4-5萬的比3-4萬的還要多。
這是非正常的狀態，但按照自然規律，一定會呈現出“金字塔”狀，中間3-4萬嚴重缺失，這個空擋需要彌補。
既然房價體系急需3-4萬這一檔的樓盤，所以，一旦出現就會很穩定而有熱度。
下三區逐漸剛需化，不會出現這個價格；
上三區中，只有南開區的南開宸院能“承接”這份熱度。
事實也是這樣，南開宸院2019年9月入市以後，一直是市內六區的銷冠，最終全年成交237套（備案數據），南開區銷量第一。
2019年全年南開區新房成交排名
04
南開宸院位於天津奧體板塊，這裡既是城市封面，也是典型的富人區。
奧體板塊，符合很多人對“好地段”的認知，發展到今天，已經不再只是一個“板塊”的概念，更是天津的一個南部CAZ（中央活動區）。
不僅包含住宅，還具有辦公、購物、國際會展、娛樂健身等多種功能，是更具活力的城市核心區。
但是，如果沒有融創，奧體板塊大概不會是今天的模樣。
2006年，融創進場，用一己之力撬動整個板塊的發展。
換句話說，融創全程見證和參與了奧城的崛起之路，也因此更瞭解這裡的買房人，瞭解如今奧城板塊所需要的產品更新。
天津奧體板塊實景圖
天津樓市十年一代產品，而奧體板塊的住宅至今已走過十多年，現在，正式迎來改善的高峰期。
可以預見的是，這些需求，會最首先傾斜地緣改善。
南開宸院出現的恰逢其時，剛好滿足了這個需求，撬動了奧體板塊的下半場。
同樣是定位改善，同樣還是融創，但不同的是，產品規劃更符合居住需求，更符合改善潮流。
比如清雋挺拔的立面、寬景大窗、簡單的有力的線條……這些都很“融創”。
南開宸院效果圖
回到奧體板塊本身，一條肉眼可見的限價斷裂帶也正在形成。
時代奧城26層高層近半年來成交價格都在3.5-4萬/平米左右；
對比南開宸院，同一個區域的一路之隔，劇烈的價格梯度就這樣出現了。
但對於買房人來說，限價有斷層，城市資源卻是無差別共享的。
最難得的一點，南開宸院不是地王，它的地價符合地段價值，買房人不必為高昂的土地價格買單。
同時也意味著將南開區的新房價格“拉回”正常水平，區域價值不再透支，終於走上了“正軌”。
05
南開宸院從戶型設計到整體規劃，都牢牢扣住了“改善”這兩個字。
考慮到片區內深度改善的需求，除了高層、小高層以外，南開宸院還規劃了一部分大戶型洋房產品。
只有140套房源，也算是限量供應了，建築面積均為150平米，兩種戶型，客廳開間分別為6.5米和7米。
南開宸院效果圖
開間約7米的一字橫廳戶型，三開間朝南、大約14.3米的採光面，第一眼看過去非常惹眼。
陽光自然不用說，社區景觀配套都在窗外。
入戶處設計了獨立玄關，並承擔一部分收納功能。
大寬廳的設計，讓客廳的功能更多，可以打造開放書屋、小茶室、酒吧檯……放個跑步機或者給小寶寶當做遊樂區都很不錯。
南開宸院洋房150平米戶型（開間7米）
南向兩間臥室都帶有飄窗，關鍵是窗牆比很高，室內採光度和視野不是一般的好。
主臥設計為步入式衣帽間，放得下一張梳妝檯。
最小的房間，開間也有約3米，足夠佈置成一間舒服的臥室。
這一點，對二孩家庭來說就是“硬剛需”，太重要了，無奈市場上充斥著小三室戶型，常常第三房的開間只有2.5米……
客衛還做了“三分離”——洗手檯、衛生間和淋浴間，這個人人都學會了認真洗手的時期，單獨的洗手檯，很有必要。
客廳開間約6.5米的戶型，整體開間達13.8米，公區全無走道面積浪費，極大提高了面積使用率。
入戶玄關空間更大些，正好可以設置成疫情後，很多人都想擁有的“隔離區”：
將出門的一切，和居家的一切嚴格分開，並在這裡完成一應衣物鞋包的消毒清潔。
南開宸院洋房150平米戶型（開間6.5米）
大方廳的格局讓“中央的客廳+餐廳”成為“家庭中心”，容易聚人氣，最適合熱鬧的大家庭。
精妙之處在於，你在廚房忙碌也能隨時感知到家人的陪伴。
主臥不但套有衛生間，而且放下大浴缸、雙洗手檯通通沒問題；衣帽間巧妙的藏在門後，每一平米的空間都利用到極致。
南開宸院150平米洋房（客廳開間6.5米）樣板間實景圖
這兩種150平米的戶型都帶有寬景陽臺，再加上落地窗的設計，簡直是一條“光之軸”，很有巨宅氣場。
畢竟，對於改善買房人來說，這應該是一套非常重要房子，要解決的不僅僅是“多一個房間”的問題。
尺度、功能雙雙Level up，才對得起一次深思熟慮的置換。
南開宸院洋房效果圖
從顏值到內涵，從微觀的戶型尺度，到整體恰如其分的高級設計感，南開宸院都是融創的又一次審美力+產品力爆炸。
06
南開宸院的洋房5-6層到頂，這在南開區甚至市區都是是吉光片羽般的存在。
即便有的樓盤規劃了洋房，大多為7-8層到頂；況且，一些已出讓的新地塊中，都難以見到洋房的身影。
比如綠城今年剛摘得的河西陳塘地塊，全部規劃為小高層；中海去年摘得的新梅江地塊，全部規劃為高層……
接下去的一段時間內，南開宸院5-6層的洋房，很可能是市區極少數的可選項，稱得上是“市區洋房生活”的理想模板。
此外，南開宸院北側和東側還規劃有沿街商業，作為社區生活配套的補充。
要想真正激活一個片區，除了要有大牌房企的湧入，更顯性的一個指標，還得有能“擺得上臺面”的商圈。
就像一路之隔的時代奧城，商業與住宅同時紮根，帶動了整個奧體板塊的崛起。
今後在奧體板塊中，我們照樣可以去奧城商業中心逛吃逛喝，但同時也可以來南開宸院的商業中心嗨起來。
南開宸院商業效果圖
不止這些，只要從南開宸院走出家門，就能馬上“擁有整個城市”，據社區直線距離僅600米的地鐵5號線通達全城。
07
判斷一個樓盤的基本面，無非是地段、配套、產品、價格、房企這五個維度，南開宸院手裡的這幾張牌全是A。
在一個成熟且金貴的區域裡，還能擁有非常確定的未來以及穩定性極高的樓盤，放眼全天津，這樣的機會，的確有點少。
不難想象，南開宸院將成為奧體板塊的3.0人居產品，也是融創奧城的自我迭代。
因為南開宸院的加入，奧體板塊將形成“雙商圈輻射引擎”，也許更多意想不到的資源，都會在這一帶交握。
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