房地产是不是越来越不景气了？2020年是房企的还款大年，开发商会不会以价换量，导致房价大跌？
答案是：不会。
首先房价降不降并不只是由开发商决定，而是根据市场和政策波动的；其次还要搞清楚房地产的因果逻辑，才会明白房价的走向。今天我们就从房地产发展的始末和日照本地的市场现状两个方面给大家分享一下整个市场的走势。
有人喜欢用供需矛盾来解释楼市上涨的原因，其实是有些片面的。
这两年房价从一线到十八线，齐刷刷的涨了一个遍，是因为需求量突然变大了吗？显然不是，否则，15年左右，全国房价均处于洼地的时候为什么没人买呢？
还有人喜欢用货币超发来解释楼市的崛起，其实也是片面的。
2015年实体经济依旧跟没大放水之前一样死气沉沉，居民的收入也在下降，消费能力明显不足，3年前楼市的供需并没有发生大的转变，除了京城里的一些开发商将学区房炒上天火了一把之外，其余都如温水中的青蛙，大家恨不得七十二变变出花来搞营销搞促销，但均没能溅起什么水花。
忽然有一天，房地产市场平地炸起惊雷，一夜之间，楼市成为了可望不可及的产物，房子变得紧俏了，连偏远地区的房子都被消化掉了。这怎么解释呢？
政策层面，有一部分原因，是20%的首付以及85折的房贷利率引起的，是政府给房地产松绑后紧接着加杠杆引起的。纵观我们经济发展突飞猛进的15年，房地产对经济的贡献最大，甚至说中流砥柱作用也毫不为过，但世间万物都有两面性，有利必有弊。
房地产行业必须跟其他产业协同发展，如果仅一家独大的话，对社会财富的吸附效应肯定会对经济造成不可磨灭的伤害。
如今库存去的差不多了，但实际上房子的实际需求与供应并没有发生实质的转变。CPI也并没有出现大的通货膨胀，居民的收入水平也未见明显提高，房地产这个气球却被吹大。因为居民将手中所有的财富全部投向了房地产六个钱包也在所不惜，他们已经透支了未来十几年的财富。
这是外部市场，咱们在落地到日照房产市场来说：
首先，在疫情期间有不少楼盘打出了20%的首付甚至首付几万元的情况，从根本上打消了由首付带来的购房问题。只要有稳定的工作，剩下的就只是每个月的还款问题了。
其次，整个市场的成本越来越高。2019年的春天，日照土拍市场拍出地块，楼面价达7278元/平米，正常来说，楼面价作为开发商成本核算的数据参考，其实并不决定销售价格，因为最终楼盘定价还是会随行就市，开发商在土地成本外，还有工程费及各类税费、销售费用、基建费用等十多类成本因素，而对于日照这种房价已经接近准二线城市的房地产市场来说，最终房价是土地成本的2-3倍才能保证高额利润，如果低于2倍，恐怕日照房企就要做亏本买卖了。在这样的情况下，成本可想而知……降价空间已经少的可怜。2020年3月10日，高新区一地块在经历了30轮激烈竞价后，溢价3000万，总成交价达10300万元，楼面地价3709元/平方米。单位地价6676元/平方米（或445.08万元/亩）。
并不是地价将催动日照房价暴涨，而是现有日照房价必然倒逼地价与之匹配。
对于刚需和改善性购房群体来说，不存在最好的购房时机，手里钱足够就选择出手即可。
综合来说，未来2-5年的时间内，房价都不会大跌，但是也不会大涨。接下来就是检验调控水平的时候了，房地产业合理开发，把握市场平衡，让居民收入逐步消化目前的价格，房价基本会保持平稳运行。今后几年，高位接手的投资客会比较困难，在政策的影响下，因为房子的持有成本会逐步侵蚀掉既有的利益。走到现在，局面从简单变得复杂了。单就国内市场而言，房地产市场是有泡沫存在的，但是这个泡沫不能戳破，也无法戳破，甚至还需要更多的社会资本去把他填满，但是由于我国特殊的国情，还是有方法支撑这个泡沫不破的。但是今后几年要是再暴涨，也没有购买力的基础去支持了。
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