01
楔子
前段時間，我看到一篇關於“強排”的文章，裡面分析了“強排”的幾種階段，教你如何做“強排方案"。看完之後，我總有種說不出來的”彆扭“， 但又沒想好該怎麼把問題說”痛快“了。
正好良有方的朋友群聊裡，又有人提出了”強排方案“該怎麼做的問題，所以今天這篇文章我希望從不一樣的角度來談談”強排“。
有一些是甲方忽視的問題，另一些是設計院不瞭解的情況，更有一些是趨勢必須要你面對的”現實“。
02
建築師的盲區
系統思維
在設計院，負責強排工作的多是剛畢業沒多久的”小朋友“，所以要想做好這份”重要“的工作，其實是不太容易的，需要老師傅多關注，才不容易出”紕漏“。
建築師要樹立”系統思考“的觀念，才有可能勝任。
系統思考，
通俗點說，就是要想的周到點。
那如何想的周到呢？
簡單點說，就是把所有的前設條件先固化下來。
有點拽文了，舉個例子，大家就知道了。
按照售價的設定，單平方的售價：別墅>洋房>小高層。如果這個小區只有4平方米，什麼組合貨值最高呢？答案當然全是別墅啦。
但這是不現實的，因為還有個前設條件叫”容積率“，上面說”純洋房貨值“最高的結論，有點可笑了。
A. 如果容積率低，可以全做別墅，那一定是別墅的貨值最高。
B. 如果容積率高，只能全做小高層，那一定是小高層貨值最高。
C. 如果容積率居中，一定是在做足容積率的情況下，別墅+洋房的貨值最高。
這就是個數學問題，沒什麼太大的難度。舉這個例子就是為了讓大家理解，前設條件“全面、充分”，才不會產生盲區。
繼續加個變量——造價，進一步說明問題。
按照造價的設定，單平方的成本：小高層>洋房>別墅。
A. 如果容積率低，可以全做別墅，那一定是別墅的利潤最高。
B. 如果容積率高，只能全做小高層，那一定是小高層利潤最高嗎？
不一定。
C. 如果容積率居中，一定是在做足容積率的情況下，別墅+洋房的利潤最高？
大概率。
企業追求的是利潤，所以利潤最高才是他們關心的。
如果講到這裡就完了，那良子寫強排也太沒水平了。
再引入一個變量——去化速度，大家燒點腦細胞。如果賣不掉，做溢價再高的產品也是白搭，因為融的資都是有成本的，這個觀念要樹立起來。
假設去化速度的設定如下，從快到慢：小高層>洋房>別墅。
A. 如果容積率低，可以全做別墅，那是不是別墅的利潤最高？
不一定！
B. 如果容積率高，只能全做小高層，那一定是小高層利潤最高。
C. 如果容積率居中，一定是在做足容積率的情況下，別墅+洋房的利潤最高？
不一定！
隨著變量的不斷引入，”不一定“這個詞出現的頻率越來越高，也就說明人腦的計算能力受到了考驗，無法”想當然“的得出結論了。
不管是”售價“，”造價“、“去化速度”或者其他的變量，都在一定程度上影響著利潤。而變量總會達到它能力的邊界，所以做強排的建築師要腦子多好用，才能完成這麼艱鉅的工作啊？
03
甲方的盲區
定量分析
以前在設計院的時候，地產的領導經常拜託我要對拿地”強排“把把關。出於生意和維繫關係，我也會對一堆的強排項目，最後看下指標，並讓小朋友修正。
我記憶最深的是一個學規劃的小朋友，腦子真的是好用，他從畢業到離開我們公司，基本上集團的強排項目都是他一手操辦。我只在他還是”白紙“的時候教了下系統思維和簡單的規範要求，剩下全靠他超強的計算能力。
我舉這個例子是想讓甲方的朋友知道，設計院都是這麼應對”強排“這項生意的，不管你是出5萬設計費還是免費。因為
地產要求人效比，設計院同樣需要。而你的”殷殷囑咐“落實情況，最後就是看設計院安排的小朋友的”數學“學的好不好。所以，強排工作，也需要有一個合理的定價。
地產的一些朋友有個認識誤區，覺得”強排“方案是設計院的事情，最後只要拿指標說事就好了。
其實，這種認識是片面的。作為業主，我們要對”自己“有清醒的認識，這點非常重要。
第一個問題：你們家產品線能否支撐強排方案？
如果你們的產品是成熟的，被驗證過的，而在強排方案裡希望用到，那麼這樣的操作是相對靠譜的。因為這條產品線不管是成本還是售價，去化速度等都是可以有相應的數據來類比的。
如果是沒有產品線的，產品還需要後續開發的，那麼強排方案裡一定要找比較接近的產品放進去，不然所有的假設都是不靠譜的，拿地就是盲目的。而這些”前情提要“一定要準確無誤的給到你的”強排設計師“，不然就是在浪費時間了。
第二個問題：你們家品牌是否有足夠的號召力？
融創的院子，泰禾的院子；
金茂的科技豪宅，綠城的法式豪宅；
龍湖的洋房，金地的洋房
。。。
那你們家的品牌呢？號召力有多大呢？有多少美譽度呢？
這些無形資產能給項目帶來多少溢價呢？能對去化產生多少作用呢？
在交給設計院任務時，地產商自己對於這些變量也要做定量分析，而不是簡單的定性。只有定量了，公式才會成立，事後覆盤的時候才能對比，能量化。
不要問我該怎麼操作，這已經超出了一個建築師的能力範圍了，我建議地產的領導找找數據分析的專家。（就像恆大找任澤平，不就是分析數據，更好的賣房子嘛）
市場與自身的匹配程度決定了一個企業是否成功。很可惜，很多房企只對市場關注，而對自家產品並不瞭解。
04
感知的盲區
技術革新
這麼多年過去了，房地產行業還是個傳統行業。下游的配套產業也基本原地踏步，除了電腦的運行速度更快了些，其他好像都沒發生？
其實不然。
只是你們家地產這麼覺得，只是你們家設計院這麼覺得，只是你這麼覺得。
隨著人工智能和大數據技術的進步，我們很多的領域都在發生著深刻的變化。
AlphaGo的故事瞭解下：
2016年3月，阿爾法與圍棋世界冠軍、職業九段棋手李世石進行圍棋人機大戰，以4比1的總比分獲勝；
2017年5月，在中國烏鎮圍棋峰會上，它與排名世界第一的世界圍棋冠軍柯潔對戰，以3比0的總比分獲勝。
阿爾法圍棋（AlphaGo）是第一個擊敗人類職業圍棋選手、第一個戰勝圍棋世界冠軍的人工智能機器人，由谷歌（Google）旗下DeepMind公司戴密斯·哈薩比斯領銜的團隊開發。
也許圍棋離建築師的日常還比較遠，那就來個近的，小庫科技瞭解下。
一個直接針對”強排“的科技公司。
小庫共提供12大功能，包括：城市數據、在線圈地、區分劃界、表皮切換、一鍵分享、互動編輯、智能評估、產品匹配、分區地塊、山地支持、實時日照、智能換算。
小庫科技面向的客戶主要分為三類：開發商、設計院和設計師。
對於開發商，小庫科技提供：智能拿地報告/智能審圖/智能測算
對於設計院，小庫科技提供：智能設計/增值服務/工作協同
對於設計師，小庫科技提供:智能設計/智能審圖/智能測算
海量的數據，嚴謹的邏輯，超強的計算能力，”強排“這個工種在今後的設計院是否還有存在的必要，已經被打上了問號。
我無意去為這家公司站臺，但有些企業站在了趨勢的前沿。我們與”趨勢為敵“無異於螳臂當車”，會成為攻擊風車的“堂吉訶德”。
05
擁抱未來
人類解釋世界的方式：通過觀察獲取數據，然後推導出一個模型，湊合著用現有的模型，直到有更精確、更簡潔的模型出現。
人們把這種思維模式稱為機械思維。這種思維方式相信世界一定有一個確定的理論來解釋一切，我們的終極目標就是找到這個理論，然後一勞永逸的用它來預測未來。
而機器理解世界的方式：放棄明確的因果理論，只關注事件之間的相關性，從大量的數據中直接得到答案，即使不知道背後的原因。
說的難聽點，就是窮舉法。
而強排某種程度上來說，就是窮舉！
2005年2月，全世界的機器翻譯專家在美國齊聚一堂，交流各自的研究進展，一家從來沒從事過機器翻譯研究的搜索引擎公司：Google，也參加了這次會議。評測結果一出來，所有人都大吃一驚，Google翻譯的評分排名第一，第二名落後其將近一代人的水平。
Google的秘密很簡單：窮舉法。讓計算機自己在海量的中英文對照中，直接學習整句的翻譯。
電腦的運算速度越來越快，真正限制人工智能發展的，不是它本身的計算速度，而是人類對規則的輸入速度。
房地產行業的人工智能時代，已經拉開了帷幕。與其拒絕，不如坦然接受。
作為房地產行業的從業者（強排利益鏈者），我們如果擔心自己的工作被機器替代，那改變從當下開始。
而我們真正應該擔心的是：壟斷。而不是科技進步。
閱讀更多 良有方 的文章
關鍵字: 數學 伴隨成長的中國味品牌 楔子
