又是三山新城，再度挂牌巨无霸地块。
昨晚，三龙湾南海片区文翰湖板块挂牌一宗17.8万方商住地，起拍成本46.9亿起。
从下周开始，佛山土拍大戏将不停上演！
又是上不封顶
三山香港城地块“回锅”重拍
继龙光拿下澳门城地块，林岳TOD地块挂牌出让后，三山新城第三宗地也正式亮相。
其位于泰山路西侧、广珠西线东侧、贵广高铁以南。邻近季华实验室，北望三山森林公园，南望文翰湖。
地块直通南海新交通三山新城北站，未来可与广佛线、佛山2号线（在建）换乘，4站到广州南站。
地块位置示意图
值得一提的是，本宗地块原定于去年11月18日出让，后期在开拍前三天被临时撤回。
对比之前的出让条件，主要是两处变化：
其一、起拍价从480815万，下降至现在的38460万。
其二、增加一份物业转让合同，价值79613.5万，须在半年内一次性付给南海土储中心。
也就是说，本宗地块拿地成本至少是469073.5万。
另外，和佛山近段时间大部分地块一样，本次拍地上不封顶，价高者得，拟于4月27日10点网拍。
可售楼面价超1.2万/平
至少3万㎡物业卖给港澳居民
本宗地块总占地面积178079.76㎡，容积率≤2.7，总计容建筑面积480815.35㎡。
A区是车辆段上盖范围，占地123103.99平方米。这部分目前已建好二层车库及其他物业，即上文提到的转让物业。
开发商后期施工，要在车库以上建房，且不能对车辆段使用造成影响，难度较大。
剩下的B区占地20643.67平方米；C区占地34332.10平方米，目前均已基本平整。
地块规划图
值得一提的是，本宗地块开发有着相当严格的要求。
首先，划条件详细明确了项目地块用地划分：
①可建住宅计容建筑面积：≤336000㎡，
②教育、科研用房计容建筑面积：≥10000㎡，
③医疗用房计容建筑面积：≥10000㎡，
④商业用房计容建筑面积：≥30000㎡，
⑤办公用房计容建筑面积：≥40000㎡。
1万㎡教育机构、1万㎡医疗中心和2万㎡商业，全部由竞得人自持，5年内不得对外转让。
其次，地块竞得人需与官方签订《监管协议》，其中的重点要求如下：
1、地块上建面≥30000㎡的住宅物业向港澳居民销售。
这部分商品房要在约定竣工后三年内销售完毕。若未完成，南海国资管理局以15300元/㎡回购剩余部分。
2、引入一家香港教育培训和一家营利性质的港式医疗中心。
3、须集中规划不少于20000㎡商业，并在约定整体竣工验收之日起两年内开业运营。
4、须引入香港产业元素，包括但不限于金融、服务企业，含律师事务所、保险机构、会计师事务所等。
5、配建25000㎡的配建住房，配备不少于200个产权车位，竣工验收后均需无偿移交。
具体计容配建如下：
①计容建面不小于25000㎡的配建住房；
②建面≥4860㎡，规模≥18班的幼儿园；
③建面不小于3000㎡的公交首末站；
④社区用房≥1000㎡，文化活动室≥500㎡，警务室≥30㎡；
⑤物业管理用房≥50㎡，垃圾收集站≥210，公共厕所≥60㎡。
因地块开发内容十分复杂，楼市君提供两种楼面价计算方法，仅供大家参考。
第一种，不计配建成本，不扣除自持物业。
按46.9亿最低成本算，计容物业面积42.6万㎡，折合楼面价至少11011元/㎡。
第二种，不计配建成本，扣除自持物业部分。
最低成本还是46.9亿，可售计容物业面积38.6万㎡，折合楼面价至少12152元/㎡。
全面对接港澳
三山新城配套逐步成型
早在2016年，三山新城“香港城”概念就被纳入南海区“十三五”规划纲要。
其位于三山新城核心区域，主要由黄猄涌滨水绿道串起。
涵盖滨水商务区、高尚住宅区、主题商业区和国际教育区，将打造港式风格。
南海“香港城”（整体效果图，仅供参考）
澳门城方面，一期地块由成都郎基拿下，二期地块由龙光竞得。
其将引入澳门特色的商业街，吸引独角兽企业、瞪羚企业、澳门高端人才等落户到三龙湾。
不难发现，三山新城将与港澳两地逐步加强合作。
目前，板块已云集季华实验室、三山青年创业园、三山科创中心、国际创智园、三山森林公园等重点项目。
环文翰湖科创小镇规划图
与此同时，板块各项配套也日益完善。
在交通上，三山新城将形成5条轨道、15个站点布局。
当中包括佛山地铁2号线、4号线、11号线、南海新交通，以及广州地铁19号线等。
也就是说，这里将会是佛山轨道交通最密集的板块。
配套上，三山新城引入了日本永旺梦乐城在华南最大的项目。
该项目将建设为集度假、休闲、康体、娱乐、购物为一体的大型商业综合体，为片区提供等一站式、沉浸式的消费体验。
永旺梦乐城概念图
此外，三山新城朝着“两山一湖一岛”的目标，打造城市景观轴线。
目前文翰湖二期项目进展顺利、高铁公园的核心区域已基本建成、三山森林公园也将迎来大变身。
三山森林公园效果图
直追千灯湖
新房备案价刺破“4万+”
持续向好的三山新城，也是广佛购房者青睐之地。
就在近期，区域唯一在售的碧桂园广佛上城冲破天际，最高备案单价达43691元/平。
这一数字，也是直追首破4字头的千灯湖板块。
资料显示，2015年4月，位于三山新城的中海万锦熙岸首次开盘，最低售价为9500元/平。
去年年底，片区均价约3万/平，4年房价涨了200%，涨幅甚至超过了千灯湖。
可以预见，随着城市建设进程加速，三山新城还会得到更多关注。
特别是在临近的广州，也有不少买家将目光对准这里。
毕竟，无论番禺还是荔湾，房价都比三山新城高出不少。而在未来，港澳客也会涌入。
对于三山新城未来发展，你有什么看法？
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