东北三省人口持续流出，经济总量和全国占比持续走低，房价低位运行，投资洼地在哪里？今天要说的东北三省的价值洼地是沈阳？
从全球来看，和沈阳同差不多维度和气候的国外城市有：挪威的阿尔塔、美国的费尔班克斯、日本的旭川市,这些城市均为维度不高，冬冷夏热，在农业时代成功的形成了人口的聚集；
看看沈阳曾经的辉煌：国家重点扶持，重工业实力全国居首；
1957年，辽宁省工业总产值为102亿元，占全国14%，居全国第二位；
重工业产值为72.4亿元，占全国22.7%，居全国第一，沈阳因而成为"共和国工业长子"的地位；
"一五"和"二五"期间，全国156个重点项目有24个项目在辽宁省，张新中国20%左右财力投入，其中6个重大项目在沈阳；
为何沈阳从解放后到现在一步一步沦落到全国倒数呢？思想开放程度。
1、 城市定位：
沈阳目前定位是东北经济区的中心枢纽，是东北区域经济中心和金融中心；对内链接哈尔滨、长春、鞍山、大连；地外链接北京；将是东北经济的重要节点城市；
2、 人口：
沈阳处东北三省人口密度中心，适龄购房人口丰富，未来有一定的潜力；
三、经济规模及产业
1、沈阳自2013年始GDP和全国GDP占比双重下降期，这也是近年开始唱衰沈阳的原因；
2、从投资拉动效率来，在1998-2013年长达15年的效率下降后，2014年筑底，2015年开始有所回升，未来将逐渐走出新一轮的增长期；
沈阳的产业在快速转型期，出现了少有的工业绝对值占比双降，三产保持较高增速，未来这一趋势仍将持续，直到工业转型升级完成；
从产业分布来看，不同产业的发展方向，工业向东西两翼发展，新兴产业沿城市主轴向南，整体呈现一轴两翼的格局；过去5年，高收入人群增长显著，带来的住房消费格局是改善群体的增速快过刚需群体；
四、城市化进程
1、从数据趋势上看，沈阳未来几年将在城市化中期进程中持续数年；
2、沈阳处在工业化中期阶段，随着经济的不断增强，人民生活水平的改善，住宅需求增加，和核心区交通连接性好的、有强势资源的区域将有较大投资机会。
1998年以前沈阳重点建设核心区，主集中一二圈层。2003年以前：沈阳主要建设第二圈层，同时开始建设第三圈层，城市边界的拓展速度较快。2010年以前：沈阳以第三圈层建设为主，缓冲区网格大量增多，建设边界的拓展速度很快。2011-2017年：近几年城市边界增速放缓，三圈层持续夯实 ，未来四圈层开始外拓。
五、投资机会决策
1、根据城市的扩张路径，原有的"2"在铁西和苏家屯区域，未来的投资机会"3"的浑南区域；城市线性扩张的过程是房价由递减转变为持平的过程，沈阳目前是递减状态，也是投资布局南轴的最佳时机
2、浑南区分析：
除了主城区外，浑南综合评分最高，未来房价将向核心区看齐；
浑南区人口加速城镇化，潜力最大，城市南向发展明显，辽中县潜在城镇化人口多、速度快，最适宜在翟家、浑河站等板块进行承接
六、机会验证：
从成都和郑州新城规划的成功案例：新区的空间、交通、产业的协同效应好；
长沙新城规划的失败案例：新区与交通反向，不协同；
结论：经济产业发达区域和高铁机场在南边，形成具有协同效应的主轴，而北边成为次轴；最终形成南主被副的城市格局；
城市核心结论：
1.沈阳规划是四向发展，然而实际上城市重心在向南迁移，因此对于投资而言最大的机会在南面。
2.工业向东西两翼发展，新兴服务业沿着主轴往南。
3.土地圈层向铁西、苏家屯、浑南凸出，城市边界扩张速度自2013年后开始减缓，从中心聚集转入轴向发展。未来城市浓度将提高，房价仍有增长空间。
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