菲律宾山火爆发、非洲25年来最严重蝗灾、加拿大暴雪封城、全球新型肺炎全面爆发、科比飞机失事、70万只蝙蝠入侵澳大利亚…
刚过去近1/3的2020年里，每个人都曾无数次闪过“我想退货”的念头。
是的，看上去很美又成双成对的年份，也抵不过意想不到的世事难料。
“我一边踉跄前行，一边重整旗鼓。”太宰治这句话， 或是2020这一年最好写照。
幸好，昨日武汉终于也宣告解除封城。
▲美是共通的
下一步，留给我们的，是归零重启，重新在纷繁的信息中连接网络，找寻信号，然后，获得自己想要的东西。
比如楼市，2020年，必然是一团极其复杂的乱麻。最大的悬念在于，在调控的大背景下，因疫情造成的GDP失速，会依靠哪几例“妙药”重新提供动力？
最大的悬念之二是：中山，作为重震虎威的关键一年，能否否极泰来？令调整期下的中山楼市，战胜城市信心衰弱时期。
今天，就让我来做一回楼市“猜想”。
以下观点，纯属猜测；如有雷同，纯属巧合。
01
猜想一：转道，小阳春变“小阳夏”
“小阳春肯定泡汤了，只能期待小阳夏了。”
“接不到项目，这几个月都是拿着底薪，不少同事已经另谋其他业务。”
“表示呵呵了，都这个时候房价还硬挺着。”
一场突如其来的疫情，将楼市裹挟到不可预知的未来之中。以上分别来自开发商、代理公司及购房者，令房叔为之记忆深刻的一句话。
事实上，仅从降价来看，一个甲方朋友向房叔表示，“这当下，也没多少人看房，降价倒是先自乱阵脚，倒不如先观察着。”
大家都在等待好的时机。
追溯回2020年，这是要实现全面小康的一年，也是湾区三年行动计划的最后一年，数十年的湾区大计，要在今朝奠基。
▲现阶段看房
倒是小阳夏的可能性，存在大概率事件。
其一，疫情逐渐退散，市场在多方面传来积极信号，我们不必为经济大势担忧；
其二，在半年业绩报表到来之时，房企们为加速成交，完成销售目标，大规模的打折出货，将是板上钉钉；
其三，与打折潮相对，疫情下积蓄了改善住房品质的换房族、租转住的刚需客、被疫情搁置的购房者3类购房群体，待闸口打开，或许就是一波置业潮。
来自知名机构中地行的分析表示，疫情后成交望迎来反弹，市场大概率会出现一波强势反弹的“小阳夏”。
02
猜想二：下半年，或将诞生多个维权群体
上周末，位于临东区的火炬热盘，被拉横幅维权，写着“偷工减料、货不对板”；3月初，房叔的粉丝群里，提及因疫情而延误交楼的粉丝，不下10个。
淡市下，本是维权高发之际，加之疫情，无疑偏逢连夜雨。
因为疫情，工地久未复工是常态。我深刻的记得去年底，一品牌国企所拿到的新地块，称要在今年9月入市，但3月中旬时，仍未有动静。
事实上，即便复工了，产能也一下子上不来。
一方面，工人回香山，仍面临一段时间的隔离期。再往后，会有一连串的连锁反应。口罩供应，够吗；建筑材料，能不能跟上；精装修需要的厨卫设备，可能生产厂家也停工了；就连绿植，也不知道什么时候能运来。
▲不可抗力延迟交楼
正是全球化的年代，不同企业地处不同城市的不同区域，即便是当下，因为各地政策不同，导致物流困难的新闻比比皆是。
本该今年交付的楼盘，大概率都会受到影响。
现在还不清楚，疫情到底算不算不可抗力。但以国人之性格，一旦这件事过去，一定是我之利益为最大。
你会选择因疫情而延迟但质量仍有保证的交楼，或是准时交楼但可能是质量有问题的房子，还是坚决索要延误交楼赔偿？
这个选项，没想像中那么好做。
03
猜想三：2020，不许失败的中山基建关键年
“别人在跑，你不能走碎步。”这是当下中山，所面临之现状。
湾区时代留给中山就是五年，五年定百年。南方日报年前一篇评论文章有一句话说的是：留给这个城市的时间不多了，五年翻不过身，再也翻不过来。
▲要冲
以下来自房叔城建群的一位Rocks朋友，形容得相当贴切。
因此，你看见，今年中山的不一样。
解决久未推进的工程，透明化、全面视察、下军令状；解决钱从哪里来的问题，与银行合作；解决人才的问题，能者优者上位，并尽可能的吸引高优质人才。
由于是房地产从业人员，最令房叔深刻的是两个。
其一，真的动工。在以往的瓶颈路、搁置的中开高速、东部外环高速、欢乐海岸、石岐总部等，相继来真的；
其二，审批加快。以往需要25-20个工作日审批的时限，市住建局下承诺，1-5个工作日搞定。再如即将到来的3·28，也不玩虚的，一签约即供地。
▲各个工程动工
上两周，省重点项目年投资额发布之时，中山位于珠三角的倒数。其实，只要把之前的招商引资与重点工程的”债“全部还上，成绩就已经够看。
五年定百年的决心，今年的中山，不许失败。
就在截止发稿时，中山因为第一季度的极力推进，刚刚登上了央视报导。一个好的开始，希望能保持。
04
猜想四：降价第一枪后，不断有人跟随
2003年非典期间，楼市遭遇重创。以广州为例，2003年上半年广州十区商品住宅均价为3888元/㎡，而2002年的均价为4143元/㎡，同比下降5.1%。
2020不是2003，新冠肺炎的影响目前看来也比非典要大（经济层面）。经历了上半年的疫情真空期，下半年房企的竞争一定比欧冠淘汰赛还要惨烈。
如果楼市也有吹哨人，那它可能是恒大。
恒大早已打响第一枪，不断在各方平台上，75折、78折、81折逐轮递减刷屏。甚至再出奇招，公开了619个房子的售价与优惠，一目了然，给中间商一个警醒。
▲恒大优惠
另一方面，86折、买房送车位、员工特惠折上折，多个楼盘已相继跟上。可惜的是，有代理机构表示，似乎除了恒大，其他开发商去化都不甚理想。
今天一个在加拿大读了硕士的香港中介向房叔表示，中山一个楼盘跟银行合作，外地客有一套贷在身可四成首付，利率还只是5.613%，蛮有吸引力，也是另辟蹊径。
突围不易，静待房企更多自救之策。
结束聊天时，那个香港中介朋友还补充道：”疫情影响还是蛮大，我准备去尝试开拓下其他业务，搞视频和主播啊等，看看有没有机会。“
05
猜想五：更容易从银行借到钱，包括房贷
今年大概率会是一轮通胀。
春节期间，很多不能出门、在网上买菜的人都有体会：猪肉太贵了。随便买两根排骨，一点瘦肉，就要100多。
1月CPI环比涨幅28.5%，达到5.4%，畜肉类价格上涨76.7%，贵了近一倍啊。
与之匹配的，是央行放水从年初就开始“大手大脚”。今年以来，央行通过全面降准0.5个百分点、MLF等公开市场操作已投放流动性2.7万亿元。
市场上全是钱。
有心的人可以去一下超市菜场，记录目前肉蛋油面奶蔬菜的价格，等到今年12月的时候再去记录一次，看看其中的变化。
房贷利率下降也是大势所趋。就在前不久，市场许久不见的降息，如期而至。
这个猜想，上面的香港中介李先生也适时提了一句，”很多人觉得留着点现金在身边最好，我也是服了，现在全球都在放水“。
站在金融中心的城市，对数据尤为敏感。
还有一个有趣的情况，当发现能从银行很容易借到钱、利息还很划算时，总会有人去抄底他们认为的“优质资产”。
比如重点城市的好房子。
中山是重点城市吗？好房子是哪一些？
06
猜想六：石岐与马鞍岛，或会火一把？
恰如盖·里奇的电影，宛如蝴蝶效应，本风马牛不相及的事情，时间变化之下，便有了匪夷所思的照应。
同理，当下中山的楼市大环境之下，正在发生一些看似无关大局的小剧情，但稍作仔细观察，亮点或许就在那里。
很多人可能忽略，城市房价的中期变化，要看10年内城市资源的投放情况。
▲岐江新城石岐总部经济区航拍 视频来源：石岐发布
言外之意即是，政府和企业投放在城市建设上的资金，最终都会转化成土地价值的增加，下一步，土地价值的增加会直接体现为房价上涨。
从资源倾向与土地价值上看，石岐与马鞍岛，或在2020年火一把。
石岐关键词：欢乐海岸、过江桥、过江隧道等多个重点项目下军令状、石岐总部全速推进；去年中止与未拍的地块，今年大概率重启，地价还是介于1万之间。
马鞍岛关键词：最让人放心的深中通道，与中开高速、东部外环等都推进了，产业也在有声色了起来，最快的是4月初，万元地价马上开拍。
▲4月3日，马鞍岛拍地
本就是双城市中心的配置，加上不容有失的推进，我赌这两个起步区会火一把。
如果一定要加上一句愿景，那么它一定是：快，请再快一点。
07
猜想七：因城施策，楼市要小刺激一下？
大多数的好奇，在调控的大背景下，因疫情造成的GDP失速，会否依靠这“夜壶”重新提供动力？
非常时期，行非常之法。
截止至目前，已有至少40+个城市，出台相应的宏观政策组合拳，应对于疫情影响下中国经济的基本面及受波及的行业。
按照常理，疫情过后，通过房地产进行经济的快速拉动与启动，是最快速、最见效的方式。
不论是货币放水，或是降准降息、减税降费等，目的都是通过提振房地产拉动GDP，毕竟疫情过后，发展经济仍然是第一要务。
当然，上面多次重申基于“房住不炒”的定位，和“稳地价、稳房价、稳预期”的调控目标，这是基础。
这也意味着，为了确保疫情后经济回暖，调控政策很有可能会在因城施策的原则下适度调整。
如此矛盾的平衡感，相当难把控，不是吗？
值得一提的是，去年下半年开始，就有不少地方撕开稳楼市口子，而今年的黑天鹅事件所带来的波动，无疑让这种需求更为强烈。
中山，会有小口子撕开吗？
比起这，我更愿意是人才政策的更开放。
08
猜想八：将有一部分开发商，倒闭或并购
就在今天，房叔的朋友发来一个截图，位于其家里对面的乐器行，未能营业亏空数月，迫于无奈，无法支持高额铺租，只得休业。
受疫情影响，许多楼盘销售停摆，在建项目延迟开工。
这样的影响有多大？一方面，影响了销售业绩、波及了开工进度；另一方面，地产公司又需要支付融资利息与员工工资。
只出不进，这让依赖于现金流的房企面临重大危机。
▲朋友家对面刚发出的通知
最为迫切的，恐怕当属拼速度高周转的房企。在这个精密打造的拿地-销售-再投资系统当中，任何一个环节的缺失，其后果都是毁灭性的。
大型企业如此，那对于本就资金链紧张的中小型房企来说，更是雪上加霜。
反过来想，这对于那些未来现金流宽裕的大房地产开发商来说，这也是一个大鱼吃小鱼的好时机，频繁收购将轮番上演。
不过这也给许多房企敲响警钟，使得它们开始认真思考：是要做规模更大的，还是生命力更强的企业。
总而言之，今年活下去，意味着未来更大机遇。
09
猜想九：多块优质土地，或在下半年出让
土地市场，也受到了疫情波及。
由于投入大量人力、物力、财力抗疫，许多地方政府的土地出让计划都被迫暂停。
其中包括上海、杭州、天津、重庆等地都对地块出让时间进行了调整或延期；中山如是。
一直以来，土地收入是政府的重要资金来源渠道。疫情造成的负面影响，无疑会促使地方政府推出更多的优质土地，从这点上看，对于房企来说是个好消息。
▲去年中止地块将会重拍
而在这段时间，房企也正好可以准备充足、理性评估，好应对疫情后的土地盛宴。
从最近的土拍上看，广州、东莞、佛山等城市，土拍热度依然高企。
回归至中山，除了4月初的马鞍岛土拍，在今年各项要冲刺的基建、产业、工程等项目要求下，拿出优质土地来拍卖腾挪出钱，是一个手段之一。
根据2019年未公开的中山土地供应表和中止用地，石岐总部经济区、马鞍岛、古镇、南区等地，或是土拍重点。
10
猜想十：房子按下加速键，刚需买房决心更强
为了阻断病毒传播，很多小区不再允许租户返回，令租客们伤透了心。
在这次疫情前，很多伙从来没有想过，有一天，住在不是自己的房子里，会丧失那么多的权利。
甚至有更多的人被告知，不要回来，不能回来。
也许当疫情过去，有人会忘了这段时间发下的毒誓；但一定也会有租客，加速在这座城市里拥有房子的进程。
▲近期现状
再由于上一条“降价促销”的有利因素，刚需上车也显得更容易了些。
至于已经有房的住户，“封闭式管理”让他们意识到房子的居住舒适度格外重要，这主要体现为“房子要够大”。
有条件的会换房改善，其中属低容积率、南北通透户型、景观视野好尤为“吃香”。
而在年前就有购房计划的买房人，通过宅在家这么多天，也能够理性认识到自己到底需要什么样的房子。
比如容积率、比如两卫、比如大阳台、比如物业…
这里值得一书的是，好的物业，在这波疫情期间，一定会得到比以往更多的加分。
享受过好物业的业主，会成为“自来粉”，在有朋友购买时，推荐同物业楼盘的概率会大大增加。
写至最后，再补充一下。
这些日子，房叔后台咨询买房的购房者很多，刚需、刚改、换房，最大比例的问题是，什么时候买房合适？
面对不确定性，人们的第一反应总是茫然。买房时机，是最多人关心的。
其实，回复很简单，一个被多次提及但也不会错的经典回复：如果是刚需，钱攒够了就买，不需要关心买房时机。
是的，因为你，还没有资格去关心这个问题。
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