本文是《買股還是買房》一文的買房實戰版，是可能改變財富人生的思考，文章有點長
導讀：本文是《買股還是買房》一文的買房實戰版，是可能改變財富人生的思考，文章有點長，沒看明白可以提出疑問，但建議不要瞎說誤導他人，否則你將來很可能會抽自己嘴巴。
現在一二線城市的房價無論從漲速還是絕對值都已讓人心驚肉跳。
想買房者怨聲載道，有房一族無所適從，仁人志士憂國憂民，有關部門手足無措，
房地產這個結似乎已無解，進有萬丈懸崖，退則無底深淵。
按一些專家的觀點，房價走勢已如脫韁野馬，現在是想懸崖勒馬卻找不到韁繩，只能聽天由命。
但我思考的結論是：未來終究會發現這是虛驚一場。
我明白要讓驚魂未定，怒氣衝衝的人接受我這個觀點是沒有可能的，因為很多人根本靜不下心來把本文的長邏輯看完。
為了讓更多的人理解今天要說的，前天我把半年前的一篇文章《買股還是買房》解鎖了，現在看這篇文章最大的價值是準確定義了A股的波動走勢，給出了大跌才買入，大漲必須拋的H333攻略，另外用邏輯給想買房的人壯了膽。
那篇文章有些人表示看不懂，為了讓這些人看懂今天這篇文章，我做點解釋：
1、我的文章因為是邏輯統一，一脈相承的，洪粉家人一直看我的文章，其中也有些人看得不認真（觀點在沒有被市場認證之前他們常常視而不見，表示看不懂），為了讓他們認真看當下文章，我習慣把歷史已驗證的判斷再說一說，一些人以為我是為了證明自己正確才這麼說，因此感覺不爽。其實大可不必，我一直說，
要相信邏輯不要迷信我。2、《買股還是買房》一文我把自己現實的買房節點公佈了，還羅列了股市投資中一些成功例證，其實僅是為了表明我文中說的格局思考邏輯的正確，是為了讓有興趣的人重視我文中長篇大論的格局思考。
今天，讓我們繼續試著用投資邏輯來解解房地產這個“死結“。
《買股還是買房》一文中提到：總結自己過去對房產及股市的投資，所有的成功都源於“格局”，得益於自己以憂國憂民為出發點的思考。
同樣，今天的思考也從憂國憂民開始。
房價大漲兩大壞處：
1、民眾怨聲載道，增加了社會的不安定；
2、暴漲之後的暴跌易引發金融危機、經濟危機。
房價大漲的好處：
1、化解當前經濟困局，為經濟轉型贏得時間；
2、吸收超發貨幣，為金融改革贏得時間。
好處是可以解燃眉之急（如諾亞方舟），壞處是會大大增加未來的風險（可能會撞上冰山成為泰坦尼克）。
按抓主要矛盾的思考，所有這一切的主動權顯然在政府手中。即一切由政府意圖及行事方式決定。
對政府而言穩定壓倒一切，影響到穩定的事才是大事，僅從經濟層面談如下三點是影響穩定的大事：
1、經濟持續滑坡；
2、金融危機經濟危機爆發；
3、民眾生活明顯倒退。
前面提到房價上漲可以緩解經濟持續滑坡，即能化解政府第一大心頭之痛。所以，我們只需要思考後面兩個問題。
有關這兩個問題的思考在《買股還是買房》一文中講了一些，這裡再細化講一下其中的結論：中國最大的特點是什麼？是人多（聰明的人多，笨的也不少），所以to C的業務最有前途，所以互聯網有市場，所以團結很難，所以穩定很重要，所以要走群眾路線，所以永遠不要把組織當對手，所以家才是中國人最信賴的港灣。
所以，最理性的思考是站在政府角度去思考，切不可站到組織的對立面去想問題。
所以，要理解家才是中國人最信賴的港灣，有房才有家的情懷。
對房產目前市場的認識和現實狀況顯然存在著巨大偏差，我們的房產市場和當年日本市場是不太有可比性的，我們一線城市的房地產多年處於嚴格的調控之中，但結果卻超出了大多數人的想象，這背後有“
有房才有家“的邏輯，有”金字塔結構“最穩定的邏輯。顯然，那些把目光盯在房價多少才合理上的研究分析都是毫無意義的。這既不符合“家無價“的邏輯，更不符合決定者決策者的穩定壓倒一切思考邏輯。
決策者第一追求是穩定無大風險，而房價暴漲僅是可能會帶來大風險而不是必然會帶來大風險，如果房價暴漲之後不出現暴跌，或者出現暴跌時有好的應對策略，有有效的防範引發系統性風險的手段，那房價上漲就是可以接受的。只要有能力擬製房價的持續過快上漲就可以了。
關於房價高不高，未來會不會大跌，有個邏輯很多人認同：通貨膨脹不可避免，人民幣貶值是必然的，當買一包方便麵需要100元1000元時，你會認為現在房價並不高。這個邏輯貌似合理，但總給人理由不足的感覺。
要解決政府心中房價上漲之後風險不可控的顧慮，顯然還需要更有說服力的邏輯。
如果
有個邏輯表明目前房價上漲態勢符合物理上的穩定結構、符合經濟學原理、也符合生態發展社會持續發展規律，那這個邏輯是不是就是我們要找的背後真實邏輯。好，今天重點講講這個邏輯，分析發現，我國房地產市場最需要的也是供給側改革，因為國人有房才有家的觀念，買房是巨大剛需，因為國人追求奢侈品的態度，表明身份的房子是可以無理定價的，因為房產投資是目前唯一一個沒有失敗教訓的投資，在目前投資品缺乏的時期，房產投資幾乎成為了民眾唯一的投資選擇……基於這幾點考慮，靠控制需求的調控都很難成功，唯有加大供應才可以達到調控目的，下面站在政府角度用數字來說說解開房地產死結的策略邏輯。
為了直觀說明問題，我把數字做了簡化，希望大家不要糾結具體數字是否精確。（特別提示：這裡講的都是平均房價，平均房價才應該是政府關心的、民眾關心的）
目前我國城市平均房價（單位：萬/平方米）大致結構是，一線城市：二線：三線：四線：五線=4:3:2:1:0.5 ；
一線城市平均房價結構是，內環：中環：外環：郊環：環外=10:6:4:2:1。
一線城市面對的是全球，包括整個中國及海外人口，所以一線城市內環房價多少是由國內及海外有支付能力的人的意願決定的。如果一個城市最好的區域長期主要由原住民佔據，那隻能說明這個城市沒有發展沒有吸引力，或者說這個城市財富分配非常不合理。一個居民要想居住在一個城市最好的房子裡就必須要通過自己的努力去應對來自世界各地的優秀人士的競爭，指望靠地方政策保護是不合理也是做不到的。
世界在前進，經濟在發展，城市在進步，這幾乎算是自然規律，一線城市的原住民過去住在內環，現在住在中環，但生活品質並沒有降低，不僅住房面積愛大了質量好了很多，去上班路上的時間也不比原來耗時多。同理，可以想象隨著城市的發展，將來很多人還會從中環搬到外環，因為城市會繼續長大。
這其實就是最穩定的金字塔結構，而且是發展中逐漸上移的金字塔結構，是良性的，我們每一個人都能通過自己的努力去找到自己在金字塔中的位置，無法在一線城市金字塔尖競爭的人可以往下走一格，但這並不會影響自己的生活質量，也可以考慮去二線城市的金字塔尖，二線城市的金字塔尖的人通過努力也可以去和一線城市金字塔尖的人競爭。這其實是社會的進步，是良性循環。
可喜的是，隨著科技的進步，人類城市管理能力的提升，一線城市是可以變得更大的，城市變大可供土地面積是幾何式增長的，新增長的土地可以為廣大居民提供大量低價格的房子，壓制城市平均房價的上漲，關鍵這些區域因為有地鐵有自駕車等出行非常方便，並不會影響居民的生活及工作。
從這個角度看，房價會大跌嗎？需要大跌嗎？
由於新增房子主要在外環及以外，即加大外環及之外的土地供應，加快地鐵建設，這樣整個城市的平均房價上漲幅度不會很大，如果調控得當，在2020年完全可能出現如下理想房價結構：
全國城市平均房價變為，一線：二線：三線：四線：五線=5:4:2.5:1:0.5；
一線城市平均房價結構變為，內環：中環：外環：郊環：環外=15:10:5:2:1。
在2020年這樣的房價結構大家可以接受嗎？
這樣的結果就是存量房價不用跌，又能滿足民眾對房子的需求，政府也可以通過增加賣地量化解很多問題，很完美，不是嗎？
這個願望能實現嗎？能，但需要解決以下三個層面的問題：
1、讓政府和民眾承認人類社會發展中資源分配、生態分佈金字塔結構的合理性；
2、政府和民眾認識到大城市化是人類發展社會進步的必然，群居服務效率最高，科技的進步大大提高了人類對大城市的管理能力（比如以上海的管理能力上海完全可以容納5000萬人）；
3、政府和民眾明白優質資源（身份象徵）終究會成為奢侈品，但奢侈品不是必需品，汽車等一些消費品人們都可以接受其有奢侈品，而人們卻接受不了房產也有奢侈品一說，一線城市的豪宅其實就是一線奢侈品品牌中的豪車，其定價和我們老百姓一點關係都沒有，能買這些豪車（房子）的人根本就不在乎價格，其定價也不影響我們老百姓買的桑塔納的定價。
以國人對待奢侈品的態度可以解釋為什麼一線城市一些地段房地產價格似乎高得離譜，同樣一件衣服、一個包包若從實用功能講相差無幾，但價格可以相差十倍百倍，沒人會去指責它不合理。用這個思維來看房價，似乎就通了。所以，建議政府和老百姓都不用去關注已成奢侈品的一些地段房子的價格，對其只收奢侈品稅就好了（增加炫富成本）。而對非奢侈品的剛需房一定要設法擬製其價格，這個通過加大城郊土地供應，做好生活交通配套就基本可以達到。過去政府對加大住宅土地供應有顧慮，主要是怕房價下跌，也怕城市變得太大，上面講的邏輯應該已經化解了政府的這兩個顧慮。
政府沒有了顧慮，則只要動用強大的宣傳攻勢解決民眾的認識問題就可以把房地產這個結給解了。
1、在奢侈品房子價格上漲，平均房價緩慢上漲的前提下，加大費奢侈品房子的供應，滿足老百姓對房子的需求，提升生活品質；
2、收奢侈品稅，平衡老百姓的心態；
3、只要保證大量新上市的城郊樓盤價格穩定，房地產的大局就算穩了，市中心新樓盤本來就少，老的奢侈品房子也不存在高槓杆，如果奢侈品房子爆炒後出現風險也是局部的，也容易控制。
如果以上邏輯成立，那我們該怎麼做呢？買房還是賣房？
1、首先，這個邏輯雖然是我一廂情願梳理的，但我相信只要邏輯通，政府最後會採用這個方法的，很多問題就怕無路可走，只要有路總會被找到的。但試錯的過程也在所難免，比如政府一定會出臺一些房地產調控措施，但這些措施只要是調控，結果就是給想購房的人制造更大的恐慌，每看到調控人們看到的總是自己下手晚了，現在連買房資格都沒了；政府調控總是說要擬製房價過快上漲，言下之意慢慢漲可以，而面對慢慢漲的房價最明智的做法就是越早買越便宜，這讓我們看到了每一次調控後房價的更快上漲。所以，我說每一次調控後的市場清淡期都是最好的買房時機；
2、如果全面收房地產稅，當市場能承受時賣家會向買家轉移成本，這會推高房價，若超過市場承受能力，市場出現暴跌，後果不堪設想。所以，投資房產必須密切關注政策變化。若出現這樣的試錯失誤，房地產市場可能出現2015年股市一樣的波動，但要相信政府的控制力，股市的失誤後果是現在股市比2014年起漲點還是高50%。
當然，考慮房地產帶槓桿這對有些買點不合適的人可能就是致命的。3、長期看房地產是必須配置的，僅為了住，選時的意義並不大，但若是投資的話就和投資股市有很多共通之處，詳細可參考《當炒房客進入股市》一文，買內環城中心的房子就是炒主板；買學區房就如炒創業板，買外環、郊環及三四線城市的房子就像炒B股、港股、新三板，遵循的是強者恆強，痛點會變甜點的理論。至於怎麼選時，和炒股也是差不多的，現在房地產還屬於牛市，而且按我認為的邏輯，未來拉長几年時間看依然會是慢牛（平均房價），但對帶槓桿的房地產投資慢牛的鋸齒也是很有殺傷力的。
(首發時間:2016-10-03 於新浪微博)
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