前幾天，我寫了一篇《金融風暴下，香港樓市大崩盤是怎麼發生的？》。
1997年，香港房地產泡沫破滅，直到2003年，房價蒸發了七成。
泡沫破碎，中產夢醒。那些懷著「樓市永不跌」的瘋狂想法進場豪賭的中產們，最終輸了全副身家淪為負資產。
有很多朋友問我，香港樓市的慘狀，會不會發生在如今的中國大陸呢？
事實上，類似的情況早就發生在無數三四線城市。
不管有沒有黑天鵝，三四線樓市的泡沫早就碎了。而那些貪圖便宜，持倉三四線樓市的投資客，早已輸得一地雞毛。
市區的競爭
三四線樓市的故事，我們從大灣區的肇慶說起。
肇慶市區在端州，端州的中心莫屬星湖，星湖景觀美如畫，肇慶土著們多以臨湖而居為貴。
肇慶市區街景
然而，也正是這樣一個資源集中的市區，迎來了它的史詩級尷尬。
1. 賣不出的低價房
3月22日，端州華潤項目開盤，均價7500元/m²，還有多重打折優惠。
據當地房媒說，這個價格實在令銷售大吐血——這畢竟是華潤首進肇慶項目，當時土拍樓面價就達4777元/m²，原本吹風會賣8500-9000元/m²，如今開盤就降成「7」字頭，碰上疫情只能出此下策。
7500元/m²的價格有多「筍」呢？
去年8月，【樓面】團隊曾經調研過這片區域。根據我們的觀察，7000+元/m²的價格，並不是一個具有競爭力的低價。
距離華潤項目2公里不到的恆大項目，從2017年就已經推出「7」字頭特價房。但是，兩年多過去了，很多特價房依然靜靜地躺在庫存中。
恆大項目的二手房價格走勢（數據來源：房天下）
在二手房市場上，這個樓盤更是跌價不斷。
所以你可以看到，即使沒有黑天鵝，肇慶也難逃跌跌不休的命運。
2. 大小開發商亂象叢生
開發商以價換量，為什麼還是換不成？
在恆大周邊圍繞著一圈本地小開發商的樓盤，它們無不掛著大橫幅，高調宣稱自己只賣3000-4000元/m²。
當地人沒有品牌情節，只要看著價格便宜，地段合意，就買了小開發商。
在這樣的小地方，客戶群體本身就少，誰搶到這波客戶，誰就是贏家。
小開發商低價入市，大開發商也只能降低成本。
如果在肇慶各大樓盤轉一遭，你會發現真正做質量的開發商少之又少，很多大開發商並沒有展現他們慣有的水準。
比如，像下圖這樣的園林景觀，竟然會出自某大開發商之手。
肇慶某大開發商樓盤的園景
這不僅僅是一個個例，肇慶充斥著大量這樣的產品。有許多大開發商會在直接收購小開發商的樓盤，並在此基礎上嫁接上自己的東西。
3. 土拍熱潮褪去
房子賣不上價、大小開發商不顧質量打價格戰，最終導致這裡的土地爆冷。
3月12日，端州一宗商住地以底價3.8億賣出，成交樓面價約3607元/平，競得者不是開發商，而是肇慶國資委。
據聞，這塊地已是第三次掛牌，期間還降價6430萬。
不過，這個無人問津的片區，曾經走過它的輝煌史：
2018年，中梁地產以樓面價約6443元/m²競得端州地塊，成為當年地王。
2019年，陽光城以摺合樓面地價約7474元/m²競得端州地塊，刷新肇慶地王新高。
端州這個片區，從地王價到越賣越賤，甚至無人問津，只經歷了短短的數年。
新區的落寞
市區慘淡，新區就更是落寞。
原本肇慶新區打了一肚子的如意算盤：市政府將要搬來這裡，未來還有新地標西江明珠。
除此之外，置業顧問會告訴你，這個區域未來會有幼兒園，小學帶學位，還會建公園，高新技術園（其實是工業區）也在不斷完善。
肇慶新區某樓盤的沙盤
這個餅確實不小——這裡會是未來的肇慶新中心。
去年我們在做考察的時候，保利某項目正在打折，最低可以打折打到7200元/m²。
那時的價格算起來的話，買一個140m²的特價房會和100m²的小三房價格相當，實在是實惠，當時我們還有同事動了心。
最近，當我再去翻這個樓盤的信息時，發現整體的均價已經變成了7300元/m²。（不過，真實情況是不是這樣，只有現場調查過才知道）
新盤都會打折降價，二手房又情何以堪？
保利這個盤有一套二手房5000+元/m²，總價60萬就能喜提四房兩廳。但是從去年12月至今，房源仍在。（我向中介確認了一下，真的不是他們忘記下架）
新區的落寞，肇慶並不是個案。
在江門，濱江新城的碧桂園地王項目屢屢降價。
當年，碧桂園以9298元/m²的樓面價斬獲濱江新城地塊，創下了江門地價新高。
不過，高價拿下的地，並沒有賣出一個好價錢。根據房天下信息，2018年新房價格尚在15000元/m²，而如今同一戶型標價僅13000元/m²。
二手房市場更是慘淡。疫情肆虐的二三月份裡，十幾個業主掛牌了這個明星樓盤的二手房，均價只有一萬出頭，這已經虧掉了原本房價的三分之一。
而在中山，翠亨新區的萬科項目卻是另一種落寞。
2018年正值中山房地產盛夏，比鄰深中通道的翠亨新區地塊經過200多輪的競拍，被萬科以總價14億元+111840平米人才房，摺合樓面價超1.3萬元/㎡競得，創下了中山新高。
修建中的萬科地王項目
一年之後，2019年11月，萬科樓盤入市，售價27000元/m²起，均價達30000元/m²。
事實上，2019年的中山樓市行情不佳。
年中，多家房企借打折之勢降房價；到了年底，業績壓力倒逼之下，市中心東區某盤甚至降價近萬元。
地王的尷尬，莫過於「買不到賣不掉」。
一個月之後，2019年12月16日，翠亨新區馬鞍島又迎來三宗宅地拍賣，不過再沒有像去年那樣激起壯烈波瀾。
2019年12月翠亨新區拍賣的三宗宅地
0097地塊：常元競得，成交總價155840.76萬元，成交樓面地價9000元/平米。
0098地塊：常元競得，成交總價251649.7416萬元，成交樓面地價9090元/平米，溢價率1%。
0117地塊：保利競得，成交總價228220.902萬元，成交樓面地價9100元/平米。
一輪競拍即結束，幾乎底價成交……
在大灣區四處囤地的央企保利拿地無可厚非，相比之下，專注時尚女裝產業哥弟的常元集團居然能以接近底價的價位淘到兩塊地王對面的地塊，著實讓人驚訝。
很明顯，中山翠亨新區，也爆冷了！
三四線價格真相
肇慶、江門、中山，這些都是有粵港澳大灣區概念作依託的三四線城市，而那些人口淨流出的中西部三四五六線城市，也更是如此。
在這些城市買房，你通常會遇到下面的情況：
第一，大小開發商亂象。
這也就是我上文所提到的大小開發商們，為了爭奪稀有的客戶群體，而打出價格戰，為此痛失的會是這個城市商品房的質量。
第二，促銷降價去庫存。
促銷降價，會是三四線城市目前的手段。這些變相降價的房子，可能存在某些問題，像朝向、戶型、層高等等會有瑕疵。
但從促銷的本質來看，就是為了去庫存。比如，像肇慶這個樓盤，就優先給較難售出的140平打折，算起來的話，大面積和小面積相差不多。
肇慶某樓盤的特價房
第三，為了讓你買……
置業顧問為了讓你買房，常常會營造出自己業務繁忙，才售出了一套房，以此製造供需緊張。但，這是最常見的老套路。
在一些三四線城市，尤其是到年尾開發商有融資困難的時候，還會提出「首付貸」這麼一個概念。看起來，好像根本無需有什麼積蓄，就能買到一套房。
然而，三四線的房子真有便宜可撿嗎？
三四年前，「去庫存」「棚改」等政策，帶火了三四線樓市的一輪「補漲」。
但如今，「去庫存」不再是政策魔咒，棚改也被大幅削減，三四線樓市的需求早已崩塌，失去了上漲動能。
事實上，那些在三四年前奔著便宜房價，普漲心態，持倉了三四線樓市，早已輸得一地雞毛。
從長遠來看，沒有成熟的產業和持續的人口淨流入作為基礎，僅靠棚改等政策撐起的火爆房市難免有空中樓閣之感。
真相是：三四線樓市泡沫早就破了，也早該破了。
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