一直都在
暖春，来得要晚一些。
整个3月，全市仅出让3宗宅地，其中市区1宗，蓟州新城2宗，且均经历了延期，就更显来之不易。无论如何，河东阳光里地块的落定，还是郑重其事地为“提示我们不要忽略市场新格局”而敲了一次黑板。
受黑天鹅事件影响，当我们重新站回到供求一线时，甚至还没来得及对去年好好盘点一番。此时如果要从市内六区中选出一个去年新房成交的佼佼者，你可能会投票给高端项目扎堆的南开，亦或供求潮重来的河西，很少会有人选河东吧？
但事实上，就是它。
01.
这已经不是河东第一次登顶了，看懂它要从市区格局分化说起。
首先，和平、河西、南开，“精英化”已经相当彻底了，不仅价格统一处在高位，就连各区内部、各板块间的价差也几乎被消灭。
应该说，它们除了彼此已经没了朋友，其真实表现在与相邻区特别是与环城交界处陡降的价格台阶，这里完全成了“中高端置业”独乐乐的地方。
相比之下，河东、红桥、河北在市场倒逼下就务实得多，不少项目选择了以价换量。价格趋势上，以海河沿线的极少数项目为高点，向外很快形成价格阶梯，甚至在与环城对接时比从前更加妥帖。有人说这三个区有刚需化趋势，并不为过，当然这个“刚需”并不是指入门级置业，而是以价格为杠杆撬动了原本属于环城的头部客群。
河东的强势，很大程度就酝酿于此。
来看两组数据：
- 2019年河东区以23.13万平米的成交面积登顶市区成交统计。
- 市区新房单项目成交TOP20榜单中，无论金额流量还是面积流量，河东都占据了5席。
细看玄机，海河金茂府、中海城市广场无疑代表着对城市核心资源的占有，实际在河北、红桥的登榜项目中也能找到类似影子。
但河东多出来的，则是另一维度上的争夺。
02.
在城市东部，河东区若干项目与东丽头部供应之间的价格关系，“衔接”一词或已不足以形容，更准确的说法应该是“充分混合”，甚至是“倒挂”。
在近年以刚需为主流、市区宅地稀缺的楼市里，“价格上的直接优势”对供求两端都意味着机会。
由此看TOP20 榜单，路劲太阳城、中储正荣栋境、凯旋门全年销售金额分列第3、4、15位（面积榜上分列1、4、8位），实际上都是基于上述原因的典型受益者。因此他们联手贡献的超过36亿元业绩，也是市区其他区域所没有的关键构成。
以价格为制胜前提，上述三个项目背后也还代表着一些其他市内区域没有的跑量要素，共同围合出
河东成交崛起的秘密——首先，价格向地段回归是大趋势。以上项目都处在成熟生活圈，无论坚决的城市置业者，还是三步一回望的外溢群体，亦或东丽向内的地段改善都在此顺理成章。
重点说来自东丽的地段改善。从城市格局上看，城市东部的天然线条本就呈线性放射状，以上跑量项目又恰好分别把住了卫国道、津滨大道和津塘路的疏散要塞，同时有地铁和城市快速路加持。且东丽区的居住格局表现出对河东区的明显亲近，甚至很多时候他们共享同一份生活设施。
在这道本就十分容易跨越的地域界限之外，价格上的混合，也包括与项目周边次新二手房价的接近，则进一步砍去了“置业选择”时的另一道硬性门槛，甚至令选择出现了向里、向新的动力。
客观说，这样的趋势在河东一直都存在，只是在 2019年因供应格局的变化而被放大。
一份路劲太阳城在2017-2019年连续3年蝉联市区新房成交套数、面积Top1的统计便可堪证明。而根据我们的调研，市区置业和环城流量也一直都是这个项目的主要客群构成。
03.
从另一份统计中还能看到，2019年全市各区域的成交总价阻力线层次正在模糊，一体化竞争加剧。单价“值不值”之外，总价的“能不能”仍是置业的最大敏感点之一。
因此在河东的跑量项目中，我们也统一发现了面向东部主流面积区间（建面约80-120平米）的精准供应。由此而来的总价友好和所得面积对等，相当于一边旋动了市区外溢的止水闸，一边又给环城置业打开了一扇门，同时也令市区的地段和配套优势得以“高显”。
实际从去年开始，市区新项目中“小户型、低总价”的趋势就已越发明显，河东也出现了类似供应。而根据我们掌握的消息，河东区的总价门槛还将有继续下探的机会——
今年，路劲太阳城将有全新产品供应，据悉将设置建面约74-124平米的两室-三室户型。
首发地块（A5）中，将推建面约84-117平米的高层产品以及建面约124平米的8层到顶洋房产品。
其中，建面约84平米两室户型占比最高，达到31%，弥补了该区域功能性小户型的供应空白。 同时如果按现售产品单价估算，这样一套房子的总价大概在220万左右，实际已经下探到接近东丽区200万元的成交总价段。
无疑，对外的门开得更大了，对内的闸也垒得更高了。
建面约84平米户型样板间效果图
除此之外，还应注意到的是此次规划中“高层+洋房 ”形态组合，以及建面约84平米两室、约99-117平米三室、约124平米三室（洋房）的产品梯次。这些依旧建立在对东部主流成交面积的迎合之上，但也明显照料到了市区置业更多元的升级居住需求。
04.
鉴于此，尽管小户型占比不小，但路劲太阳城的新品仍是以改善为基调定位的，其对优化升级的主张和兑现也相当彻底。
据透露，新品全线执行的是集团“2A”产品线标准，注重在局部细节上的品质升级而全产品线配置精装，户型设计南北通透，增加功能性的格局优化，将与原有在售产品形成差异化补充。
其中，全精装交付也再一次弥补了太阳城的供应空白。
具体规划方面，以首发地块为例，1.78的容积率在市区新供应中已算得上出类拔萃。而整个场域内只规划了6栋住宅，其中还包括2栋8层到顶的洋房，其余4栋为28、30、31层到顶的高层。
整个社区建筑密度13.7%，仅668户，典型的精品小社区路线。
路劲太阳城新品首发地块（A5）规划图
社区动线组织也升级为完全的人车分流模式，保证业主安全的同时，也配合低建筑密度、低容积率等腾挪出更多的楼间空间。利于室内采光、通风，更为社区景观园林、活动场地等提供了的施展舞台。
事实上，首发地块绿化率高达58.8%，规划以“把公园搬进社区、把森林引入生活”为理念，强调自然元素的存在感。
比如：多功能场地中会围绕树木设计互动、交流的林下休憩空间；利用子母主题的景观设计，创造容纳更丰富活动场景的户外场所，让社区公共空间内的每个场景联动起来……
路劲太阳城新品组团位置示意
为实现全面优化，此次路劲太阳城甚至还拿出了板块中的核心位置。不仅周边紧邻太阳城20年发展积淀下的成熟生活配套，且临近教育地块将规划建设一座36班小学、一座18班幼儿园，小学预计在2022年秋季交付使用。
同时，我们在《轨道上的胳膊肘》（点击阅读）一文中关注到的地铁10号线北段线路（规划）也将从新品项目东侧规划设站，而在2号线与10号线交驳的屿东城枢纽之上规划的TOD模式大型商业中心，未来也都是可以被迅速抓取到的升级生活场景。
对的时间，对的地点
供应了对的产品
唯一“不对”的是价格
这大概就是河东的秘密
住在市区的故事里
有这样一个盘一直都在
也有那样一群人
踏上了人生新里程
【 END 】
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