我是武漢房姐，資深房產投資專家。你相見恨晚的買房軍師，目前已為10000人提供買房最佳解決方案。房姐不像其他自媒體，遮遮掩掩的讓你摸不清頭腦！房姐屬於實戰派只說對你最有用的操作和建議

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提問：房姐，今天看到一些媒體分析了前三次金融危機，說參考以前的情況，一旦發生，房價會在5-10年下跌60%。而我所看到的是深圳的房價還在持續上漲，所以，想問問房姐對於這次疫情帶來的經濟影響有何高見。

回答：別看現在房V這麼多，類型是不同的。一種房V，就是每天報道地產新聞，轉發新聞，評論新聞。比如哪裡又拍地啦，某家開發商怎麼啦。這其實就是記者型的房V，說白了就是媒體。媒體擅長不是地產，而是媒體，其價值是傳遞新聞。這類房V沒有自己的立場，要做的事情，就是迎合受眾。受眾大部分都是沒房子的，這其中一部分記者型房V看似客觀，其實唱空才是這類房V的底色。自從有了自媒體之後，這類房V也學了一些新媒體的套路，比如調動情緒。據說，在所有的情緒調動中，憤怒是最高級的情緒，報道這種事情，最容易引起共鳴和轉發。比如說

第二類房V，是中介型房V。這類房V，目的就是賣房子。哪裡的小區怎麼樣，學區怎麼樣等等。這等於是中介在媒體上開發一個傳播渠道。所以，中介怎麼樣，這類房V就是怎麼樣。中介是正當職業，當然也有自己的套路，這個不用多說。

第三類房V，就是以前做其它行業的，賺了錢，然後那個時候不限購不限貸，通過其它行業賺的錢買了很多房子。這類房V，對房子其實不是很懂，本質是將房子作為財富貯藏的工具，蒙對了，房子也漲了。很多網友，對這類房V很信任，畢竟別人房子多，這是事實啊。但是，這房V，最擅長的其實不是房子，而是其它行業。因為你主要的錢不是靠房子賺的，當然不是最擅長的。要是這類房V分享一下其它行業的賺錢經驗，還是可以聽聽的。

當然，這類房V中有一小部分真正去研究房子，成長起來了。有一些還躺著吃老本。這類房V唱空起來最具有迷惑性。

為啥?房子多啊，有說服力。一般套路是這樣，開口就來，哥也是有很多房子的人，跟你們說啊，現在房子真的不能再買了。畢竟唱空受歡迎。

第四類房V，就是真正玩房子的。以前就是個路人甲，或者做了其它行業不掙錢，主要靠房子賺錢的。這類房V，實戰經驗豐富，人數也不多。但是，誰願意聽他們那些細節呢？我們看個電影不好嗎？輿論也對他們不利，喊打喊殺，所以發聲的也比較少。

媒體永遠是唱空房價的。ZF明顯的邏輯，經濟越不好，越把資金向實體和股市推，越控制資金流向，越來越樓市行Z化。

媒體要保持”政治正確”，才能獲取更多流量。

中國沒有房地產媒體，只有房地產崩潰論媒體；信媒體還是信邏輯，這才是多軍與空軍的財富差距的原因；信自媒體還是信事實，也會是看笑話和真地主財富差距的原因。

媒體對我們買房的幫助是：你盯著媒體，在我們推薦的城市裡，什麼時候媒體喊崩盤了，再過個半年就可以買了。

提問：房姐，您好！我的情況是有深圳首套房票。手裡現有資金100內，想投資一套深圳的羅湖學位房。目前看了有螺嶺外國語學位的繽紛時代家園和金城華庭，有翠園中學學位的深業東嶺，總價都是300內的小戶型，近地鐵。除此之外還看了蓮塘有羅湖外國語學位的明駿豪庭和東方鳳雅臺，龍崗有深中分校學位的招商依山郡。但看多了後，感覺更不好選擇了。投資目的為主，會持有5年左右。之前覺的深圳學位稀缺，所以就只看學位房了，價位上也只能看羅湖區。當然順便也看了南山待拆遷的南油B區（不知何年何月）所以想請教房姐，目前彈藥，深圳投資羅湖學位是否合適？如果不買學位房，首套房票和目前資金如何用比較好？想聽聽您的分析，感謝

回答：你好，深圳投資可以關注學位。

1、學位房保值、升值，走勢一直不錯，哪怕是老破小，羅湖、福田因為學位緊張，漲幅更高；

2、小房子投資，一定要找潛力學區，南山還有不少這樣的房子，價格沒有起來的原因是南山學位沒有福田、羅湖那麼緊張，但這一天遲早要來，福外的小戶型到10萬，南二外海岸、南海中學、深高北對應小戶型完全可以到十萬；

3、2019年相比2018、2017並沒有特別之處，所以萬科金色家園之類的普通盤，大概率還是橫盤，我們可以不著急關注，即使是投資，也要找筍盤；

4、很多人看不起學位房，認為投資學位是傻逼，但深圳情況完全相反。現在的家長，絕大多數還是看重學位，

5、短時間的現狀不允許我們看衰學位房，我們不買老破大，是因為我們不想長持十年，我們投資學位房，是因為只看五年，對於普通人來說，能看五年，已經勝過絕大多數人了。

深圳學位房投資回報率最大的板塊，詳見知識星球內部分享。

提問：美麗的房姐您好，新人首問。看好的樓盤馬上開盤，期盼房姐能給予指點，萬分感激!現在重慶工作，家庭收入50萬，家庭年支出約30萬(房貸佔13萬)。我事業單位，老公企業貢獻了家庭70%的收入。有娃一枚2歲，雙方父母農村無經濟條件，但夫妻雙方都是非獨。現有房產：

1、重慶-重慶天地自住房一套，2012年接房，120平，3房，月供5500,市值230萬。2、重慶-照母山融創凡爾賽投資房一套，2019年接房，85平，小三房，與朋友五五分成，共同投資，月供1500,市值130萬

3、鄭州-新鄭市福田興龍灣，公婆投資房一套，2015年接房，月供3500,由我們還貸，還差4年還清，市值85萬。

現在手上有28萬現金，準備賣重慶和鄭州的投資房兩套，然後在福州閩侯(主城限購，閩侯不限購)萬科又一城入手小兩房一套，據銷售說單價不超過2萬，與周邊二手房倒掛12千，精裝，首付30萬，月供3900,這套房一半是投資，一半是未來給父母養老。現在主要有以下幾個顧慮：

1、如果買入，手上沒有備用金。同時還要借款7萬用於增加的房貸及其它消費。但如果不出意外年底可還清外債。

2、老公從事建築設計工作，收入與地產行情息息相關，因疫情原因，怕出現金融危機波及房地產，從而影響老公收入，如果再加上賣房不順利，會導致資金鍊斷裂

房姐，我們家庭現有情況，以下哪個計劃您覺得適合?

1、先買福州房子，然後開始賣房。並且通過網上貸款25萬一年期消費貸(有40萬額度),利率435%,以備不時之需。

2、等房子賣了之後，然後再去福州買。

3、放棄福州買房，等房子賣了之後，在重慶再買一套四房的改善房

4、不賣房，維持現狀，拿出10萬備用金炒股。

回答：1.新鄭建議出手，照母山可以保留

2.不建議買福州，投資價值不如重慶 主場重慶，建議繼續加倉重慶，投資回報率最大的板塊，詳見知識星球內部分享。有子彈可以繼續加倉瀋陽 申請大額信用卡作為備用資金，保持每月1張的頻率。

房價只有三種情況：漲、不漲、跌。有的人看價格是看到了趨勢，趨勢包括的維度有時間跨度、有人民幣貶值因素、有城市化帶來的價值凝聚和提升等 有的人看價格可能就只是看到了那條數，那條數其實沒有意義的，好比好多人炒股炒不成功的最大原因就是看不穿、看不透K線圖上那些秘密的座標和數字，那怎麼能在股市上賺錢呢 我們只做價值投資者，不做金融投機者。

提問：新人首問：1.名下兩套房子，一套崇仁路站鄰片，75平2003年房子無貸款月收租2500元，7樓頂樓無電梯；另套後湖2016年購買純商貸120萬30年，2016年開發商不讓用公積金130平電梯房，現每月還貸6500元，現貸款餘額100萬感覺壓力大，2018年辦證後聯繫公積金中心得知兩套房定義為改善性住房，自己06年提取過公積金，現在公積金每三年才能提取一次，我每月繳存有3000元公積金，目前商轉公只能純公積金轉並且二套房只能貸50萬，自身無另外50萬資金無法降低現有的100萬貸款餘額，想過把崇仁路房抵押貸，但房齡老，抵押貸年限短，還款壓力一樣大，請問如何操作可以轉公積金貸款，降低現在每月還款壓力

回答：你好，公積金的唯一正確用法是取出來。公積金本質就是一種強制儲蓄。不用強制儲蓄，當然是好事情。

給企業減少無謂的稅負，理應鼓掌歡迎 公積金貸款表面利率低，實際成本高。

所以大部分想薅公積金羊毛，註定被反薅。

公積金存在的另一個意義是，體制內的避稅收入。

多要一隻雞肋，你會損失一整隻雞。

捨棄一隻雞肋，你能保住大部分財富。

你現在正確的做法應該是出手崇仁路老破小，差房子換好房子。

剩餘子彈用來還貸。

提問：你好房姐！新人首問！我在北京延慶工作居住，想買本地選一套自住房，目前手上有一套商住房！請問延慶的房子哪裡相對保質增值，選南城新區碧桂園，正在規劃學校醫院！還是北城老區，現在配套相對成熟！購房時機什麼時間合適！

回答：你好，已經買錯一套商住房了，第二套就別再入坑了。每個城市都有邊界，長城不屬於北京，延慶懷來等地類似於河北縣城。

延慶常年保持北京房價跌幅前三名。

北京的新規劃方向是向東 向南，西北部的延慶只能安靜的做一個郊遊小王子。

如果真的考慮房產保值，建議出手商住，加上手裡的子彈，建倉北京東部和南部。

投住分離，延慶繼續租房住好了。如果單純考慮自住，建議入手北城老區。

提問：美貌與智慧並存的姐姐，求解答。現在在上海有一套房，差不多450w，還有100w左右的貸款。現在有彈藥70w，月收入大概5w。已有廣州的房票，現在想抵押上海的房子，加上彈藥，去廣州投資一套。不知道這個想法靠譜不， 有哪些地方和樓盤可以推薦？謝謝。

回答：你好，一線城市裡其實沒有必要來回切換，主場淘筍有優勢。如果頭寸太大，可以考慮上海+北京或者上海+廣州模式，作為資產對沖。可以截斷抵押融資。先介紹下廣州重點區域：荔灣：曾經的市中心，西關小姐與騎樓、荔灣湖與艇仔粥， 繁華不再，落寞貴族 越秀：市政府所在地，教育與醫療最強區、配套成熟、房價很高 海珠：“寧要河北一張床，不要河南一間房”的老套說法已過時，看好琶洲和海珠東 天河：最具代表廣州城市面貌，經濟最強區，未來廣州10年內無可替代 白雲：大“縣城”白雲區，物流、汽配、製造業，廣州最多人的行政區 番禺：廣州“南拓”的主戰場，產業成熟且宜居，“萬博+南站”日益成熟 黃埔：擴容後的新黃埔，產業最牛逼的行政區，宜居宜業，未來看好 南沙：粵港澳大灣區的幾何中心，未來橋頭堡，目前適合坐4號線去吃海鮮 花都：廣州的後花園，空港基地，地大物博，人煙稀少 從化：經濟匱乏之區，但有山有水有溫泉，宜居之地，休閒之地 增城：曾經的遠郊，分不清增城和荔城的你，一定知道產業重鎮新塘，或者鳳凰城。

廣州投資回報率最大的樓盤，詳見知識星球內部分享。

提問：親愛的房姐好！在廣州番禺做外貿生意，買亞運城天韻這個盤怎麼樣！首付剛只能湊100萬以內。

回答：亞運城是一個好的投資小區嗎？

亞運城其實不是一個好的投資小區，真實的答案如下：

1、亞運城在區域板塊上跟廣州市的其他區域板塊之間的聯繫很少，基本上屬於“孤島”區域，這樣客戶的自然外溢、地緣屬性發展等因素就比較弱，甚至就沒有規律；

2、未來土地供應和“對手盤”太多，看到沿著亞運大道沿線一望無際的未來土地，就可想而已要想把這些卻與都填滿人，得需要多長時間和時日，未來的變數太多；

3、亞運城“飛地”的屬性，往西9公里到番禺廣場、往北12公里達到科創新城（思科）這些未來可能成為“引擎”的地方確實太遠了。

4、也許3號線東沿線會對亞運城是利好，但也說不好會把人從亞運城拉到番禺廣場來，反而變向利好了番禺廣場，因為番禺廣場是城區。如果，你注重學位、關心居住環境，其實還不錯，生活配套也在慢慢的起來，僅此而已。

提問：智慧又一針見血的房姐，你好。新人首問。

座標廣州，已入籍廣州。

本人35歲，女生未婚，廣州番禺廣州碧桂園房產一套69平米自住組合貸(其中商貸10W,20年),房貸5K。還剩80W。一直未婚，廣州社保已交12年。19年12月開始在深圳交社保。17年和18年投資失敗，純現金投入51W(不含時間和開銷),都是信用卡和親友借款，2019年底仍有債務28W。做為沒有背景的小鎮青年，底子薄弱，更重要的是視野和格局不夠廣，創業需要非常強的心裡狀態，守住基本開支的同時，還要做好身體建設，收支不平衡夜夜難以入睡。非常受傷，通過1年的時間現在才緩一點。近2年，感覺到了35歲，很想有—個穩定相對舒適的生活，賺錢的拼勁已大不如從前。父母有基本的社保退休金和一些商業保險(母親在做保險),但隨著父母年紀漸長也要負擔養老。目前年入30,不是很穩定。

房產解惑和發展方向解惑。

需求

1,錯過2013年在廣州買房的區間，深刻感受到眼光和時間的關鍵性，以及引路人的難得性。不想被收割太狠，只想通過努力配得上自己應有的財富。想繼續在廣州或深圳，武漢各買1套上車房做投資。之前買房才用了10W商貸(50W公積金已經用完),是否應該把商貸還完，再動用銀行借款繼續買入，雖然有點吃力，但還是可以再努力撐一把，同時督促自己保證2W的月還貸能力。父母59歲，武漢房子用父或母名義接力貸是否可行。廣州還有1張房票。

2,發展方向，一直在客戶和業務版塊耕耘。在人工智能領域的現公司確保一份穩定收入的同時，再做多一份副業(做出口貿易業務/電商)或其他職務。頓感打工其實一直在一個圈子裡轉，而創業的大概率，本人真的經歷了沒錢吃飯的階段，所以很謹慎，不敢賭，覺得自己可能不是老闆料。沒有家學的機會，思維的提升真是很需要經歷和頓悟。請問房姐如何尋找有效有質量的圈子的途徑，判斷標準是怎麼樣的，

房姐指岀的選對賽道，選對行業，正確聰明地勤奮努力工作，加上正確的投資來保護取得的財富，如此規劃是否可行呢

3,深圳和廣州等—線城市以及其他省會城市很多棟自建房岀租的方式，長期看和投資商品住宅是完全不同的走勢和區別是什麼呢。

4,對於城市大齡未婚女青年，除了嫁人，對於財富圈的建立和人玍規劃，能說說嗎感恩遇見，感謝房姐費神解答。祝房姐四季發財，日入鬥金。

回答：1.不建議負債拉太高，最高不要超過70%。可以截斷抵押碧桂園融資。激進打法：主場在廣州，建議入手一套廣州小戶型，主場淘筍優勢大。

保守打法：武漢用老人票買一套低價潛力盤。

2.具體做什麼要看你現在什麼階。每個階層10%的人都有機會升，競爭從來都是同齡人、同階人的競爭，讓自己有價值，能幫到更高階的人解決問題，自然慢進進入高階圈子。君子以順德，積小以高大，坤德貞吉升階。

人工智能是比較看好的行業，不知道大家有沒有思考過，為什麼現在計算機和人工智能應屆生的起薪，要遠遠高於其他行業，比如物理學、生物學、航天學。為什麼呢，是因為計算機的技術更高級嗎，還是因為這些從業者更努力。

都不是。能夠擁有不錯的機遇，是因為計算機行業還處於上升階段，幸運的遇上了互聯網的行業爆發式增長。曾經的能源、機械、土建行業，也經歷過這樣的過程，但不幸的是，計算機領域的發展速度，是歷史上任何一個行業前所未有的。身處這個領域中，從完全競爭階段到寡頭壟斷階段的過程，所需的時間非常短。

阿里騰訊從搖搖欲墜，到躋身全球十大互聯網公司，僅僅花了十幾年時間。速度越快，需要的新鮮血液就越多，更新迭代就越快，競爭力弱了，自然很容易被優化。也許技術還在，精力還在，但當社會開始嫌棄年齡大了的中年人，也無法獨善其身。

選擇一個風口副業是必要的，你的思路正確。

貿易也好電商也好，靠的是你有客戶 渠道資源。要麼做項目的對接人，要麼做流量的導入人，做職場加法，順藤摸瓜，打通上下級供應鏈。

3.自建房是收租模式，漲幅非常弱。有人去深圳比較早，目前收租收的手軟，這個利潤就非常高了。具體操作技巧，詳見知識星球內部分享。

4.個人的修煉和賺錢的事業，是人生置頂的任務。男女有別，對於女生，在具備一套一線房產作為打底資產的前提下，首要的任務拓展自己的眼界，多接觸成功人士，成功是長久的勝利，大巧不工，堅守本心。對於賺錢，房產投資是最靠譜最簡便的路徑。有空就去踩盤，驅散戰爭迷霧，構建城市框架；一線實地看房，談判，保持對市場的敏感。多核，配套資源的培育。融資，持續建倉。

提問：新人首問房姐您好，我瀋陽農村人，孩子高三，婚後一直在鎮上做生意，有四套房，一個在縣城90平自住，值五十萬，有二十萬房貸，倆個是門市在鎮上出租，一個租金約2.5萬，賣的話70萬一個，鎮上還有個70平住宅給老人住貸房貸已清，值二十萬，目前有子彈200，前幾天在瀋陽北皇姑定了個高層三室精裝總價115萬，將來孩子在瀋陽就自住，否則出賣，準備析產JLH後用我名貸款，公積金現在每月2200元，交一年多餘額才1.9萬，混合貸首付四層能貸15年，純商貸首付三層可以貸23年，糾結辦哪個？二是孩子今年高考，女孩理科，性格開朗不咋努力，預估460—500分吧，房姐幫選擇下大學專業及城市，三是我的現有家庭資產怎麼優化

回答：你好，縣城倉位不宜過大，1-2套自住即可，剩餘子彈投到一二線城市。北皇姑入手單價在9千內問題不大。建議純商貸。年限越長越好，以後再考慮轉公。城市選擇上肯定是優先一線城市，北方人一般去北京，但是戶口不好拿。

深圳是創一代天花板最高的中國城市，且很包容，來了深圳就是深圳人，大專也可以落戶。

確定學校後，考慮專業時遇到最多的三個問題分別是：

1. 報熱門專業還是冷門專業 2.什麼專業更具頂層優勢 3. 什麼專業發展前景更大。

對應的需要考慮的因素，國家層面大機會、個人興趣特長、專業變遷與未來行業發展。20年前土木工程和電力系統工程錄取分數都不高，但是趕上了國家基建大發展，學這個專業的人最後發展得都很好，甚至好過全世界最熱門的計算機行業。

今天中國最大機會對應的是國際化。中國已經以每年8%左右的增長率持續增長了快40年了。這麼長、這麼快的增長在世界文明史上還是第一次。因此中國自身積攢了巨大的財富，相比之下，其它國家財富增長的比例就可以忽略不計。這樣就造成了中國繼續發展的一個困局，中國生產的東西其它國家很快會買不起，而中國從海外無論是購買什麼，價格都要飛漲。

在歷史上，英國、美國和日本都遇到過這種情況，解決的方法都是資本輸出。也就是說幫助其他國家富裕起來，讓人家買得起我們的東西。中國在這個時期提出“一帶一路”，要搞亞投行，核心就是資本的輸出和幫助全世界。這是當年英國、美國和日本都走通了的道路。

70 80後還記得日元貸款對中國經濟帶來的幫助，而今天中國要做的就是當年日本曾經做過的事情。

未來，中國的經濟要進一步發展，國際化之路是一定要走的。

瞭解了大環境，接下來就要考慮我們自身的優勢和興趣所在。要優先考慮高勢能的專業。

所謂高勢能的專業，就是指那些相對難學，而又相對是其他專業更基礎的專業。基礎數學專業課更多的經濟金融專業比會計、管理專業更具高勢能。

不用擔心人工智能取代金融也職位。人工智能取代的是初級職位。金融的力量在於資金中介，幫助大資本的合規性運作，把不能擺在檯面的大事件靜水深流打理好。投行和政策銀行的高利潤就在於參與龐大資金的水下頂級運作。這種高級資金中介，人工智能永不可能取代，由校友派系等渠道把持傳承。

最後，如果想自己努力靠不上父輩蔭庇的孩子，從踏進校園的那天起，就要努力和同學搞好關係。積極參加社團組織，努力成為校團委幹事，瞭解更多同學的背景，也會體察他們的人性，打造自己的朋友圈，這將受益終生。

提問：急急急，房姐好！已婚，目前有套房在按揭中，手上有子彈不到30萬（首套房貸款還剩42萬）有什麼好的渠道和操作手法，去融資再去投資一套房。感謝！

回答：詳見知識星球內部資料《無息貸款方案》《所有渠道融資成本的等級》

提問：房姐你好！感覺漢口金銀湖地段非常適合居住，環境特別好！但好像漲幅跟不上其它區域。請問就這個區域而言，有哪些樓盤比較適合居住且以後漲幅更好一些？另外臥龍東方郡怎麼樣？感謝！

回答：你好，武漢有很多地方，風景優美，非常適合自住，但是房價就是不怎麼漲。

金銀湖，藏龍島，後官湖都是如此。因為從ZF規劃的宏觀層面，這些板塊就是居住區，是睡城，與產業區割裂。這些遠城區的土地並不稀缺，新盤和二手盤的天量供應，所以價格抬升非常慢，美景收割了一批又一批的土豪和韭菜。

臥龍東方郡：一句話，太貴了。沒有豪宅命，卻要豪宅價。還臨馬路，又沒小區環境，就是以後升值最差的那種。如果生活半徑在附近，自住可以考慮，投資還是多關注三環內主城區。

投資回報率最大的板塊，詳見知識星球內部分享。

房地產註定只有小部分人能賺錢，我們跑在大部分前面，手把手教你從0實現千萬資產積累。很多人給我留言提問，房姐精力有限，無法一一解答。

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