顺发恒业（000631）2019年年度董事会经营评述内容如下：
一、概述
2019年，公司面对复杂的宏观和行业环境，始终秉承稳健经营，坚持前瞻布局，保持品质、品牌优先，努力提升运营效率。同时，聚焦产业战略升级，审慎衡量和探索业务规划及盈利模式，积极推进产业升级，谋求新的发展格局。
1、超额完成年度效益指标：
1）坚定“加速库存去化、加快资金回笼”原则，按照时间和数字目标的管理要求，全年超额完成各项经营目标。其中：吉祥半岛项目抓住上半年市场行情，快速完成排屋去化；康庄项目利用二手房平台，完成大部分余房去化；桐庐富春峰景写字楼、商铺以及南通御三期项目去化均为100%；淮南泽润园二期去化率达95%。
2）公司自持旺角城新天地商业街区联合阿里升级为杭州萧山区首条“口碑街”，拥抱“新零售”，搭建商圈会员体系，建立完善会员制度，形成数字化商业体管理体系，招商率达99%。
3）进一步挖潜物业管理和服务创新，夯实标准化物业管理体系，优化精细化服务和增值服务，完善“优+”社区增值服务体系，多渠道开展居家生活、健康养老、金融理财等增值服务；筹创商办管理中心，拓展商办、产业园等非住宅领域。
2、积极推进产业战略升级：
积极探讨“未来社区开发运营服务商”的战略定位，以“城市美好生活的创建者与引领者”为愿景，研究“不动产开发经营、未来社区全流程咨询与运营管理服务、开发代建、新经济产业投资”等“3+X”业务板块，依托优势意义项目，深研未来城市发展趋势、功能组合、规划设计、产业方向以及未来生活工作方式的“9+X”未来社区场景体系和数字化体系，梳理未来社区实施纲要、内外部产业资源体系；深耕“未来社区研究能力、生态联盟整合能力、融资能力、产业能力、开发运营能力”五大核心能力，完善业务规划、盈利模式及升级产业链布局，致力打造“生活综合体、智慧CBD、双创天地”三大主要产品，通过“双创体系赋能、国际资源加持、科技智能驱动、传统文化引领、多元场景融合”等核心亮点，树立未来城市新样板、产业升级的新引擎。筹划承接浙江省未来社区试点项目建设，考察杭州、台州、宁波、舟山等首批24家试点项目。与近50家龙头数字平台、新经济基金、新经济企业、健康医疗、咨询服务等机构建立常态联系，构建开发运营生态联盟。适时积极参与大股东聚能城开发建设与运营服务，致力实现能源科技、清洁能源、智能出行、区块链等相关产业资源与未来社区开发建设深度融合，赋能产业协同发展。
2019年度，公司实现营业收入164,882.96万元，营业利润80,386.67万元，归属于母公司所有者的净利润60,842.59万元，分别较上年同期减少39.29%、40.82%和40.80%。
2019年度，在建项目规划总建筑面积为6.98万平方米，销售金额72,988.44万元，销售面积4.07万平方米，分别较上年同期下降65.55%和62.49%。
（一）行业发展回顾
2019年，中国经济面对整体下行周期及国内外复杂局面，全国上下坚持稳中求进工作总基调，坚持以供给侧结构性改革为主线，加强宏观政策逆周期调节，全力做好“六稳”工作，国民经济运行总体平稳。2019年房地产行业总体保持平稳，土地市场逐步恢复理性。根据国家统计局数据显示：2019年1—12月份，全国房地产开发投资132,194亿元，比上年增长9.9%，增速比上年加快0.4个百分点；2019年，房地产开发企业房屋施工面积893,821万平方米，比上年增长8.7%，增速比上年加快3.5个百分点；2019年，房地产开发企业土地购置面积25,822万平方米，比上年下降11.4%，上年为增长14.2%；土地成交价款14,709亿元，下降8.7%，上年为增长18.0%。
（二）公司主要项目所处区域市场分析
1、房地产市场分析
（1）杭州市场
从宏观调控政策来看，2019年度中央坚持“房住不炒”的主基调；各地方实施“一城一策”，“人才战”不断升级；杭州主要出台“双限”新政，调控从严趋紧。
从土地出让情况看，2019年度杭州土拍市场呈现“量涨价跌”，出让金额蝉联全国第一。杭州出台土地“双限”新政，政策环境严厉，杭州全年土拍市场经历了“沉寂-火热-降温”，二季度创出高峰；余杭、富阳、临安等郊区宅地成交占据主导地位；综合体项目地块成交亮眼。2019年杭州土地收入总额2288亿元，同比上涨13%，居全国前列。全市全年宅地供应量1797万方，同比上涨39%；成交量1608万方，同比上涨28%；楼面价14228元/平米，同比下降11%。其中主城江干区推量领跑，西湖区地价领先；郊区余杭出量居首，萧山地价第一。
从商品住宅销售情况看，2019年度杭州量价稳步增长，供应规模创历史新高；开发商推盘积极，开盘效果分化加剧；120-140平方米/200-300万首改需求占市场主流；二手房整体成交不温不火，价格持续高位。2019年杭州商品住宅成交面积1193万方，同比上涨4.1%；成交套数103930套，同比上涨7.1%；住宅销售均价位居全国第五位，全年累计环比上涨8.13%；供应面积1335万方，同比上涨25.4%；供应套数117431套，同比上涨27.2%；总体市场的销售供应比为0.89。从区县销售情况来看，区县销售规模涨跌互现，其中余杭、临安、萧山区成交领跑，价格大多呈现上涨趋势。上城、临安、钱塘新区涨幅位居前三名。到年底，库存出清周期为5个月，全年呈现“V”型走势，各区库存健康。虽2019年杭州住宅销售量价齐涨，但繁荣中深藏隐忧，主要表现在：供需错配风险持续存在，项目分化加剧；“万人摇”和“流摇”并存，项目竞争加剧；地价房价双限新政限定了板块的房价天花板，致使房企利润空间承压等。
（2）桐庐市场
2019年桐庐抢抓长三角一体化战略机遇和杭黄高铁开通契机，按照“两城两地两区”总定位，高质量规划建设富春未来城。桐庐地价稳中有涨；同时房价板块轮动效应推动了桐庐房价的上涨。因杭州市区房价在整体大背景下上升，带动了周边县市的房价上涨，且近两年限购频发，使资本逐步向周边城市转移。杭州限购政策是市区（含富阳区），离杭州最近的是临安和桐庐，桐庐成为购房需求的首选疏散地之一，房价上涨难免。2019年桐庐商品房销售面积为42,16万平方米，同比上涨5.13%，其中住宅销售面积为26.17万平方米，销售套数2180套。商品房销售额总计53.2415万元，同比上涨5.71%。
（3）淮南市场
2019年，淮南市住宅累计成交16891套，同比下跌7.19%；成交面积累计182.35万㎡，同比下跌3.81%；成交均价6123.22元/㎡，同比上涨11.47%；成交金额111.66亿元，同比上涨7.22%。土地市场方面，今年以来，淮南共成交21宗地，成交面积1599.70亩，成交均价130.08万元/亩，成交总价约20.81亿元。同比去年同期，淮南土地成交宗数增加6宗，同比上涨40.00%；成交面积减少54.38亩，同比下跌3.29%；成交均价减少53.81万元/亩，同比下跌29.26%；成交总价减少96077.44万元，同比下跌31.59%。
（4）南通市场
2019年，南通全市商品住宅市场成交总价结构：200-280万元总价段成交占比51%，其次是280-330万元占比28%，330万元以上总价段占比10%。
2019年,南通别墅市场供应856套，同比下降27.6%，供求比0.66，成交833套，同比去年成交1355套下降38.5%，全市别墅成交总价涨幅明显，400-500万元/套为主流产品总价段，多为迷你墅，即120-180之间高附赠面积物业类型，此价格段与南通御园的联排产品价格相当，南通御园目前别墅全部售罄。
2、“未来社区”市场分析
（1）浙江省人民政府印发《浙江省未来社区建设试点工作方案》，方案明确2019年底培育建设省级试点20个左右，2021年底培育100个左右，2022年全面复制推广。
（2）浙江省人民政府办公厅印发《关于高质量加快推进未来社区试点建设工作的意见》，提出要突出群众导向、坚持分类统筹实施、注重科学规划引领、集约高效利用空间、加大资金保障力度、创新服务集成供给、优化社区治理模式、大力促进数字转型等政策意见支持未来社区试点建设工作。
（3）杭州市政府办公厅发布《高质量推进杭州市未来社区试点项目建设的实施意见》，自2020年1月12日起施行。至2019年年底前，全面启动首批7个省级试点创建项目建设。至2021年年底前，杭州将分期报批、梯次培育，争取培育创建省级试点项目15个左右。在此基础上，形成全市可复制可推广的经验做法。至2022年起，杭州将全面复制推广，以未来社区建设理念示范引领“棚改旧改”和新建小区建设，确保杭州市未来社区的创建数量、成效走在全省前列。
（4）支持未来社区试点项目针对创建要求，在符合国家、省、市相关法律法规的前提下，科学合理确定容积率、建筑限高等规划技术指标，科学优化控制性详细规划调整程序。
（5）杭州市把未来社区作为数字经济“一号工程”创新落地单元，将优先推广物联网、大数据、第五代移动通信技术（5G）等新一代信息技术应用。
综上所述，未来社区建设试点工作正全面启动，稳步推进，具有广阔的市场前景。
新增土地储备项目
融资途径
发展战略和未来一年经营计划
1、公司发展战略
（1）公司长远发展战略目标为：以“未来社区开发运营服务商”为定位，以“城市美好生活的创建者与引领者”为愿景，秉持“开发建设、托管运营、自持管理”综合经营发展模式，围绕“不动产开发经营、未来社区全流程咨询与运营管理服务、开发代建、新经济产业投资”等形成“3+X”业务板块，持续完善产业链布局，升级产业和服务经营规模和能力，实现非凡且独具美好的未来社区体验以及城市形象提升、城市功能完善、城市产业升级，构筑多元、可持续的综合发展能力。
（2）公司近期发展目标：以面向未来的创新不动产为目标，根据浙江大湾区发展规划、长三角一体化发展规划以及杭州拥江发展战略，持续强化人力资源规划和加速优质人才配置，深耕“未来社区研究能力、生态联盟整合能力、融资能力、产业能力、开发运营能力”五大核心能力，构建未来社区场景体系和产业联盟体系，探索成熟稳定的业务模式和盈利模式，快速培育多元利润增长极，整合企业内外优势资源，加快战略升级布局和实施。
2、2020年经营计划：
（1）紧抓市场机会，加大对现有房源的销售力度，实现存货最优去化，2020年计划销售1.15万平方米。
（2）保持旺角城新天地商业项目持续平稳运营，打造特色街区形象，利用会员体系强化线上运营管理，树立杭州商业街区标杆。
（3）创新开发理念，以“智慧与友好”为未来社区核心理念，以新经济产业聚合为导向，继续完善“9+X”新型城市功能和场景体系和数字化体系，深化产业联盟，做好新型不动产开发建设管理、投资运营准备：①研究低效土地利用等政策，通过提升完善城市功能和产业升级，提升土地价值，力争低成本获取土地资源，积极开展开发建设和投资运营，积累产业运营能力；②持续完善创新型园区等的开发建设运营业务模式和盈利模式，包括但不限于“自建自营、股权代建、资本代建、商业代建”等模式；③筹划承接浙江省首批24家和第二批60家未来社区试点项目建设；④跟踪大股东聚能城项目进展，适时参与新型产业园区开发建设与运营管理。⑤深入研究能源科技、清洁能源、智能出行、区块链等相关产业资源与未来社区开发建设深度融合，打造集约高效、智能绿色、安全可靠的现代化城市、社区体系，以加快推进产业战略升级落地，为公司高质量、持续发展创造新契机。
（4）重点关注杭州、萧山、浙江大湾区、长三角一体化的机会，关注土地市场动态，积极参与目标区域的土地获取，适时适度增加土地储备1-2宗。
（5）继续跟踪国家政策，践行“走出去”的发展战略，研学境外不动产模式。
（6）持续完善“优+”社区服务体系，深化智能软件应用，构建物业互联沟通平台，促进增值服务开展；推行“优+”生活服务商理念，推出“全员客服”的深度服务品类；集约化经营、多元化发展，将“服务高端人群，突破写字楼、城市综合体管理”作为发展主航道，丰富商办项目管理业态，扩大目标区域市场占有率，为成为未来社区优秀运营服务商蓄能。
（7）加强人才队伍建设，加大领军型战略人才引进，专注对现有人员能力升级的规划与塑造，打造一支具备研发、规划与运营服务能力的团队，保障产业升级所需人才储备。
（8）加强资金管控，有效控制成本，合理、高效地利用资金，提升资金运用效率；并根据项目开发进展及资金需求，适时启动项目融资及债项发行。
向商品房承购人因银行抵押贷款提供担保
按照房地产企业经营惯例，部分子公司为相关业主按揭贷款提供保证担保。截至2019年12月31日，部分子公司为购买公司相关房产的业主提供保证担保涉及的借款金额为29,019.41万元。
报告期内，公司无已承担担保责任且涉及金额占上市公司最近一期经审计净资产10%以上的情形。本公司历年没有发生由于担保连带责任而发生损失的情形，因此该项担保对本公司的财务状况无重大影响。
董监高与上市公司共同投资（适用于投资主体为上市公司董监高）
二、核心竞争力分析
1、公司具备20余年地产开发经验，在大湾区建设、长三角一体化战略及浙江省“未来社区”规划快速实践背景下，依托优势意义项目，不断深化未来社区开发运营服务的研究，探索稳定业务规划和盈利模式，通过面向未来的国际化生态规划、多专协同化设计、精益高效化建设、智慧可持续运营，全生命周期推动城市发展，有效地实现公司产业全面升级。
2、公司拥有一支经验丰富、锐意进取、年富力强的管理团队。经过多年磨合，公司管理团队已经形成了高度一致的核心价值观，熟悉市场发展变化规律和地产相关项目开发节奏，能以战略前瞻性眼光洞悉和判断区位、区域发展前景，把握城市、区域产业发展需求，整体把控项目产业规划并形成相应产业招商及运营集聚能力，已形成公司未来社区项目规划实施纲要，并构建开发运营生态联盟，对未来社区研究解读能力处于前沿水。
3、依托股东得天独厚的产业优势与产业资源，从创新创业的企业资源、科创资源、资本支持体系、科技中介服务四个方面，能快速组建高水准的双创体系，有利于打造未来社区人口导入，城市产业升级的新引擎；清洁能源、智慧出行、区块链等技术有效介入和深度融合，将拓展多元场景深度；公司整合集聚的综合资源和能力能迅速在不断增容的市场中占得先机。
4、公司目前现金流较充沛，负债率低于行业水平。同时，凭借稳健的经营与良好的信用水平，已与国内多家金融机构建立了长期、稳定的合作关系，并积极利用公司债券、定向增发等多渠道、多种类融资工具，为公司未来业务的可持续发展提供了坚实保障。
三、公司未来发展的展望
1、行业竞争格局和发展趋势
2019年，在政府坚持“房住不炒”的总基调下，在“因城施策”的政策框架下，金融调控政策从严趋紧，房地产市场调控已呈常态，行业运行基础制度日趋完善。另，2019年房地产行业集中度仍不断提高，房地产企业优胜劣汰加剧，面临较大的竞争压力。目前大量房地产企业不再以开发项目为单一主业，已将发展触角伸向多元化领域，以寻求新的业务增长点。
2019年12月10日至12日召开的中央经济工作会议指出，要加大城市困难群众住房保障工作，加强城市更新和存量住房改造提升，做好城镇老旧小区改造，大力发展租赁住房。要坚持房住不炒的定位，全面落实因城施策，稳地价、稳房价、稳预期的长效管理调控机制，促进房地产市场平稳健康发展。在此基调下，预计2020年政策调控将注重多方面平衡，继续坚持“不将房地产作为短期刺激经济的手段”，“稳”字当头将依然是房地产行业发展的主要方向。
2、公司发展战略
3、2020年经营计划：
（7）加强人才队伍建设，加大战略人才引进，专注对现有人员能力升级的规划与塑造，打造一支具备研发、规划与运营服务能力的团队，保障产业升级所需人才储备。
4、2020年资金来源及安排
公司主要资金来源为销售回款，也可充分利用上市公司平台，通过资本市场采用多种方式进行融资，为公司提供有力的资金支持。
5、可能面临的风险及对策
（1）政策风险
我国的房地产行业是典型的政府主导型行业。在目前市场环境下，我国房地产政策环境整体驱紧，房地产行业受国家宏观政策和行业政策影响较大，这将会给房地产企业的经营发展带来重大影响。
对策：公司将不断加强对政策的研究，在市场判断、项目开发、销售等各环节做好充分应对措施，提升项目运营效率，以降低政策风险。
（2）经营风险
公司的“未来社区”开发、运营业务具有投资金额大、业务周期长、业务环节复杂的特点。在开发过程中涉及的区域定位规划、基础设施与公共设施建设、土地整理、招商引资以及区域综合服务等众多环节，需要公司具备较强的综合开发运营服务能力。其中，产业招商受整体宏观经济形势、招商引资政策以及招商环境的影响较大；基础设施建设项目、土地整理的资金投入对资金要求较高；品牌轻资产运营模式对公司在不同区域的拓展、经营和管控能力提出了全新要求。
对策：（1）重塑具备未来视角的规划设计、开发建设、投融、招商、运营、服务等企业核心竞争能力，形成成熟、完善的“未来社区”开发运营体系，提升综合开发、产业招商及运营服务聚集能力。（2）加强相关政策的跟踪与分析研究，依据政策导向不断灵活调整战略与策略，推进品牌轻资产运营模式，根据不同区域的市场与政策情况积极寻求合适对外复制的机会，提升投资效率，减少行业政策风险对公司经营的影响。（3）凭借公司稳健的经营和良好的信用水平，积极开拓公司债、定增等多元化、多渠道融资形式，为公司未来社区开发、运营业务提供资金保障。
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