2019年8月26日，十三屆全國人大常委會第十二次會議審議通過《中華人民共和國土地管理法》修正案（以下簡稱“新法”），自2020年1月1日起施行。我國的《土地管理法》時隔多年進行了首次大修，那麼我們共同來看一看本次修法的重大突破和主要亮點都有哪些。
1、農村集體經營性建設用地入市制度，集體建設用地入市經三分之二以上成員同意或者三分之二以上村民代表的同意。
刪除了原《土地管理法》第43條規定的任何單位或個人需要使用土地的必須依法申請使用國有土地，新《土地管理法》45條規定為了公共利益的需要，有下列情形之一，確需徵收農民集體所有的土地的，可以依法實施徵收：（一）軍事和外交需要用地的；（二）由政府組織實施的能源、交通、水利、通信、郵政等基礎設施建設需要用地的；（三）由政府組織實施的科技、教育、文化、衛生、體育、生態環境和資源保護、防災減災、文物保護、社區綜合服務、社會福利、市政公用、優撫安置、英烈保護等公共事業需要用地的；（四）由政府組織實施的扶貧搬遷、保障性安居工程建設需要用地的；（五）在土地利用總體規劃確定的城鎮建設用地範圍內，經省級以上人民政府批准由縣級以上地方人民政府組織實施的成片開發建設需要用地的；（六）法律規定為公共利益需要可以徵收農民集體所有的土地的其他情形。明確因政府組織實施基礎設施建設、公共事業、成片開發建設等六種情形需要用地的，可以徵收集體土地。為集體經營性建設用地入市預留空間。同時新《土地管理法》63條對舊法進行了修改，規定依法登記的集體經營性建設用地，土地所有權人可以通過出讓、出租等方式交由單位或者個人使用，但前提條件是應當經本集體經濟組織成員的村民會議三分之二以上成員或者三分之二以上村民代表的同意。新法取消了多年來集體建設用地不能直接進入市場流轉的二元體制，為城鄉一體化發展掃除了制度性的障礙，集體經營性建設用地入市是這次土地管理法修改的最大突破和亮點。
但需要注意的是集體建設用地入市條件是土地所有權人的權利，不是單個一戶農民的權利，農村集體土地屬於村集體共有，農戶只有土地的使用權而非所有權，只有符合三分之二以上成員或村民代表同意才可能實現，這在實際操作中並非易事，需要召集村民大會或者村民代表大會，這就給村集體經濟組織留下了操作的空間，這可能也會成為將來糾紛多發地帶。
2、徵收土地應當保障被徵地農民原有生活水平不降低、長遠生計有保障。
新《土地管理法》48條將徵地應保障農民原有生活水平不降低明確寫入了法律規定，此種規定一直都是國家在徵地過程中的主導思想，但卻未將其列入法律明文規定，但這次土地管理法的修改明確將此種理念以法律條文的形式明確固定下來，讓律師在辦理案件過程中更加有法可依，而不是僅僅停留在理論層面。
3、廢除徵地補償30倍上限，改為徵地補償按區片綜合地價，並且至少每三年調整或者重新公佈一次。
舊法在徵地補償方面是以年產值收入倍數來計算補償標準，這次修改刪除徵地補償“30倍上限”等內容，要求“保障被徵地農民原有生活水平不降低、長遠生計有保障”，按照區片地價進行補償，這意味著以後徵地，補償成本不僅可能會大大超過過去規定的“30倍上限”，這在一定程度上也增加了拿地的難度。新法第48條明確規定徵收農用地的土地補償費、安置補助費標準由省、自治區、直轄市通過制定公佈區片綜合地價確定，並至少每三年調整或重新公佈一次。
4、農民住宅將不再是地上附著物。
新法修改在原來的土地補償費、安置補償費、地上附著物三項基礎上又增加了農村村民住宅補償和社會保障費，這樣就從法律上為被徵地農民構建了一個更加完善的保障體系。以往農村村民住宅因為沒有被明確列入補償項目，所以通常將農村房屋視為地上附著物進行補償，導致補償標準經常是每平米幾百元，村民住宅被徵收後得到的補償費買不起原來合法面積的周邊住宅亦或是安置房，即使買也要倒貼錢去購買。筆者在辦理案件過程中，曾經和某地方法院法官溝通交流關於房屋如何補償問題，法官觀點即是因為法律明確規定徵地補償的種類只有三種，並沒有將房屋列入補償範圍，只能將其列入地上附著物進行補償，這也體現出法律沒有規定則使法律工作者在實際操作中將無法可依。新法將農民住宅補償進行明確，在實際操作中將因性質有了明確改變，農民住宅將不再視為地上附著物，將直接影響補償標準也是重大突破。
5、宅基地制度改革，允許農民自願有償退出
新法62條規定：“農村村民出賣、出租、贈與住宅後，再申請宅基地的，不予批准。國家允許進城落戶的農村村民依法自願有償退出宅基地，鼓勵農村集體經濟組織及其成員盤活利用閒置宅基地和閒置住宅。”該條規定明確進城落戶的村民自願退出宅基地的規定，新法出臺前，在以往操作中，很多地方村民進城落戶以後，以不再屬於本村村民為由，強制村民退出宅基地，新法則明確村民可以自願退出，也就是說村民如果不願意退出，政府或村委會不能強制要求其退出，村民可以同時擁有城市戶口和農村宅基地。總之，新修改後的土地管理法的這些舉措將為農民利益提供更加充分保障。
6、新法完善了土地徵收程序，把原來的批後公告改為了批前公告。
新《土地管理法》第47條：“縣級以上地方人民政府擬申請徵收土地的，應當開展擬徵收土地現狀調查和社會穩定風險評估，並將徵收範圍、土地現狀、徵收目的、補償標準、安置方式和社會保障等在擬徵收土地所在的鄉（鎮）和村、村民小組範圍內公告至少三十日，聽取被徵地的農村集體經濟組織及其成員、村民委員會和其他利害關係人的意見。多數被徵地的農村集體經濟組織成員認為徵地補償安置方案不符合法律、法規規定的，縣級以上地方人民政府應當組織召開聽證會，並根據法律、法規的規定和聽證會情況修改方案”。新舊條文對照之後，不難發現，舊法規定土地徵收被批准後，徵地補償安置方案確定後，由縣級以上地方人民政府予以公告並組織實施，而新法則明確規定，地方政府在擬申請徵收土地時，就應當將補償標準等具體徵地信息進行公告至少30日，聽取被徵收人的意見，充分保障了被徵地農民的知情權、參與權和監督權。
7、明確公共利益的範圍
以往集體土地徵收中，針對何為公共利益並沒有明確界定，新《土地管理法》45條明確了哪些屬於公共利益，具體規定：“（一）軍事和外交需要用地的；（二）由政府組織實施的能源、交通、水利、通信、郵政等基礎設施建設需要用地的；（三）由政府組織實施的科技、教育、文化、衛生、體育、生態環境和資源保護、防災減災、文物保護、社區綜合服務、社會福利、市政公用、優撫安置、英烈保護等公共事業需要用地的；（四）由政府組織實施的扶貧搬遷、保障性安居工程建設需要用地的；（五）在土地利用總體規劃確定的城鎮建設用地範圍內，經省級以上人民政府批准由縣級以上地方人民政府組織實施的成片開發建設需要用地的；（六）法律規定為公共利益需要可以徵收農民集體所有的土地的其他情形。”這次修法採用了列舉的方式，明確了公共利益的範圍，增加了實際操作性，也便於公眾對於徵地涉及的建設項目是否屬於公共利益進行判斷。
新修改土地管理法，在依法保障農村土地徵收、集體經營性建設用地入市、宅基地管理制度等方面做出了重大突破，改革在全國範圍內實行，對促進鄉村振興和城鄉融合發展具有重大意義。堅持土地公有制性質不改變、耕地紅線不突破的前提下，充分保障了農民利益，改變了農村土地必須徵為國有才能進入市場的局面，破除了很多現實掣肘，對集體土地利用格局產生深遠影響。
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