凭借着过去4年达66%的年复合增长率，中国奥园地产板块在2019年跨越千亿门槛，实现合同销售1180.6亿元，成为全国销售30强。

3月24日晚，中国奥园交出的成绩单也体现出其盈利能力。2019年全年，奥园实现营业额约505.3亿元、净利润约52.2亿元、核心净利润约51.2亿元，同比分别增长63%、78%、67%。

从左到右依次为：执行董事、营运总裁马军；执行董事、主席郭梓文；执行董事、行政总裁郭梓宁；集团副总裁、首席财务官陈志斌

从左到右依次为：执行董事、集团高级副总裁陈嘉扬；企业融资及投资者关系总监祁月华

拿着这样一份业绩报告，3月25日，中国奥园执行董事、主席郭梓文，执行董事、行政总裁郭梓宁，执行董事、营运总裁马军，执行董事、高级副总裁陈嘉扬，集团副总裁、首席财务官陈志斌出席了业绩发布会。

长达50页的业绩PPT介绍，对各种问题的详细解读，“后千亿时代”的中国奥园传递出务实、透明、自信的气息。

2020年，奥园将以适度规模、可持续高质量增长开启，向精细化企业管理迈进，深耕一、二线城市，并提升产品竞争力和运营管理能力。

预计4月销售可恢复

2019年，中国奥园在地产主业的优势持续巩固，实现合同销售1180.6亿元，同比增长29%，超额完成全年目标。

事实上，在过去4年间，奥园通过精细化管理，实现了提质增速。数据显示，2016至2019年，其合同销售年复合增长率达66%，同时拿地至开盘周期也从2017年的8.8个月缩短为2019年的7.5个月；新购项目当年开盘率也从2017年的47%稳步提升至2019年的55%。

高速增长的销售额为中国奥园未来的盈利能力提供了保障。截至2019年底，中国奥园已签约未确认的合同销售约1705亿元，将在未来两年里逐步确认。

不过，2020年的增长速度将难免受到疫情的影响。日前，国家统计局披露的数据显示，今年前两个月，商品房销售面积及销售额分别同比下降39.9%、35.9%。中国奥园前两个月累计实现物业合同销售约70.2亿元，同比减少约38%。

“3月份疫情逐步得到控制以来，整体到访量回升明显。”马军介绍，“上周我们的数据显示，目前大概已经恢复到去年同期70%左右的水平，进入4月份以后，相信随着全部疫情得到控制，生活进入正轨，政府出台政策刺激经济，消费者也会恢复信心。”马军预计，未来改善性需求、郊区度假式楼盘或有更好的机会。

据马军介绍，中国奥园3月份整体的合同销售已接近去年的水平，“估计4月份与去年至少是齐平的状态”。

如今，随着疫情逐步受控，中国奥园目前约99%售楼中心已复工，约94%的施工项目通过当地政府审批并复工。

基于对市场的谨慎预判，中国奥园也给2020年设定了相对稳妥的销售目标，即同比12%的增幅，以此计算，销售目标约为1322亿元。陈嘉扬表示，目前公司有约2200亿元的可售资源，按照相对保守的60%去化率计算，“我们有信心完成全年既定目标”。

事实上，对于迈入“千亿俱乐部”的中国奥园来讲，接下来保持适度规模，实现可持续、高质量的发展，成为更加关键的命题。马军强调，公司在保持合理增长的同时，不断提升管理水平，优化财务指标，在提高产品力、议价能力方面下功夫，在成本造价方面，充分挖掘潜力，提高利润水平。

总货值逾6800亿

业绩增长的根本推动力是优质的土储。

2019年，中国奥园发挥收并购传统优势，策略性补充土地储备，共新增87个项目，新增可开发建筑面积约1609万平方米，新增可售货值约1861亿元，平均土地成本约每平方米3199元。

截至2019年末，中国奥园拥有土地储备总建筑面积约4503万平方米，权益比约79%，总货值约4585亿元。

从分布上来看，中国奥园实现了全国化布局，北上广深一线城市全覆盖，并聚焦粤港澳大湾区。其中，按建筑面积计，华南区域的土储占比约42%，中西部核心区占比约27%，华东区域为17%。

值得一提的是，在中国奥园多元化的拿地方式中，旧改成为一个重要渠道，其积极推进城市更新项目，已实现旧城、旧厂、旧村“三旧”改造全覆盖。

截至2019年末，中国奥园拥有逾30个不同阶段的城市更新项目，规划总建筑面积约1425万平方米，预计额外提供可售货值约2260亿元，其中粤港澳大湾区占89%

值得一提的是，城市更新项目可通过一二级联动开发、一级开发或出售实现利润。管理层指出，广州番禺易兴项目在2019年12月完成了招拍挂，相应一级开发收益将在2020年体现；同时，奥园也成为珠海香洲翠微村项目的实施主体，很快将进入二级开发。

“今年大约有8到10个项目从一级开发转向二级开发。”管理层介绍，这也为中国奥园的土地储备打下良好基础。

2020年，中国奥园设定了约400亿元的拿地计划，不会超过全年销售额的三分之一这一底线，未来会根据销售情况再进行动态调整。

具体来看，“2020年-2021年，拿地方式还是会选择优质的项目、优质的房地产企业，进行收并购；也会参与一些招拍挂、举牌，但不会举到太高。” 郭梓宁介绍，“第三也是我们重要的拿地方式，要加大‘三旧’改造的力度，今年第一季度也拓展了一批改造项目，主要位于大湾区，特别是广州、深圳、东莞、佛山等城市，为今后提供的土地储备和可售货值是比较乐观的。”

高速的增长和丰富的土储，让成长中的中国奥园得到了市场的认可。

近期，联昌证券在研报中重申了“增持”的评级，并表示这是由于城市更新项目的转化超出预期。大摩此前发布的报告给予了中国奥园“增持”的评级，其给出的主要理由便是其高盈利可见性，特别是来自旧改项目支持其土储增长。

一季度完成百亿再融资

规模快速增长的同时，中国奥园还一直保持着较低的负债水平。

截至2019年末，中国奥园的净负债率为74.9%，较2018年有所上升。管理层表示，“这也是在控制范围内的，公司的净负债率一直保持在80%以下。”

据管理层介绍，在1月份终止对百年人寿股份的收购后，对方现正按合约进行退款，没有出现违约的情况。同时，中国奥园暂无对进行其它金融牌照收购的计划。

事实上，稳健的财务表现离不开合理的融资安排。对于为2020年即将到期的约400亿元债务，中国奥园做好了相应的安排。

“一季度已经进行了超过100亿元的债务再融资”。据披露，2020年1月，中国奥园与多家银行签订了2.3亿美元三年期境外银团贷款，利率为4.3%；2月，又发行人民币25.4亿元五年期5.5%境内公司债及1.88亿美元363天4.8%境外优先票据，融资成本创下新低 。

2020年一季度，中国奥园已偿还及续期约96亿元的短期借贷，进一步减轻短期债务压力，短期借贷占比降至33%。

“接下来也将根据到期情况，安排好相应的资金工作”。事实上，当前中国奥园持有的现金共约681亿元，资金充裕，到期债务偿还的压力较小。

对于财务指标，管理层表示，“各项指标都很关注，不会因为追求某一项指标而做工作，要追求各项指标平衡和均衡，毛利率、利润率、负债率等，希望达到良性的发展。”

值得一提的是，凭良好的财务、资金状况，中国奥园在2016至2019年间，先后获惠誉、标普及穆迪三大国际评级机构一致调升企业信贷评级及展望，展望正面。

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