胶南直接划归青岛西海岸新区之后，获得大发展，引人注目，在最近几年的时间里，甚至成为整个西海岸房地产供应的主体。
尤其是围绕着小珠山、铁橛山、大珠山之间的大片土地，以县城的完整配套为依托，得益于西海岸新区向西的迅猛扩展，在这些年里得到了长足发展。
但是，毕竟这是在一个县城的基础上，起点比较低，开发主体的水平参差不齐，很多楼盘背后的老板不是很专业，偏偏又任性。作为购房者的认知也是还没有达到一个足够的高度，再加上很多客户来自外地，信息不对称，买房自然比较简单盲目。以至于胶南这些年楼市发展可谓曲折，甚至演绎了一幕幕荒唐剧。
01、海岸边的曲折史
比如最为集中的灵山湾畔的水城，就是各种奇葩楼盘的集大成者。
当年在胶南房价普遍几千元之时，隆和张老板开发的那鲁湾就凭借海景和外地人把公寓价格卖到了一万多。后来市场火爆了，直接涨到了20000多。这个价格当然支撑不住，于是再降回到13000元。据说会上项目营销总为了反对降价，拍案而起摔门而去，该营销总高价时为了促销，拉了不少亲戚朋友来买，即便巨大折扣之后，还是近20000的单价，如今再降几千元，在整个朋友圈中极为尴尬，因此急怒攻心，情绪失控。
其实那鲁湾比起东边的达令港，价格就不算啥了。达令港的开始价格就是24000元，而且顶层复式直接拉到了48000元，到今天也是高不可攀。主要是那时没有什么限价，老板说啥就是啥。后来当然卖不动，主动把价格往下调。
著名的京城文艺青年张宝全同志拍电影失败之后，进军地产领域，做了几个文艺类地产项目之后，名声鹊起，尤其是三亚成功之后，来到胶南水城，拿地数百亩，做了红树林酒店群项目，提出了分时度假的概念，据说有广告策划提出反对意见，被老张骂的狗血喷头。分时度假把青岛人乃至山东人搞得一愣一愣的，大家高呼看不懂，于是回款不畅，红树林就停工了好几年，只剩下那个精巧的教堂矗立海边。几年后张老板又找来了钱，终于建了起来。大家都在看文艺青年走什么经营路线的时候，竟然卖给了旅投，全身而退。
海边折腾了几年之后，基本填满了，投资者也基本明白了怎么回事，价格和价值都回归到了一万多的基本线，谁也别折腾了，还是回归主城区吧。
02、城里边的里程碑
胶南楼市的真正改变于地产巨头到来之后的大盘时代。
首先不得不提的是西部的中铁博览城项目。这确实是一个大盘，而且借助会展产业的名义提前拿地不少，把周边的架势拉开了，无论酒店还是会展中心，都是大都市的面貌。销售上最重要的赶上了这一波市场热潮。市场疯狂阶段，价格甚至达到了近20000元，甚至几千套公寓都到了15000元。彻底把军民融合区板块给带动起来，当然也有大批盲目抢房者被顶到了山顶。这还不算，交房的时候，大家发现了很多问题，于是搞得情绪波动比较大。中铁还是比较灵活，迅速把价格调整下来，虽然老业主们不太满意，但对新客户有了优势，毕竟还有很多地要开发呢。
城中区域最大项目是中建锦绣城，这是一个胶南中心城区的价格稳定器，总量150万，一次把地拿完，价格低廉。而中建虽然也赶上了这一轮地产热潮，但价格上涨有限，无非就是装修贵一点，所以在几年的时间里，成为销量排头兵。而且在城市规划上填上了胶南中心片区的空白，让这个区域形成了一片崭新城区。
西北边的铁山板块也不错，起点很高，金茂、金地、绿地等都是地产巨头，做得都是大盘，所以火车西站周边也很快崛起，城市面貌变化巨大。
而胶南城区东部就一直以来比较坎坷而尴尬了。这边除了银盛泰过去数年里做了一些性价比相对比较高的盘之外，基本上都是小开发商的小打小闹。
颐荣的刘老板搞得盘比较密集，两河路上很显眼。最近又在学习泰禾鼓捣青岛院子，总是让人感觉缺乏那个气质，连广告都是“别墅用来住，不是用来炒”。
欧美的李老板更是早就囤地在这里。李老板早先年见过，十几年前在市区的味精搞出点名堂之后，喊出了冲百亿的口号，在内蒙古大酱油厂计划失败了，于是把胶南项目的钱也掏空了，给榭香里留了一地鸡毛，如今老业主们还在各种投诉中。
与其他楼盘不同，这边的双月园开发的山海苑准备做高端大盘。注意这里的山不是珠山，这里的海也不是黄海。而是堆石为山，聚水为海，一个大台阶上去，架空之上，中间做出水景，中间全是大石头，不要说购买，就是运输也是笔不小的费用，数年前见到这个盘的时候，百忍老师现场颇有点被震撼的感觉——如此不计成本，这项目能赚钱么？果然后来就听说该盘资金链出了问题，出现了一房数买的消息，交了定金后的购房者都找不到自己的房子了，一腔怒水都聚集在了山海苑中。
2017年后，这边的房价同样大涨，价格由原来的几千元一举过万。但是整体水平没有太大的提高，还是停留在原来的整体水平上，而且城区里边的土地已经开发基本完毕，只能扩展到两河路以东的外围区域。
03、万科城的升级新机遇
2019年开始的大规模旧村改造给胶南东部区域提供了一个多年未有的提升机会。成本不必太担心，有足够施展余地；地段很优良，典型的中心地带；规模百万方，足够做一个大综合体。
天时地利之下，2020年3月25日，万科地产拿地东西冯家滩改造项目，可谓尘埃落定。舞台已经搭好剩下的就是万科人如何来画这幅大画了。
万科前期其实已经做了大量努力和研究，而且已经定名为“海岸万科城”。万科城这个项目可不是随便用的，基本上都是区域里程碑式的作用，一个城市的标杆性大盘。
比如万科城，大家都再熟悉不过了，承担了一个新都心的崛起的责任。其实很多人不知道，双山脚下这片土地，十几年前其实是个旧家具市场，垃圾遍地，乱七八糟。可如今再去看，车如流水马如龙，繁华都市在眼前，全靠万科城改造之功。
再比如平度万科城，万科请韩国设计大师承孝相亲自来设计园区，保留了众多的几十年生的杨树林，算是青岛地产界少见的大师级别的作品。
而西海岸的海岸万科城，规模比这两个万科城加起来都大，而且也是中心位置，周边配套已经齐全，但是档次不高，综合性不足，系统性不够，如果按照胶南县城的标准还能过得去，但如今是全国排名第三的西海岸新区了，则需要一个大的提升和突破，而万科最擅长的就是这个工作。
所以，海岸万科城的到来，正遇其时，正逢其势。那么这个项目会给这个区域甚至这个城市带来什么呢？精品酒店？大型书店？盒子商街？隐珠大集？烟火夜市？精酿啤酒街？
这一切都会有，都值得期待，欲知详情，请看下集。
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