文 | 研究员 纠手才
对于公寓企业来说，
布局武汉or成都？
本期克而瑞租售将研究焦点对准新一线城市：成都和武汉，通过对比两城宏观指标，并聚焦城市发展引擎之一的国家级经济开发区的产业规划、定位、人群等，做进一步差异性分析。
注：图片来源摄图网，已付费
1 两城市经济规模旗鼓相当
产业经济方面，两城经济总量均在15000亿元左右，旗鼓相当。但过去三年成都经济增速约12%，高于武汉两个百分点，经济发展潜力更大。
人口方面，成都常住人口超出武汉500万，但人口密度却低于武汉。两城外来常住人口占比存在较大差异，武汉高出成都约10个百分点，映射了武汉具备更强的租赁驱动力。增速方面，武汉外来常住人口近三年复合增长率约3.31%，明显高于成都，未来租赁市场发展平稳性更强。
投资方面，武汉整体投资力度高于成都，其中房地产投资尤为明显。此外，武汉作为全国性交通枢纽，未来基建投资力度将会进一步加大，对周边城市将具备更强的人口吸附力。
收入与消费方面，武汉城镇居民人均可支配收入高于成都，超出成都约5000元/年。两城社会消费品零售总额均在6800亿元左右，但由于武汉常住人口较少，个人消费能力相对更强。
武汉居民较强的收入和消费能力，从侧面反映出了武汉租赁市场租金更高。
由克而瑞租售事业部收集整理
以上可知，武汉经济、产业、人口总量略微低于成都，但城市化进程更快，外来常住人口更多，居民收入及消费水平更高，城市投资力度更大，具备更强的租赁驱动力，未来租赁市场成长空间更大。
2 武汉经开区发展略优 于成都
经济开发区是一个城市的发展引擎，在调节城市产业结构，提升产能过程中发挥重要作用。
我们研究挑选了两城内综合排名第一的国家级经开区，重点对比分析其产业结构、代表企业、产值、财政收入等。
武汉经济技术开发区始建于1991年，1993年4月经国务院批准为国家级经济技术开发区，开发区规划控制面积489.7平方公里。
成都经济技术开发区创办于1990年，2000年2月获国务院正式批复为国家级经济技术开发区，总体规划面积为133.34平方公里。
下文将重点聚焦研究经开区的产业经济发展现状。
首先，对比分析两城经开区宏观经济指标：
武汉经开区地区生产总值超出成都经开区约242亿元，但规模以上工业总产值却超出约1100亿元，一般公共预算总收入超出3倍有余。
这种现象背后说明武汉经开区内的工业企业分布更集中，企业规模更大，产值更高。
数据来源：经开区官网，由克而瑞租售事业部收集整理
其次，对比分析两经开区产业结构：
产业对比看，武汉经开区的制造业占比高达38%，高出成都19个百分点；IT产业占比也高出成都13个百分点，服务业和建筑/建材业两个产业低于成都10个百分点。
一高一低的布局背后，突出了两个经开区的产业定位和经济发展活力不同。
武汉经开区更偏向布局先进制造业和IT产业，而成都经开区产业布局相对均衡，形成了以建筑/建材业、制造业、服务业为主导产业，商贸业与IT业协调发展的产业布局。先进制造业企业规模大、产值高，对GDP贡献更大，对经济发展活力促进作用更强。
代表企业方面，武汉制造业规模较大的企业主要是从事汽车及相关配件生产的企业，成都则是从事汽车及机械仪器生产的企业。
此外，武汉经开区企业规模相对更大，部分企业规模在万人以上。
总的来讲，无论是产业产值、企业规模，还是人口体量，武汉经开区都略占优势。由产业和人口衍生的租赁需求空间或许也相对更大。
3 经开区以合租为主，小户型房源稀缺
进一步聚焦到两经开区的租赁市场。
从租金坪效来看，武汉经开区近一年平均坪效约28.41元/平米/月,高出成都约1/3。其背后主要原因是武汉外来常住人口体量更大，城市居民收入和消费能力更强。
房源供应上看，经开区区域内以80-120平米的两房或三房为主，而30平米以下小户型房源供应较少。经开区内众多的产业人口，尤其是制造业产业，会对小户型房源产生存在巨大的刚性需求，而目前以合租形式解决租赁问题。
总的来讲，目前经开区市场产品供应出现空白，围绕租赁需求开发房源的意识较弱。
从产品端来看，房源较为老旧，成都经开区房龄以5-10年为主，武汉经开区达到10年及以上。
集中式公寓项目方面，成都经开区无集中式公寓项目布局，武汉经开区错落分布着7个集中式项目，合计648间房，单店体量不大。在机构化租赁市场方面，武汉经开区先行一步。
从产品线、品牌及企业属性看，7个项目大都属于白领公寓。从出租率、平均租金看，7个项目平均出租率约84.71%，平均租金约46.97元/平米/月，
对比个人租赁房源租金溢价空间约65%。武汉经开区集中式长租公寓项目
小 结
总体来看，成都武汉两城市均为新一线城市和区域中心城市，两城发展轨迹具有一定的相似性，但又存在差异。
武汉经济、产业、人口总量略微低于成都，但城市化进程更快，外来常住人口更多，城市居民收入及消费水平更高，租赁驱动力更强。
聚焦经开区，武汉经开区更偏向布局先进制造业和IT产业，企业规模大、产值高，对GDP贡献更大，对经济发展活力促进作用更强。
两区域租赁市场来看，市场上供应的个人租赁房源普遍偏旧，且小户型产品稀缺，布局蓝领公寓或可更好的消化产业工人的租赁需求，且有一定的溢价空间。
武汉机构化租赁市场已初具规模，成都仍为空白，先进驻企业将会取得先发优势。但从经开区经济发展空间上看，两城经开区经济总量均保持高速增长，经济发展活力充足，都具备进驻的价值。
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