“行业老兵”中海地产，“不惑之年”再次发力！
19年下半年至今，一向“保守经营”的中海地产持续发力，在土地市场上表现亮眼。
中海地产，作为业内存续最久的房地产企业，几乎与新中国房地产历史同龄。
老兵掉队，加速追赶。近年来，中海地产被冠以“过度保守、规模掉队、增速下滑”等等质疑，面对整个地产行业持续的利润下滑，中海地产19年突然加速，以豪放手笔在土地市场上频频出击，一改颓势。
逆境中， “房企老兵”中海地产，依然锋芒毕露！
“老兵”为何掉队？
中海地产的销售增速，与楼市“松紧”正相关。
据亿翰智库数据，09年“4万亿”影响期间，中海地产连续两年的增速分别高达 81%和 43%，而市场退烧之后，中海地产的销售增则会出现明显下滑。
这一点相关性，可以从房企销售排名变动上得到佐证：
随波逐流，则逆水行舟。从上图可以看出，中海地产09年-18年虽然持续保持TOP10排名，但相对排名逐年下跌。出现这种情况的原因是，榜单中其他房企会抓住行业上行周期，达成自身销售规模上的“突进”，与其相比，中海地产显得相对“佛系”。
据统计，15-18 年，中国TOP100房企3年的平均复合增长率达 44%，而中海地产同期的平均复合增长率跑输行业平均，仅有18.6%。
巧妇难为无米之炊。
中海地产销售规模增速的“缓慢”，与其投资拿地的“保守”直接相关。虽然央企背景的底色就是“不激进”，但横向对比来看，中海地产的投资拿地态度，在央企中都算相对保守。
据统计，将同为央企的保利、华润与中海地产对比，中海地产的平均投销比最低，仅为0.97，保利与华润的平均投销比分别为1.5和1.37。
投资拿地保守，导致土储偏低，那么后端销售就“弹药不足”，规模不可能得到有效提振，至此，中海地产离高增长越来越远，唯一值得说道的，仅剩跑赢行业的高利润率水平。
不过，仅剩的骄傲，也被“后辈”虎视眈眈。据统计14-18年中海地产的净利润平均增速为15.2%，而新城、融创、龙湖等后起之秀的平均增速分别为，57.1%、66.4%、21.4%。
19年行业趋冷，如果继续“随波逐流”，中海将掉出前十。
19年，随着地产调控加剧，房地产行业彻底告别“大开大合”的蛮荒时代，进入成熟期，高速发展的阶段殆尽，行业的利润率在不断下降，随波逐流的中海地产发生“肉眼可见”的下滑。
据统计，10-14年中海地产平均净利润率为29.8%，而15-18 年平均净利润率下滑至24.3%。随着行业持续下行， 单纯追求“高利润”显然已经不能维系中海地产TOP10的排名。
所以2019年，中海必须改变。
而解决这一切的根源，就是“激进拿地”！
要卖房 先买地
中海说干就干！
中指院数据表明，2019年，全国拿地千亿军团扩容至5家，较2018年增加2家，分别为中海和融创，前三依旧是万科、碧桂园、保利。
中海的激进，让业内人士都感触颇深。
中原地产首席分析师张大伟曾表示：“北京市场中只有两家房企，中海和其他。”
2019年，中海在北京拿地多宗，总额288亿元。
眼光放到全国，中海在2019年的表现，依旧可以用激进来形容。2019年，中海不仅比2018年多出274亿元拿地，以1034亿元成为千亿拿地俱乐部会员，还和“地王”频频挂钩。
去年7月，中海地产以79.4亿元拿下北京丰台花乡造甲村地块，成为去年的北京地王。
去年12月24日，中海最终以20.1亿元竞得石家庄棉五旧厂区地块，成为石家庄地王地块。
今年1-2月，中海也是“逆势而上”，在中指院发布的2020年前2月房企拿地排行榜上，中海地产前拿地金额达到90亿元，位列第七。
这还不算，3月13日，中海在官方微信公众号上发布了一个“野心勃勃”的寻地合作计划，通俗一点说，其释放出来的核心意思是，凡是有地的，都可以来谈合作，有事一起干，有钱一起赚。
此外，城市范围包括但不限于全国一二线城市及强三线城市。熟悉中海的人都知道，中海一直很专注在一二线城市深耕，甚少触碰三四线，中海此次则把合作范围扩大到了强三线城市，进行扩张。
买地扩张当然要花钱啊，怎么办？当然是借。
从2011年开始，中海的净借贷比率基本保持在30%左右，在房企中位于低位。
直到2018年，中海的净借贷比率还维持在33.7%的行业低水平。
2019年一季度，这个比率却直接上升至38.3%。
截至2019年三季度，中海银行结余及现金为999.8亿港元，净借贷比率上升至39.1%，已逼近公司早先定下的40%红线。
低成本造就 “利润王”
2020年对房地产业来说依然是艰难的一年，不仅受疫情影响较大，调控政策频出，“房住不炒”的政策不会改变，市场竞争也更加激烈。
要在竞争中取得优势，高杠杆的房企，融资能力的强弱是比拼的关键。
作为央企的中海，融资能力在房企中排名第一！
2020中国上市房企融资能力TOP10，财务表现优秀的中国海外发展再次登顶。
融资能力主要关注实际融资情况和融资潜力。
实际融资情况，中海地产总负债于2019年中达4709.39亿港元，较去年同期的增长约9.08%。资产负债率约为60.07%，净负债率仅为37.6%，其负债率及融资成本在行业处于最低区间。
通常融资成本在5%以内，就是众多房企梦寐以求的融资目标了，如果能有这么低的融资，碧桂园估计可以拿下所有县级市。
2019年上半年末加权平均融资成本仅为4.28%，相比2018年底的4.30%略微下降0.02个百分点，处于行业极低水平。
中海旗下公司预计3月发行的美元中期票据，2025年到期的3亿美元票据年利率为2.375%，2030年到期的5亿美元票据年利率为2.750%，2035年到期的2亿美元票据年利率为3.125%。
而去年，中海发行了一笔20亿港元（5.5年期）及4.5亿美元（10年期）双币种固息高级债券，其中5.5年期港币债券票息为2.90%，创同行业最低利率；10年期美元债票息为3.45%，创中资房企债券发行利息成本最低。
几乎同时由泰禾集团在新加坡挂牌发行的美元债券，票息高达15%，相差5倍。
相比较之下，毫无疑问，中海的发债成本是最低的。
这种差距源于资信状况、财务的稳健，中海拥有业内三大国际评级机构给予的最高信用评级：穆迪Baa1╱稳定、标准普尔BBB+╱稳定、惠誉A–╱稳定，中海地产是全行业唯一获得国际评级机构给予A-评级的企业
融资潜力方面，在房企有更多货值作为融资保证，有更轻的偿债压力、更低的资本成本情况下，才会有更大的融资潜力。
正因为中海资金成本最低，也造就了19年以来拓储规模的“疯狂突进”。
以上，中海地产在业内向来被奉为“地产黄埔军校”，其一举一动的示范作用明显。面对现今房地产行业的风云波谲，中海这位“地产老兵”有着更清晰、独到的判断。
等到2020走完，相信业内对中海地产重新定义会是：姜还是老的辣！
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