系統的權限體系和基礎配置是業務功能的基石，在產品設計的過程中我們既要保證SaaS產品應對不同客戶的靈活性，同時也要降低操作的複雜程度，要結合法律法規和設計主流，不要盲目創新和過度揣摩需求。
2019年11月，長租企業自如的房源數量已經突破100萬間，規模上進入世界級序列。而在國內，自如與行業第二梯隊徹底拉開差距——以行業前十而論，自如的規模幾乎相當於其餘九名的總和。
據新聞報道，自如科技團隊的目標是“打造業界領先的租住產業智慧化平臺”，其作用在於加強租住領域全鏈條的數字化、數據化和智能化的產業互聯網能力，主要包括智慧經營、智慧運營、智慧裝修、智慧服務、智慧組織五大板塊，其中有二十多項核心能力，上百個子系統。
以此為參考，如果說自如是以住宅租賃為資產管理核心平臺的領頭羊，那麼對應的以商業地產租賃為資產管理為核心的平臺也必將出現行業獨角獸。
僅以上圖為例，共11個一二線城市的購物中心數量為13896個，按每個商場75家商鋪計算 ，數量已經超過100萬間，基於商業地產的管理系統，必然要以此數量級為參考。
一、權限體系
2018年，中國百強商業地產代表企業的經營性物業租金平均收入23.5億元，同比增長26.3%;其中萬達租金收入達328.8億元，其它更多企業的租金收入在百億元以下。
在房住不炒的政策背景下，商業地產及物業或將成為未來5年房產企業發展的重要業務方向。而一二線城市大型商業綜合體的開發運營公司，基本都集中在以下龍頭企業中，每家公司都有自己的一套資產管理系統。
若基於商業地產的管理系統能夠實現做成一個統一的SaaS平臺，必然是以集團公司為權限劃分體系，構建組織樹和職級體系，控制每一層子公司/分公司、各部門職員的權限。
1. 權限控制的構成要素
用戶：登錄系統並認證身份的主體，每個用戶都有3個身份標籤：公司、職位、所屬項目，並且能夠維護用戶名、登錄密碼，綁定郵箱、手機號、微信/釘釘等辦公及社交賬號。
公司：集團及關聯公司的組織架構，下設子/分公司、部門等層級，主要用於SaaS化中的數據隔離。
職位：人力資源設定的崗位、具有各自的工作職責，一個職位可能會對應多個角色。
功能角色：功能權限的集合體，一個角色可以對應多個功能頁面，減少操作的複雜程度。例如財務角色關聯的功能頁面有：應收、應付、開票、收款、退款、財務報表等頁面，而職位為某公司的會計、結算、財務主管、財務經理等不同的職位都可以關聯該角色，則無需每個用戶都去單獨的配置每個頁面的權限。而一個頁面上又要控制新增、刪除、編輯、查看4種權限，防止數據丟失與篡改。
流程角色：流程節點的關鍵管理者及審批者。
（1）流程節點權限：例如合同審批的流程中必須要有法務來審定合同、由用印人員去蓋章，在退租審批流程中必須要有物業人員去檢查撤場的復原狀況、由財務人員去核算欠款退款是否正確等。在關鍵的業務節點必須由特定職位的人去完成任務，我們就賦予該職位流程角色，待工作流轉到該職位對應的用戶時，自動發出任務提醒。
（2）審批授權權限：例如集團公司在華東、華南、華北三個大區都有區域總經理，則職位分別華東區域總經理、華南區域總經理、華北區域總經理。而對應的流程角色均為總經理，審批授權為100萬，則合同金額低於100萬的流程可以審批，超過該金額的流程將會流轉到更高級別的審批角色。
項目：廣義的項目定義為完成某一獨特的產品或服務所做的一次性努力，此處指以地理位置為標識的空間集合。例如杭州湖濱銀泰in77項目包括A、B、C、D、E五個區，由北京銀泰裕盛商業管理顧問有限公司進行招商運營，該公司同時管理in88、in99等項目，因此各項目上的用戶需要依靠項目進行數據權限隔離。甚至有些人員僅負責該項目某個區/某棟樓的運營管理工作，因此權限劃分可能更加細緻。
2. 要素的配置流程
（1）公司：由於SaaS化系統的簽約使用主體是一個公司，因此從公司開始配置，需要維護公司的基本工商信息、銀行賬戶、組織架構，對於有財務接口和記賬需求的還可以建立賬套、維護會計科目、收入確認規則等。
（2）職位：獲取公司的人力資源清單，將職位體系錄入系統，匹配其崗位職責，為職位匹配角色（系統會內置一些通用角色，若有特殊需要可另行創建角色後再創建職位）。
（3）項目：創建項目，構建空間體系。
（4）用戶：可以由指定的管理員統一創建分配賬號，或者使用邀請鏈接分享的模式讓用戶註冊後自動加入組織，也可以完全由用戶自主註冊試用部分功能然後再付費升級賬號。
- 分配式：錄入用戶名、初始密碼、聯繫方式等基本信息，分配公司、項目、職位並設置任職開始日期，若有原系統流程需要交接處理，可進行同職位賬號的前序任務轉派。待員工離職，需要設置離職日期，取消賬號的登錄權限。用戶之後可自行進行修改密碼、忘記密碼、修改基本信息等操作。
- 邀請式：類似釘釘、Teambition等協同辦公軟件的邀請功能，由組織的創建人發起邀請。
- 自主式：通過手機號驗證碼註冊，綁定微信/QQ/郵箱等賬號，系統自動記錄用戶信息。
3. 用戶行為追蹤
（1）用戶登錄日誌：記錄用戶登錄時間、次數、登錄錯誤原因、在線時長等。
（2）用戶操作日誌：記錄用戶的使用過程、操作習慣、不同頁面的操作頻率及錄入效率。
（3）系統異常日誌：記錄系統的報錯提示，及時發現BUG。
（4）消息發送日誌：系統自動發送的郵件/短信提醒等，記錄發送內容、時間、是否成功等信息。
二、模板體系
1. 模板類型
對於商業地產的管理系統，模板打印也是使用較多的功能，例如意向書、租賃合同、補充協議、賬單、催款函、多種經營類的協議（廣告位、停車場、場地租賃等）、裝修進場通知單等。若沒有系統，也可以用EXCEL維護信息+word郵件合併功能批量實現。
2. 模板配置方式
（1）水晶報表開發取值
（2）複製字段代碼粘貼至模板後上傳
三、財務體系
1. 稅率配置
系統裡應該配置增值稅、印花稅、房產稅等稅種。下圖以增值稅為例，在配置中需要維護稅的名稱、稅率、生效日期等，為了避免用戶選錯，可以在稅率中同樣維護適用的收費項目。
2. 費項配置
系統裡應該配置收費類型的名稱、收入確認時的科目、適用的公司及項目。
3. 收入確認規則配置
一半有按計費期間起始日確認、按賬單的應付日期確認、按開票日期確認、按會計期間分攤確認。
根據《國家稅務總局關於貫徹落實企業所得稅法若干稅收問題的通知》（國稅函[2010]79號）第一條關於租金收入確認問題的規定，根據《實施條例》第十九條的規定，企業提供固定資產、包裝物或者其他有形資產的使用權取得的租金收入，應按交易合同或協議規定的承租人應付租金的日期確認收入的實現。
其中，如果交易合同或協議中規定租賃期限跨年度，且租金提前一次性支付的，根據《實施條例》第九條規定的收入與費用配比原則，出租人可對上述已確認的收入，在租賃期內，分期均勻計入相關年度收入。
四、其他配置
另有一些業態、租客等級、收銀方式、標籤屬性、附件類型等可以作為數據字典靈活配置，在此不做贅述。
五、總結
系統的權限體系和基礎配置是業務功能的基石，在產品設計的過程中我們既要保證SaaS產品應對不同客戶的靈活性，同時也要降低操作的複雜程度，要結合法律法規和設計主流，不要盲目創新和過度揣摩需求。
題圖來自Unsplash, 基於CC0協議。
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