最近有些头部房企发布年报，让我直观的感觉是房地产的越来越不好过了。由于房价上涨放缓，以及土地成本与人工成本的增加，房地产的行业的毛利在逐渐的降低。但房地产组我作为高杠杆的行业，很难成为一个薄利多销的行业，因为一旦遇到困难就可能灰飞烟灭，用专业的话来说，房地产作为高行业，高利润率体现的是风险溢价。
房地产的发展究竟由什么决定的？这其实是一个开卷的题目，我之前也撰写过文章，从经济发展、人口增长、土地、货币信贷政策几个维度来论述房地产市场的发展阶段，其实从2018年开始，国内的房地产就是处于超级周期的拐点。但毕竟房地产不像股票市场，不会再短时间产生激烈的反应。在于房地产在国内经济中仍然起到举足轻重的作用，同时老百姓对房地产市场的认知仍需要一个缓慢的过程。
有人说美国的基本盘是股市，中国是房地产。可是这次疫情让我看到，处于周期拐点上是相当危险的，即便是坚挺了十几年的美股也是不堪一击，如同泄气的气球，多少财富在几天间灰飞烟灭。所以鉴于此，国内有些专家提醒要防止国内房价在疫情之后出现暴跌，这个是很有道理的。但目前来看，国内的房地产市场是很难崩盘的，这个市场的时间滞后性会为我们争取更多的时间来应对可能发生的危机。
但是，虽然中国房地产不会轻易崩盘，但是超级拐点会加速到来，也就说房价单边上涨的时代已经结束，房价在所有城市都普涨的时代也已经一去不返。但房子作为最具抗通胀的投资品，是居民资产配置不可缺少的部分，未来是不是就不能购买了。当然不是，但未来购买房子一定是首先选城市，继而在选位置。
房价涨跌的决定因素有很多，但是最核心几个因素是：城市经济与产业结构、人口数量、土地供应、货币信贷政策。货币与信贷政策，这个对绝大部分城市的影响几乎是等同的，所以我们这次就不重点讲解了。
城市经济与产业结构影响的是什么？城市经济与产业机构决定城市未来的发展趋势和潜力，最核心是产业的发展能够提供怎样的岗位，继而能够吸引什么样层次的人才流入。人口流入+居民可支配收入的增长，是房价最更根本的支撑，解决了房子的需求端问题。
（2018年全国人口流入十大城市）
我们在从人口总数量来看城市人口情况。
（2018年全国常住人口的数量前10名的城市，重庆按照主城区计算）
从数据来看，两个表重合的城市有深圳、广州。看到这个两个城市，似乎也不太令人感到意外。粤港澳大湾区无疑现在是中国最具活力经济极，而深圳和广州作为大湾区两个超级城市对人口的吸引、尤其是高端人才的吸引力越来越大，房价也会很坚挺。
（北上广深房价走势图）
除了看决定需求端的人口情况，我们还要关注供给端，那就是土地资源。比较深圳和广州这个城市，深圳的辖区面积1997.47平方公里，广州辖区面积7434平方公里，广州面积相当于3.7个深圳。但广州的人口比深圳人口并没有多多少，而深圳目前来看对人才的吸引力更强。从上图两个城市的房价走势也能看出来，深圳的房价更坚挺。
从综合条件来看，深圳的经济和产业发展都具有较好的潜力，对人才具有很强的吸引力，受辖区面积小的影响，未来的房价仍将保持坚挺。
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