燻然櫻花落
真亦假時假亦真，假亦真時真亦假“，房價很高，開盤售罄，這麼好買，為什麼還花大價錢打廣告？看到這個問題，我腦海裡冒出了《紅樓夢》裡的這句話。這種現象或情況，是普遍存在各地樓市，在我從事房產行業二十多年中，包括我自己負責的多個項目中，都有類似的現象存在，原因很多，並不是簡單的大家認為的套路，個人認為為什麼出現這種現象，原因如下：
01：一種追求利潤的營銷手段
房產項目採用多期滾動開盤 ，一期售罄，不代表全部售罄。
開發商為了追求利潤最大化，同時為了給購房者造成熱銷，普遍採用飢渴營銷，一期採用推出很少的房源，而積蓄很多的意向客戶，這樣房源少，而購房者多，就會很快售罄，造成熱銷局面。接著大打廣告，積蓄新的客戶（包括一期未選到房的客戶），然後提高售價，加推房源，造成二次售罄熱銷。週而復始，直到項目全部真正售罄。
02：一種樹立公司品牌的宣傳手段，同時為下次項目開發做鋪墊。
有時候真是一個項目售罄了，但是另外的項目隨之開發。為了給已購買的客戶造成公司有實力，項目熱銷，形成口碑效應，傳播更多人知道。同時也是為了讓更多的潛在客戶也知道，公司所開發的項目都是熱銷明星盤，同樣會花大價錢，大做宣傳。
多次宣傳，時間長了，就樹立了在當地市場的品牌。每個城市都有幾個本土的知名開發商，就是通過這種宣傳手段，成為當地知名開發商。
03：真是純粹的套路
實際上並沒有售罄，售罄只是一種假相，銷售的並不是很理想。為了掩蓋這種實際銷售情況，仍然花大價錢打廣告，目的是吸引新的客戶，前來諮詢。然後置業顧問，就以各種藉口，如老總預留，客戶房貸資格不符合要求等，把未售出的房源推出。
04：售罄是真，但簽署正式合同和辦理貸款時發生退房情況
之前我負責的一個山東日照市的一個房產項目，前期準備非常充分，宣傳到位，積蓄意向客戶2000餘組，而推出的房源只有380套，開盤當天，除個別房源外，其餘一搶而光。然後15天內簽訂購房合同，及辦理按揭貸款，隨後出現了意想不到的情況。
（1）：在現場衝動購買，選房時間只有5分鐘，因為意向房源被選完，被動選擇了其它房源，回家後，家人抱怨，要求退房。
（2）：在簽訂正式購房合同時，需要交納首付款，有些客戶在規定的時間內沒有湊齊首付款，被動選擇退房。
（3）：在辦理房屋貸款時，信用及其它手續不符合辦理條件，無奈退房。
最後以上情況，竟然到了80套，無奈只有大打廣告，重新蓄客，以加推100套房源的藉口，再次銷售，一個月後才真正售罄。
結論：通過上面4種原因的分析，我們已經知道了問題的答案，開發商為了追求開發利潤，儘快回籠資金，真售罄，大打廣告是營銷手段和宣傳手段，而沒售罄卻宣傳售罄是套路也好，稱為宣傳手段也罷，目的還是為銷售，為回籠資金。明白這些，也就不難分析出房價已高，房屋熱銷售罄，還要花大價錢，大打廣告的原因了。
最後還是一點購房建議：大家在買房時不要被現場熱銷氛圍干擾，衝動性購買。另外真正熱銷時，也不要盲目排斥，認為是套路。
告訴大家一招：開盤前前幾天，觀察負責接待你的置業顧問態度，就可得知，她並不是非常熱心的一遍遍催你，開盤當天務必提前到來，就知道是否真熱銷了。開盤後幾天，你去售樓處，也無人接待你，就知真售罄了。朋友們你認為如何，可留言，點贊，評論都可，但是不要槓精和罵戰。
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袁哥房產觀
我記得我當年看房的時候，也遇到過這樣的情況，去售樓部看房子，不是說這層沒有了就說那套賣出去了，記得我當時看房，售樓部小姐告訴我要的戶型這一棟只有3樓一套和10樓一套了，所以當時看後就直接選了10樓那套，後來等我買了以後，由於是現房已經交房所以花了幾個月貸款下來以後就開始裝修房子了，奇怪的事情發生了，我住的10樓同樣的戶型竟然有人來看房，雖然遇到的不是接待我的那個售樓小姐，但可以肯定的是10樓另外一套同樣的戶型還沒賣出去。
而且我那個小區是個小盤，整個小區也才500戶左右，我買之前就已經開發了3年時間，我買房一年半後售樓部才轉租出去，而小區是從2012年就開始建了，說明這個小區房子賣了有4年多的時間，才把小區500套房子賣完。
這就是開發商的套路，也就是飢渴營銷，你去看房會直接告訴你賣的很好都沒有房源的，其實房源一大把，就是要在你面前營造出房子好賣的假象，那麼你看中戶型後就會毫不猶豫的選擇。一些開發商開盤也基本上會請一些“演員”來排隊看房買房，但其實真正來看房的人沒有多少，也就是樓市中的“捂盤”現象。
開發商如果還在不斷的打廣告，就說明他們還有房源沒有賣完，我記得我那個小區也是，售樓部沒撤走的時候，公交廣告、站臺廣告、戶外廣告等都做，但是後來撤走後就沒有見到過小區對外的廣告了。
所以千萬不要被這些假象迷惑了，房子畢竟是高價值商品，一般開盤也有幾百套，你以為那麼容易就被搶購一空，又不是菜市場買菜。
樓盤網
開盤就售罄廣告卻一直不停的打這個都是大家習以為常的事了，在說為什麼會出現這種情況之前老亮想來說一個我親身經歷過的事。
售罄後一年9折左右買到心儀的房子
大概是2015年前後，老亮家的親戚看上了黃河北大街的一個樓盤。原因有兩個，一是項目位置不錯，臨近地鐵口，而且距離三環較近，走高速也很方便；另一個原因就是開發商的口碑好，只要提起這個開發商大家基本都是比較認可的。
老亮家的親戚去了幾次售樓處都是已經賣完了，沒有房子了。老亮就告訴親戚再等一等就有了，但是親戚最終還是等不起了，結果就買了中糧隆璽的房子。
大概又過了一年左右的時間，老亮的朋友給我打電話說他看某某地方看房子，今天交定金能有折扣，讓我過去幫忙把關。我到了售樓處一看，這正式之前我家親戚問了多次都沒有房子的樓盤嗎？而且折扣後的價格也比之前便宜，最終老亮的朋友8000多元入手。
售罄只是文字遊戲不必太當真
開發商的售罄只是和廣大買房者玩的一個文字遊戲而已，大家沒有必要太在意。我們經常會聽到一個詞，那就是加推，是的，售罄了開發商還可以無限次加推，對於一些大盤來說加推個三五年都是很常見的事。
如果你在遇到自己喜歡的樓盤時千萬不要因為馬上售罄就緊急出手，你一定要問清楚哪些個樓即將售罄，未來多久還有哪些房子會加推。否則，因為即將售罄而盲目購買可能會給你造成一定的遺憾，因為未來加推的也許有你更喜歡位置和樓層。
老亮說房
別的地方不清楚 我們天津房價是跌了，我17年出手了一套武清的房 掙點錢，結果一糊塗又入手一套武清南湖的，現在還套著呢，還有一套團泊的房 也套著呢，一直想把這兩套割肉的，就是狠不下心來 真要現在割賠得太多了，當初就是被專家忽悠了，很多朋友都投資了幾套房等著外地人來接盤了[哭]天津頭幾年就是閉著眼瞎買一套過兩年賣了都掙錢，自從17年之後的房價看的我心灰意冷，指著天津本地人接盤是沒戲了 每家都投資房子了 誰接誰呀？專家說的來津接盤的外地人到底都在哪呀？
懶骨頭8
這也是我很納悶的問題 明明嘴裡說需要搶 我們這邊萬達旁邊的房子中介開發商都發傳單四五年了到現在還在發傳單 還沒有賣完。以前都沒見過中介親自出來發傳單 ，為什麼這兩年 這麼多發的 並且四五年了還賣不掉
a富貴平安
你去售樓部買一下房子就知道為什麼了，說多了都是淚。都是套路啊……
你一進去，售樓小姐熱情的問你？您想要幾樓呢先生？我說，五樓六樓都行，她又問，是想要邊戶還是中間戶？我說中間戶吧，，她會告訴哎呀，剛好還有一套六樓中間戶的，您看合適不？我說還有別的樓層可以選嗎？“對不起，全部樓盤就剩三套，另外兩套是頂樓”。我說明天再定吧，再看看。
第二天早上，就來電話，說李先生您看好的房子有人要定，您看是您來付款還是給了這位先生？我跟媳婦一合計，趕快去定吧，要不這個也沒有了，………
一年後，成立了業主群，相互一問，各種樓層都比我晚買半年到八個月的都有……
而且，我當時是衝著三期去的，因為宣傳廣告上寫的。是二期開盤既售罄，結果我買的還是二期………
我能說我兩套房子都是這樣被忽悠的嗎？所以，售樓部的套路是永遠的套路，是你我永遠是走不出去的套路……
說個另外的事情，我們這裡恆大開盤，全市最高房價，開盤那天人山人海，到了下午再去排隊的人一臉失望，沒有房子了，賣完了。但是過了幾個月後還陸續有人打電話問我要房子不？我說，你們不是早賣完了？他說這是我們開發商珍藏的最後十席………
南方不冷321
房地產有一段流行語，開盤買房是傻逼，買期房的是傻蛋，傻逼好坑，傻蛋好騙，開發商的手段就是坑和騙，不坑不騙開發商完蛋。告訴你一個小秘密開發商永遠都是把好的房子留到最後賣，一可漲價，二好出手。對付它的最好辦法就是沒有滿意的就走，說那就別家看看，你放心沒幾天就會有人聯繫你，剛好有家退房（她會給你很多退房的原因）正好是你滿意的房子。知道該怎麼買買房了嗎？炒房者除外。
樂彩31398703
很高興能回答這個問題。
對於這個問題，大致瀏覽了所有人的回答，說一句實在話不靠譜的居多。為什麼不靠譜，完全是大家的個人意願的臆想，說一句實話，不夠客觀。那麼我來說說我的觀點吧，個人聲明：我的觀點純屬個人對於行業瞭解的立場，不是站在開發商的角度。
房價很高，不少樓盤開盤就售罄，房子這麼好賣，可一些開發商依然還花大價錢打廣告，為什麼？
我覺得首先有必要在這裡給大家普及一下，大家眼中的購房過程和開發商對於產品交易的過程差異。
首先，樓盤開盤售罄這一點有真有假。
在一個項目開盤來說，購房者通過搖號或者排號的方式取得選房的資格，然後按照次序進行選房。在選完房之後，一般的都是簽署《認購協議》而不是《商品房買賣合同》，認購協議是給客戶留了一定的時間期限籌措資金及各項手續準備的時間，然後再進行簽約的。當然在這個過程中，不排除一些購房者放棄購房的可能。所以說這裡的售罄，一般是指認購數據，認購數據是存在較大的變數的。但是大多數人說的房子售罄是簽約數據，所以這裡面是由一定的差異的。
當然也不排除有些開發商在這個過程中去作弊，虛假宣傳，本來只買了50套，可以對外宣傳賣了100套，為了給後期銷售造勢。那麼這個數據也是隻有開發商自己掌握在手裡的，你無從查起，因為這個時候的認購數據是不進行登記網籤的。所以說，樓盤售罄這一點有真有假。
其次，我們來說說開發商為什麼要花錢打廣告。
房地產開發企業製造的是房子這種產品，從本質上說還是屬於商品，商品當然需要打廣告；在當前房地產市場如此激烈的競爭環境中，“酒香也怕巷子深”的時代，什麼產品都有競爭，所以更需要打廣告了，其實做廣告還是為了最大化的爭奪客戶資源而已。
至於題主所說的花大價錢打廣告這一點，可能是對於房地產這個行業不太瞭解了。房地產行業的交易額大，屬於大宗交易，總價高，所以銷售額的基數很大，而廣告支出都是以銷售額為基數來計算的，一般的項目總體營銷費用可以佔到總銷售額的3%左右，廣告支出這塊基本確定在1%左右，所以由於基數大，所以感覺花的錢很多。
再次，不少樓盤開盤就售罄，難道房子這麼好賣？
確切的說，房子並不好賣。房子好賣不好賣關鍵還是看產品的本質，項目地段如何，配套如何，戶型如何？環境如何？有無學校？......這裡面牽扯很多問題。所以在現在的市場當中，好地段的好產品開盤售罄很正常，但是更多的項目肯定是達不到的。在現今的市場中，最搶手的可能就是一些位置較好的剛需盤了吧，對於這些盤子，開盤即售罄是完全有可能的了。
最後，關於捂盤惜售說。
不少人可能看見題目就感覺有捂盤惜售的可能。就目前的市場條件下，我敢說沒有開發商敢於觸碰“捂盤惜售”的紅線的，而且市場也不允許啊，在一二線城市，特別是房價過快增長的鄭州、西安等城市都實行了電腦搖號，房源公開透明；即便是在三四線城市的非搖號區域，也不可能再有人捂盤惜售了，還是房價的上漲空間不足，開發商不敢冒險，還是快速變現踏實可靠。那麼為什麼大家總會感覺開發商在捂盤惜售呢？其實房子作為稀缺性產品而言，好樓層別人買了，你就買不到了，所以絕大多數人都買不到好樓層，所以就恨恨的認為開發商又在坑大家，這個可以理解。
結語：弄清以上幾個觀點以後，對於題主的問題，應該都有了答案：開盤售罄有真有假，也可能是數據上的差異；房子好不好賣關鍵還是看具體的產品品質；開發商打廣告的目的還是為了吸引更多的客戶資源。
超哥說房產
我長期在房產交易一線工作，從專業的角度用通俗一些的表達方式講講其中的原因，也讓大家更清楚的瞭解一些“內幕”。
開盤售罄≠清盤
“售罄”一詞意思為商品銷售一空，賣完了。樓盤開盤是要賣房子，國內的房子多是預售，也就是房子還沒蓋好就拿出來賣，國家為了規避樓盤爛尾的風險，對新建商品房預售是有一定要求的，比如疫情之前很多城市的預售條件之一是要求高層建築必須施工達到12層以上（疫情出現有些城市改為6層以上），還有些上規模的樓盤分為二期三期開發，而工地施工並不是整體同時進行，樓棟的施工進度不一，所以開發商很難一次性拿到整個樓盤的預售證，各地建委對預售證的審批都是以樓棟為單位，開發商為了早賣早拿錢，哪些樓棟符合預售條件就先辦理哪些樓棟的預售證，開盤的房源都只是整個樓盤的一部分房源，甚至有些規模小的樓盤策劃的是先施工位置不好的樓棟，所以有些樓盤開盤價格低（樓棟位置相對有劣勢的），開盤銷售速度也快（快銷也能形成宣傳效果）。
而清盤的意思是整個樓盤的產品都賣完了，有時候強調說的住宅清盤是指住宅賣完了但是還有其他產品，比如商鋪、車位。
投入廣告的作用
相信看完開盤售罄和清盤的區別，也就瞭解了開發商投入高額廣告費用的其中一個原因：
開盤的房源雖然售罄，但是後期還會有別的樓棟有房源需要賣，時間間隔短的話一兩個月，長的話半年左右，所以開發商需要持續的廣告宣傳，讓更多的人知道該樓盤的信息，為後期的房源銷售帶來不斷的客源。
既然樓盤開盤就很火，這麼好賣，那客源都是怎麼來的呢？
從樓盤的營銷策劃來看，每個樓盤首次開盤都會有類似這樣的一波操作：蓄客——認籌——認購
認購只得就是開盤，只有開盤選上房子才能轉認購。這波操作中的蓄客十分關鍵，蓄客指的是積累客戶，儲蓄客戶。為什麼要蓄客呢？比如有個樓盤預計三個月內將有400套房子能獲得預售，在拿到預售證開盤的前三個月內卻已經儲蓄有2000個意向客戶，那一開盤不就會火爆搶購了嘛，火熱的購房氛圍能提高銷售效率，而且火爆的樓盤也會起到變現宣傳和推廣該樓盤的效果，至於沒搶上房子的客戶可以等下一批房源嘛，開發商又沒損失。
那開盤之前蓄的這些客戶是怎麼來的呢？當然就是通過各種廣告宣傳把潛在客戶引流到售樓處，經過登記、接待、瞭解意向然後再蓄起來。
開發商投入的營銷費用是為了後期更有力的銷售，所以鋪天蓋地的廣告位都能看見售樓廣告，隔三差五能接到售樓推銷的電話，人流大的地方也有的是發樓盤彩頁的，對於有購房想法的人群來說，也正是因為有了這些廣告宣傳，讓他們更便利的瞭解到更多的樓盤信息。
長期處於房產交易一線，我會給大家提供專業又易懂的建議和分析，希望我的內容能幫助你。
會賣房子的我
不少樓盤開盤即售罄，這種要分情況而論。
第一種，也是比較常見的一種，就是忽悠你。
這是售樓處和開發商的一種營銷策略，房子畢竟不是市場上的白菜，如今房價這麼貴，不是誰都那麼有錢，一口氣買上兩三套。
大部門樓盤售罄的現實就是，假象，故意營造一種門庭若市的樣子，吸引你來買房，開發商之所以還在花大價錢打廣告，就證明房子還沒賣完。
第二種，就是該樓盤的確很搶手，真的一開盤就售罄了。
一些房子地段、周邊配套非常好，諸如熱門城市學區房一類的，就十分搶手，畢竟關乎下一代的教育，不搶不行啊。
一些房子則是因為交通因素，諸如樓盤附近馬上又地鐵開工或者通車，那這些樓盤在未來的增值空間會很大，因此會有許多目光長遠的人早早就盯著這塊肥地了，一等開盤就馬上搶購，這就很容易出現開盤售罄的情況。
所以，一旦看中了某種房源，不要因為盲目就急著去決定，想再去其他的而樓盤去看看也還是有時間的，完全有足夠的時間讓買房者們貨比三家，不用單純地聽從售樓者的忽悠，讓自己先冷靜一下再去考慮是否真的決定要在這套房子裡面度過以後的幾十年，如果不能夠決定，建議不要過快地行動，先去看看更多的房源，房子不一定會在開盤就房源告急，不用過度地緊張。
