来源 | 觅窝（微信公众号：cdmiwo）
作者 | 洋妹儿
2009年以来的十年，是成都飞速发展的黄金十年。
这十年，成都的建成面积从455.6平方公里扩大到885.61平方公里。成都膨胀了近一倍。
城市不断向外延伸，多少区域从黄土变都市，从荒地变高楼。
在这个过程中，有很多区域的价值被我们低估。我们一次次错过置业抄底的机会。
今天，洋妹儿就跟大家聊一聊那些年被我们严重低估价值而错过的3个区域。
观古贵知今，我们或许能从这些区域中找出共同点，以寻找如今还存在的价值洼地。
大面：从无到有发展火速
低估指数：★★★
或许在大面诞生初期，很难有人会想到现在大面会成为龙泉的门面，还被誉为东进的桥头堡。
大面承接着锦江区的三圣乡，相比起如今的天府新区，它离主城近多了。
但在老成都人心中这里就是乡下：荒地，离成都主城很远，除了农家乐，就是川师学校。说大面不是成都吧，它却在成都的辖区内；说它是成都吧，从主城打车去大面，还要付60元的返场费，的哥都不愿意去。
以前，来往大面和主城全靠火三轮、面包黑车，最关键的是大面真的啥也没有，一片荒地、农田。
▲图：大面2007-2018年对比。来源：成都向上UPchengdu
直到后来，包括世茂、百悦、保利、龙湖、蓝光等一系列开发商进驻，大面才逐渐耸立起一座座现代化的高楼。
世茂城在2015年为了卖房，还蹭了彼时当红小鲜肉李敏镐的热度，打出“城东一哥 欧巴三房”的口号，还放上李敏镐的照片和签名。房子去化周期都比较长。区域价格长期徘徊于5000元/㎡上下，库存量从12年的6千套攀升至1.2万套。
杨姐当时正在买房，她爸爸看上了大面的一个项目，当时均价5000多，她十分不解：这地方除了房子什么也没有，而且离城区这么远。她坚决不买。
那些看不起大面的人，谁也想不到如今的大面，成为龙泉驿最活跃的片区之一，也是最具生活气息的片区之一。恒大、世茂、保利、金科、龙湖、蓝光、融创等企业相继入驻。片区二手房均价涨到了15000元/㎡，世茂城二手房均价已经涨到16000元/㎡。如果杨姐当时买了房，如今价值翻三倍。
土地成交楼面价也破万。2017年新希望以11000元/㎡的楼面价拿下锦麟府地块，大面地块首度破万。今年2月28号，大面街道31.83亩住宅用地被隆基泰和以11000元/㎡的楼面价成交，溢价率高达96%。这些都意味着开发商对大面未来发展有着超高预期。
高地价项目入市，也推动着大面从刚需样貌向改善转变，片区内出现了洋房、别墅、大平层。常住人口从无到有，变成如今超过20万，居住氛围浓郁，配套也在逐渐完善，川师附属青台山小学、北大附中、北大附小等名校系的诸多学校也搬了进来，早晚高峰的时候，路面还会出现堵车，这是10年前想都不敢想的画面。
看着如今的大面，已经与黄土荒地脱离了关系，不可同日而语。
犀浦：城乡结合部的逆袭
低估指数：★★★
在郫都区还是郫县的时候，出犀浦就出城了，多少学生仔的中转站就在犀浦。
而犀浦虽然是主城和郊县的交界处，但它芳心暗许给主城，幻想着自己划给金牛区，而主城始终没有回应，这终是一段单相思。
大家对犀浦的印象大多还停留在火三轮、面包黑车、拥挤脏乱的夜市、老旧低矮的房子，活脱脱城乡结合部。
然而，近两年郫县升级成了郫都区，犀浦的房价一路上涨，远将郫县老城区甩在后头。2017年初的时候新房均价就已经涨到11000元/㎡了。
万科理想城2017年的时候均价10500元/㎡，2019年就涨到13000元/㎡。2019年最后一批次的中签率也仅17.61%，项目开盘即售罄，十分受欢迎；
远洋朗基御府2019年价格开到清水21000元/㎡，让犀浦房价天花板再上一层。
犀浦令人诟病的商业，也在近两年有了突破。
凯德广场去年开业，成都后花园爱琴海购物公园7.5万方商业在建，豪生在建……
野心勃勃的犀浦一口气要做3个TOD，势要借交通枢纽的优势扭转局面。
除了轨交钦定的梓潼宫站TOD外，犀浦传闻自己跟苏宁联手，合作开发犀浦TOD、天河路TOD，虽然会小一些，但有总比没有强。
还搞了个保利智慧科技城，弥补产业短板。
3年来犀浦一共出让419.98亩宗地，每亩宗地背后都是犀浦的无限可能和发展空间，这足以展现犀浦准备逆袭的雄心壮志。
那些年把犀浦作为退路的人，怎么也想不到如今的犀浦早已不甘于人后。
锦江生态带：乘着新区红利扶摇直上
低估指数：★★★★
2014年，位于剑南大道两侧的中信城左岸、右岸开盘（如今被中海收购，改名为中海左岸、 右岸），零首付零月供等活动吸引着诸多购房者。
▲2014年中信城的“0首付 0月供”的销售广告
两个项目小区品质上没有多大区别，开发商也相同，建设时间也相差无几，怎么看都是随便选无所谓。但，谁也想不到位置上的区别会带来完全不同的结果。
直到同年10月，天府新区正式获批。中信城右岸被归为双流区，中信城左岸归为天府新区锦江生态带。如今，左岸二手房均价1.9万/㎡，右岸均价1.7万/㎡，差价2000元/㎡。
这两个盘的分化变化正是华府板块分化的历程。
曾经，中信城左岸、右岸这片区域，还叫华府板块。如今，已经分裂成了双流区的怡心湖板块、天府新区的锦江生态带板块。这两个板块一路相爱相杀，暗自较劲，还总被购房者拎出来一起对比。
2014、2015年的时候，去锦江生态带片区买房，还有送大米、送车位，首付1万多等刺激性的活动，楼盘也大多数是高容积率的小户型。
2015年的时候，洋妹儿同事郑姐买了二仙桥蓝光某盘，当时大家的观念是只买三环内，绕城外的华府板块简直是郊区。而郑姐闺蜜买了中信城左岸。两个项目价格都差不多6000元/㎡上下，郑姐一度觉得闺蜜买得不值。
可谁也想不到，如今闺蜜的盘竟比三环内郑姐的房子涨幅更大，而且区域发展更快。
如今，锦江生态带已经被中海、德商、首创、万科、保利、首钢、恒大等诸多品牌房企占领，户型也越做越大，大平层、叠拼、洋房层出不穷。区域均价也从5000元/㎡多，涨到了18000元/㎡多。
首创禧瑞锦江精装高层均价18600-21500元/㎡，叠拼均价18000-28000元/㎡；
万科君逸精装高层均价25000元/㎡，这还是优惠后的价格。
除了房价不断推高，配套也是不断传来利好。
天府三小、四小、天府四中等优质学校进入，红星美凯龙等商业进驻，地铁5号线建成，14号线规划中……
锦江生态带正乘着政策和规划的东风扶摇而上。
买房不能只看眼前，用发展眼光选地段
看了上述三过去被严重低估的区域之后，那么，成都还有价值洼地吗？
首先，让我们来看看这些洼地的共同点。
大面、犀浦、锦江生态带，还有很多与之相似的区域，在5年前都曾被低估价值，而让我们错过置业的红利期。
这些被低估的区域都有着共同点：
1. 不在主城核心位置，但与主城距离较近，更易有新规划的诞生。
不在核心地段，意味着开发强度较弱，有大量土储。有荒地，就意味着有规划的可能性。相比于主城的拆迁后重新建设规划，荒地开发起来难度更小，成本更低，建设速度更快。
离主城不远，意味着更容易承接主城外溢的产业、配套、购买力，也更有新区规划的可能性。
2. 回顾成都的发展，总是先修城市主干道，然后沿着主干道规划新区。
城市南北中轴天府大道，串联起金融城、天府软件园、锦江生态带、天府公园、科学城，一路往南发展。
绕着绕城高速，建立起环城生态带，规划了10个“生态+生活”单元，9个“生态+产业”单元，四心七楔，9大消费片区。
如今正在修建的东西城市轴线，西起都江堰，过国色天香、温江老城区、光华、金沙，东过十陵、东安新城，越过龙泉山，至简州新城。
错过了南北城市中轴的红利，现在还来得及淘东西城市轴线的价值洼地。
3. 产业规划带来人才流入，有了造血干细胞就有完整生态链。
产业规划落地，尤其是引入发展势头强劲的企业，将为片区带来人才流入。
有了人，有了生产机器，就有产出。有了产出，就能带动消费。
位于郫都区老城区与犀浦之间的洼地高新西区，就是这么起家的。如今高新西区华为、富士康、京东方、TCL等诸多企业入驻，带来了14万各类人才。这些人才给郫都区带来了强大的购买力。
4. 品牌房企高端项目进入，推动房价上涨。
怡心湖板块就是这类典型。2015年怡心湖不叫怡心湖，还叫华府板块。当时板块均价5000-6000元/㎡。
而2016年末，中铁建拿下区域三宗连襟地块，最高价8950元/㎡，开启了区域的高地价篇章，奥园、城投绿城、中海、万科等品牌房企纷纷布局。此后三年，怡心湖地价三连跳，最高刷新到14820元/㎡。
▲图源：锐理数据
高端项目集中入市，也推动了区域二手房涨价。怡心湖区域均价从6000元/㎡涨到了17000元/㎡。
综上，觅窝君比较看好的区域有：十陵片区和北部新城。
这些区域有的已经涨起来了，有的还被严重低估。相比起这些区域未来的价值，现在它们都是被低估的区域，大家可以关注下。
我们终究是历史长河中的一粒浮沙，看事情的时候会陷入追涨杀跌的情绪中，具有局限性。只有用发展的眼光看事情，才能追上时代的步伐。
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