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近日，出於“降費增效”的考慮，以“產業新城運營商”聞名業內的房企華夏幸福傳出了大範圍裁員的消息。在產業園區板塊中，產業發展集團的裁員比例在50%以上，產業新城集團的裁員比例在30%左右。圍繞產業建設配套住宅業務“孔雀城”板塊，也將進行一定的規劃調整與優化，但尚未產生具體方案。

有員工透露，事實上，3月初華夏幸福便已開始裁員，由於尚在疫情期間，很多人還未到崗復工，而是從電話中知道了自己被裁的通知，不少員工感到十分突然。並且，除卻普通員工外，此次裁員還將涉及一些管培生中的"常青藤"。作為華夏幸福自2010年開始針對畢業生推出的“常青藤發展計劃”，常青藤多是來自名校的優秀畢業生、研究生和博士生。

華夏幸福董秘林成紅就裁員傳聞進行了回應。他表示，公司一直有檢視組織架構和業績導向的傳統，每年都執行10%~15%基於業績的人員調整，今年正趕上組織架構調整，涉及部分組織整合而產生了人員流動情況，但不涉及大幅裁員。華夏幸福官網顯示，集團現有員工規模近一萬人，照此計算，本次裁員人數約為1000人至1500人。

有業內評論認為，市場在新冠肺炎疫情的影響下整體降溫，華夏幸福也受到不小的衝擊，很多業務無法開展，加上與中國平安的業績對賭協議兌付日期將近，裁員也是為了壓縮成本，減少開支來維持生存，不過，連公司重點培養對象都要被裁，可見事態的嚴重性。

三年業績對賭壓力臨近

嚴重裁員的背後，是華夏幸福不佳的銷售表現。據克而瑞統計，疫情之下，華夏幸福今年2月的銷售額僅21.8億元，同比下降63.73%，環比下降74.71%。去年全年，華夏幸福的業績表現也不盡如人意，累計簽約銷售額為1451.59億元，同比下降11.21%。尤其是房地產開發簽約額1027億元，下降幅度高達20.42%，產業園區雖有增長，但是體量不大，結算收入額僅381億元。

與中國平安的三年業績對賭壓力，也是華夏幸福面臨的難題之一。2018年7月10日，在嚴格的樓市調控下而資金承壓的華夏幸福引入了中國平安作為戰略投資者。華夏幸福控股股東華夏控股作價137.7億元向平安資管轉讓了19.70%股份，轉讓完成後，平安資管加上關聯方此前就持有的0.18%股份，合計持股19.88%，成為華夏幸福第二大股東，原股東華夏控股加上董事長王文學旗下鼎基資本的持股比例從61.67%變為42.66%。到今年3月份，中國平安所持華夏幸福股權已達到25.11%。

中國平安的加入讓華夏幸福出現“新華夏”與“老華夏”兩個業務群，其中，“新華夏”主要負責商業綜合體和城市更新業務，“老華夏”負責產業新城業務。並且，中國平安的入股還約定了多項嚴苛的條件，包含華夏控股與董事長王文學本人不得在沒有中國平安的書面同意下減持，平安書面同意後，減持價格最低每股23.655元，平安享有優先購買權。又如，王文學若以協議轉讓或大宗交易出貨，必須保證平安也能以同樣的價格與數量賣給同一買方等。

同時，華夏幸福與中國平安還簽訂了一份業績“對賭協議”。華夏幸福承諾，2018年度、2019年度和2020年度，其淨利潤增長率將分別不低於30%、65%、105%，即，淨利潤總額將分別不低於114.15億元、144.88億元和180億元。否則，華夏幸福將對平安資管進行現金補償。

目前來看，華夏幸福在2018年以同比32.88%的增幅實現112.46億元的淨利潤，“壓線”實現對賭目標，2019年的情況與此相當，儘管該公司去年一年的財報尚未公佈，但截至去年前三季度，華夏幸福歸屬於上市公司的淨利潤僅97.46億元，與144.88億元的目標仍差47.42億元。

中金公司曾經發表研報預計，華夏幸福2019年的營收同比增長24%至1040億元，歸母淨利潤同比增長25%至147億元，即便如期達標，依然是壓線達標。不過從歸母淨利潤的增速來看，截至去年前三季度，華夏幸福的歸母淨利潤增速分別為29.61%、22.44%與23.71%，相比2017年和2018年已大幅放緩。

除卻業績對賭將近的壓力外，華夏幸福的償債壓力也不容小覷。青財經查詢獲悉，截至2019年三季度末，華夏幸福的貨幣資金為420.27億元，佔總資產的9.44%，淨負債率上升至222.51%。同期，華夏幸福還擁有254.27億元短期借款、289.69億元一年內到期的非流動負債、77.74億元其他流動負債、232.50億元的應付款項和150.12億元的其他應付款。

產業新城模式弊端顯現

起家於環京的華夏幸福，1998年開始涉足房地產業務，歷經4年的摸索後，2002年，華夏幸福與固安縣政府採用政企合作的PPP（政府和社會資本合作）市場化運作模式，合作打造固安產業新城，正式進軍產業新城領域，並逐漸因此而聞名業內。不過，此次在華夏幸福產業園區運營的標杆區域固安，也出現裁員。

得益於產業新城項目強大的異地複製性，2015年末，華夏幸福逐漸走出京津冀區域，加速全國佈局。截至去年三季度，華夏幸福已經累計進入了北京、上海、廣州、南京、杭州、鄭州、武漢等15個核心都市圈，佈局80餘座產業新城，華夏幸福將此稱為“押注未來10年-20年後結構性變化帶來的新機遇”。

作為華夏幸福產業新城運作的主要模式，“園區孵化+房地產開發”模式，使得華夏幸福聲名鵲起，但也帶來不少挑戰。在該模式下，華夏幸福與地方政府合作建設產業園區，同時，在園區內以及周邊進行大規模的房地產開發。

對於地方政府來說，開發區合作區域內的“九通一平”均由華夏幸福完成，投資項目由華夏幸福引進，政府通過入區項目企業投資帶來經濟增長和就業增長，帶動區域開發建設。而華夏幸福則可以藉此獲得政府土地、政策及稅收的大項目優惠，利用與政府合作的公信力進行招商，同時在土地上進行一級開發盈利。

在合作的過程中，華夏幸福產業園的收入和盈利一般來自地方政府所支付的費用，主要包括，規劃設計諮詢服務、土地整理服務、基礎設施建設、公共配套設施建設、產業發展服務、城市運營維護服務等。

不過，由於政府的結算工作通常有一年左右的週期，這給華夏幸福帶來了大量的應收賬款。Wind數據顯示，截至2019年三季末，華夏幸福的應收賬款淨額高達387.69億元，佔2019年前三季度643.18億元營收的60.28%。並且，其應收賬款時間，也由2015年的6.23次下降至2019年前三季度的1.76次。

此外，一直以來，產業園業務都具有投資金額大、業務週期長、業務環節複雜等劣勢，而華夏幸福產業新城也長期堅持“以房養園”的主要運作模式。即，利用房地產開發和銷售的現金流為產業新城開發建設補充資金，以使得產業園的整體資金水平處於相對合理並可持續運營的水平。

這種過度依賴地產反哺的“以房養園”模式，在行業平穩的情況下，尚可獨善其身，但隨著嚴格的樓市調控與市場劇變，也在逐漸顯露弊端。尤其是，自2017年開始，環北京地區的廊坊、張家口、保定等相繼出臺“限購令”，“重倉”環京的華夏幸福因此遭遇重創。2018年，環京樓市調控依然無鬆綁跡象，這讓華夏幸福的房地產銷售陷入“水逆”境地，銷售增長不斷縮小，甚至在2019年呈現同比下降。

2019年半年度，華夏幸福的簽約銷售額同比下降20.37%至640.65億元，房地產開發簽約銷售額同比減少26.65%至478.7億元。2019年年底，華夏幸福的房地產開發銷售額下降20.42%至1027億元，業績向下的趨勢仍然沒有扭轉。今年前2月，華夏幸福的簽約銷售額再次出現同比6成的下滑。

銷售承壓的華夏幸福還面臨著補充土儲的迫切需求，吸取2018年投資取地不足對銷售額的影響，華夏幸福2019年大力拓儲，全年取地金額達 311億元，面積共計421萬平方米，分別較2018年增長204%和63%。

業內評論認為，國內地產行業在疫情的影響下開年受挫，華夏幸福若要再次實現利潤高增長，挑戰重重。2020年又是華夏幸福與中國平安三年對賭之約到期的關鍵一年，但華夏幸福並未放鬆對規模的擴充，當內部資金壓力與對外擴張的資金訴求相碰撞，華夏幸福迫切希望尋找一個新的平衡，通過裁員來壓縮成本或就是其尋求平衡的舉措之一。

“節流”之外華夏幸福也在不斷“開源”。3月19日，華夏幸福基業股份有限公司公告稱，中金-華夏幸福德清縣雷甸產業新城PPP項目資產支持專項計劃實際已收到認購資金19.1億元，達到本專項計劃募集規模。3月12日，華夏幸福面向專業投資者公開發行的50億元公司債券也被上交所更新為“已受理”狀態，所得款項將用於償還到期或回售的公司債券等有息債務。