编者按：2019政策调控业绩成色几何，2020“黑天鹅”之下企业如何应对？伴随上市房企2019年度业绩陆续披露，风财讯【直击财报季】特别栏目，多维解读200家品牌房企的“2019成绩单”。
凤凰网房产 吴雪珊
3月22日晚间，天誉置业控股有限公司(00059.HK)发布2019全年业绩公告。
营收与净利润保持稳定增长
凤凰网房产获悉，报告期内，天誉置业实现营业收入65.91亿元，同比增加6.4%。除税前溢利15.79亿元，同比减少3.9%。年度净利润8.31亿元，同比增加1.4%，归属股东净利润7.92亿元，同比增5.4%。
核心业务之税前经营溢利为16.32亿元（2018年：人民币17.63亿元）。对此，天誉置业表示，核心业务溢利下跌的原因是由于物业销售之利润率下跌及经营开支上升引致。
现金流方面，截止2019年底，天誉置业流动资产总值为人民币 18.18亿元，较去年末上升3.8%。流动负债为人民币 14.19亿元（2018年：人民币13.8亿元）。
债务方面，天誉置业债务总额为人民币6.26亿元，与去年年末持平。净债务比率维持于55.5%（2018年12月31日：54.1%）。
截至2019年12月31日 止，天誉置业并无其他重大或然负债。（2018年12月31日：无）。
此外，董事会建议派发2019年末期股息为每股约0.021元（2018年：约0.020元)。
2019年，天誉置业录得合同销售额人民币121亿元，较2018年人民币93.7亿元增长29.1%。建筑面积为121.7万平方米（2018年：72.4万平方米）， 整体平均税前售价为每平方米人民币10000元（2018年：每平方米人民币12900元）。
报告期内，已交付五个项目的物业，分别为广州天誉半岛、南宁天誉花园项目、南宁天誉东盟创客城、重庆项目及徐州天誉时代城，交付了总建筑面积89.8万平方米及录得除直接税前物业销售收益人民币69.37亿元。同期收益上升6.2%，但毛利率较低。
对此，天誉置业表示，毛利率较低原因在于2019年公司产品及市场组合有别于2018年，2019年所交付建筑面积较大但平均售价较低。2018年的高比例收益来自出售的广州州头咀的高端住宅物业，而于2019年出售的产品则主要为于南宁及徐州二线城市的普罗大众市场物业。
截至年末，天誉置业手头上的19个项目组合提供未订合同总销售建筑面积332.6万平方米（2018年：214.4万平方米）。项目大部分位于粤港澳大湾区内城市及大型二线城市。逐步扩大的土地储备将保证2020年及2021年的合同销售额的持续业务增长。
土储集中大湾区 旧改项目建面达600万平米
截至2019年12月31日，天誉置业项目组合与潜在土地储备的总建筑面积为2800万平方米，位于粤港澳大湾区之广州、深圳、中山、珠海、 惠州，东南部地区之南宁、桂林、徐州及南昌，以及西南地区之重庆、昆明 及贵州。
2019年下半年，管理层收购了6个新项目， 为土地储备新增建筑面积合共220万平方米。截至2019年末，集团已有项目（已竣工、发展中或持作发展）提供的可售建筑面积合共880万平方米，估计可变现价值合共人民币433亿元。目前，天誉置业持有13个发展中项目，计划2020年推出预售，另外还有3个已竣工项目可实时出售。天誉置业表示，扩大后的土地储备可实现于2020年不断增加的合同销售目标。
另外，天誉置业通过拟定土地投标、旧城改造、投资物业增加潜在土地储备。
拟定土地投标：天誉置业已与南宁、徐州及昆明之当地政府或第三方签署多项合作协议，通过未来的公开拍卖取得总建筑面积为1326万平方米的土地。
旧城改造：天誉置业亦透过参与广州市当地政府所实施的市区重建计划有关的旧区重建而持有潜在土地储备。据了解，这些改造项目估计将会提供600万平方米的建筑面积。集团土地储备规模估计将增加总建筑面积192.6万平方米。
投资物业：集团在重庆、南宁、广州及香港持有七项投资物业，总建筑面积为33.8万平方米，总公平价值为人民币35.12亿元，于目前及未来赚取租赁收入。
业务营收多元化 受疫情影响有限
凤凰网房产获悉，年内，天誉置业的收益由四个部分组成：物业发展、投资物业的租金收入、物业管理服务及商业营运的收入。
报告期内，天誉置业物业销售额为人民币65.26亿元，较去年上升 6.2%。交付物业建筑面积合共约为89.8万平方米，涉及五个项目，按收益排列分别为南宁天誉东盟创客城、南宁天誉花园、徐州天誉时代城、广州天誉半岛及重庆天誉城，整体平均售价为每平方米人民币7727元 （2018年：每平方米人民币1200元）。其中南宁天誉花园的销售额占年度总销售额的31%。 物业销售之毛利率为28.4%（2018年：30.0%）。利润率下跌主要是由于2019年南宁天誉花园主要为与当地政府订立合同而较市场价格为低的安置及补偿住房拖低了本年毛利率。撇除此等低价销售的影响，年内的平均售价为每平方米人民币10100元。
年内，物业管理业务带来收入人民币5.1亿元（2018 年：人 民 币 4.14亿元），收入增幅为23.2%，利润率为51.9%（2018年：58.0%）。2020年管理的总建筑面积将逾 415万平方米。
商业营运业务目前涵盖了三个「鱼窝空间」，为共享工作空间使用者提供服务，自2018年起带来收益，年内收入为人民币890万元（2018年：840万元）。
年内的整体毛利率维持于28.8%（2018年：30.5%）。
凤凰网房产获悉，2020年1-2月，天誉置业物业销售较去年同期相对下跌。天誉置业于公告表示，2020年集团的租金收入及商业营运可能受到疫情的短暂不利影响。鉴于两项业务分支的收人占集团收入少于5%，再加上集团在湖北并无物业项目，因此董事认为疫情不会对2020年经营业绩产生重大影响。
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