最近很火的2017-2019年这两年变化的热点话题，如果要来回顾一下北京楼市这两年的变化，将会让你大跌眼镜。在外围楼市屡创新高，频频出现热闹景象的时候，北京楼市就像被打入了冷宫。按照国家统计局数据，自2017年3月份见历史顶部以来，北京二手房已经下跌超8%。从大周期来看，北京房价已经历经32个月的回调期，堪称北京房价史上最长熊市。
有时候政府公布的数据只能代表官方，而现实的情况可能比这更惨。北京本轮房价的调整期，已经被业内称之为历史级的了。时间周期之长，调整幅度之大，都堪称罕见。小户型的二手房，跟挂牌价降低30万成交的不在少数；如果是千万级别的豪宅，比最高峰不降个300-400万，根本难以成交。
北京楼市的寒气，不仅让自己受不了，同时也影响到周边的市场了。堪称接纳北京外来人口最大的城市燕郊，房价更是惨不忍睹，跌幅高达36%。根据安居客数据显示，2017年顶部时期，燕郊二手房均价超过28000元，而最新房价仅18000元左右，1平米跌了1万多，跌幅高达35.6%。个别的小区跌幅更是达到50%，几近腰斩，当初150万买的房子，可能现在就只剩下70万了。
当然，燕郊的楼市并不能反映北京。毕竟燕郊的楼市也是北京撑起来的，不管如果市场还是处于弱势。一旦北京人口不再流入，房价自然而然的就下来了。而北京市场就不一样了，庞大的经济体，政策面的支撑，还有不断向往的人群涌入，按道理楼市应该是一片欣欣向荣。
而如今，北京的楼市不仅是进入了下调期，更为残忍的是成交也处于冰点。如今北京二手房成交周期基本都维持在5个月，如果价格不可谈，出价过高，成交周期就得往一年去了。而且多位房地产中介表示，"只有价格降到位了，房子才好卖"。除了极个别稀缺的项目，目前北京总价千万左右的二手房源均有约10%左右的议价空间。
在深圳楼市不断创新高，市场话题不断的时候，北京却出现了这种极端情况，是北京楼市出问题了吗，还是背后隐藏着更大的秘密？
调控三年，北京一直就是处于风暴中心，任何最严厉的政策都是以北京为开端。"五限"一直有北京在执行，而且还有最为全面的保障房制度，让北京的楼市一直就处于政策强压下。其中，限竞房的出现，更是让北京楼市处于极度的高压。目前北京市场的限竞房已经达到将近8万套，而去化却不到50%，未来有将近4万套的库存需要消耗。同时，因为限竞房的一些措施，导致了市场产品严重的同质化，可选择的多了，房价就必然会受到影响。
另外一个数据，也对北京楼市产生了较大影响。一直被大家忽视的空置率，其实已经在慢慢的影响楼市的走势了。将近30%的空置率，这还是保守估计，实际数据可能比这个还大。如此高的空置率，说明北京的房子已经严重过剩。只不过这一过剩，是因为大量的房子被控制在一小部分人手里。而在房地产税消息越来越多的时候，这部分人也开始担心持有房产成本的提升，不排除他们会将手里的房子进行抛售。市场房源一多，房价自然的就下来。
同样对北京楼市有较大影响的，还有近些年北京出台的疏解人口政策。大量中心城市人口的外出，导致了市场需求的不足。在北京公布的城市总体规划中，在人口一栏就明确表示未来将控制在2300人口。从人口流入与流出来看，未来北京将还有500-600万人口会流出。事业单位的迁出，保障雄安新区的发展，政策面上也会引导一部分北京人口流向雄安。
人口的流出，带来的影响不言而喻。而跟人口相关的，还是有大家对于楼市的预期心理变化。虽然还有很多人对楼市持有乐观的态度，但是也不能阻止更多的人看衰楼市。购房者预期心理的变化，也是现在楼市成交下滑的主要原因。更多的市场变化，也是让大家处于整体的观望态势。
北京房价的下滑，也确实代表楼市调控的成效。但是也并不能代表北京房价就处在了危机时刻，而且相对之前几倍的涨幅，这点跌幅实在不能让老百姓接受。更为关键的是，除北京以外的楼市正在出现放松调控的趋势。为了保持经济发展的稳定性，维持房价的稳定就是重中之重。所以，以北京为首的一线城市，房价不可能出现大跌。
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