第一部分：背景引入
對於廣大房屋買受人來講，商品房公攤是一個必須面對且無法迴避的問題，諸如有購房人會有疑問，為什麼我買了一個120㎡的房子，實際使用面積卻剛剛夠100㎡，那剩下的20㎡去哪了，為何需要購房人來買單？本文主要就商品房銷售計價的方式及公攤面積係數、公攤面積具體計算規則做簡要介紹，做基本常識的普及。
首先明確以下幾組概念：
1、商品房對外銷售的計價方式
（1）商品房銷售可以按套（單元）計價；
（2）按套內建築面積或者建築面積計價。
2、商品房銷售面積的構成
商品房銷售面積＝套內建築面積＋分攤的公用建築面積
3、公用面積的具體構成部分
公用建築面積由以下兩部分組成：
（1）電梯井、樓梯間、垃圾道、變電室、設備間、公共門廳和過道、地下室、值班警衛室以及其他功能上為整棟建築服務的公共用房和管理用房建築面積；
（2）套（單元）與公用建築空間之間的分隔牆以及外牆（包括山牆）牆體水平投影面積的一半
4、公用建築面積分攤係數計算規則
將整棟建築物的公用建築面積除以整棟建築物的各套套內建築面積之和，得到建築物的公用建築面積分攤係數。
5、公用建築面積分攤計算方式
各套（單元）的套內建築面積乘以公用建築面積分攤係數，得到購房者應合理分攤的公用建築面積。
分攤的公用建築面積＝公用建築面積分攤係數×套內建築面積
第二部分：商品房交易新規範與重慶模式
2019年2月18日，住房和城鄉建設部官方網站發佈《關於等38項住房和城鄉建設領域全文強制性工程建設規範公開徵求意見的通知》。其中《住宅項目規範（徵求意見稿）》2.4.6規定：“住宅建築應以套內使用面積進行交易”。
實際上，根據《商品房銷售明碼標價規定》規定，商品房銷售明碼標價實行一套一標。商品房經營者應當對每套商品房進行明碼標價。
按照建築面積或者套內建築面積計價的，還應當標示建築面積單價或者套內建築面積單價。對於以套內使用面積交易，重慶早在2002年就有提及：
1、重慶市城鎮房地產交易管理條例（2002版本，已被修訂）
第十三條 商品房銷售以套內建築面積作為計價依據。商品房買賣合同及商品房權證應載明共用部位及設施。
2、重慶市城鎮房地產交易管理條例(2011修訂) 已被修改
第十三條 商品房銷售應當同時公佈套內建築面積及其價格、建築面積及其價格，並載入商品房買賣合同。交易當事人發生面積糾紛時，應當以套內建築面積和套內建築面積價格作為處理糾紛的計價依據。
3、重慶市城鎮房地產交易管理條例(2019修正)
第十三條 商品房銷售應當同時公佈套內建築面積及其價格、建築面積及其價格，並載入商品房買賣合同。交易當事人發生面積糾紛時，應當以套內建築面積和套內建築面積價格作為處理糾紛的計價依據。
故，在現行的規章及規範性文件下，商品房對外銷售的計價依然存在以下兩種方式：（1）按套（單元）計價；（2）按套內建築面積或者建築面積計價。但是商品房經營者應當對每套商品房進行明碼標價。按照建築面積或者套內建築面積計價的，還應當標示建築面積單價或者套內建築面積單價。
即便《住宅項目規範（徵求意見稿）》正式文本通過以後，住宅建築應以套內使用面積進行交易，對於購房人來說，後續購買商品房的實際面積便成為了套內面積，即“實際使用面積無縮水”，但是公攤是建築物不可分割的一部分，公攤面積產生的成本必然會通過其他方式轉嫁給購房人。
三、法律及規範性文件
一、《住宅項目規範（徵求意見稿）》
2.4.6 住宅建築應以套內使用面積進行交易。
二、《商品房銷售管理辦法》
第十八條 商品房銷售可以按套（單元）計價，也可以按套內建築面積或者建築面積計價。
商品房建築面積由套內建築面積和分攤的共有建築面積組成，套內建築面積部分為獨立產權，分攤的共有建築面積部分為共有產權，買受人按照法律、法規的規定對其享有權利，承擔責任。
按套（單元）計價或者按套內建築面積計價的，商品房買賣合同中應當註明建築面積和分攤的共有建築面積。
第十九條 按套（單元）計價的現售房屋，當事人對現售房屋實地勘察後可以在合同中直接約定總價款。
按套（單元）計價的預售房屋，房地產開發企業應當在合同中附所售房屋的平面圖。平面圖應當標明詳細尺寸，並約定誤差範圍。房屋交付時，套型與設計圖紙一致，相關尺寸也在約定的誤差範圍內，維持總價款不變；套型與設計圖紙不一致或者相關尺寸超出約定的誤差範圍，合同中未約定處理方式的，買受人可以退房或者與房地產開發企業重新約定總價款。買受人退房的，由房地產開發企業承擔違約責任。
第二十條 按套內建築面積或者建築面積計價的，當事人應當在合同中載明合同約定面積與產權登記面積發生誤差的處理方式。
合同未作約定的，按以下原則處理：
（一）面積誤差比絕對值在3%以內（含3%）的，據實結算房價款；
（二）面積誤差比絕對值超出3%時，買受人有權退房。買受人退房的，房地產開發企業應當在買受人提出退房之日起30日內將買受人已付房價款退還給買受人，同時支付已付房價款利息。買受人不退房的，產權登記面積大於合同約定面積時，面積誤差比在3%以內（含3%）部分的房價款由買受人補足；超出3%部分的房價款由房地產開發企業承擔，產權歸買受人。產權登記面積小於合同約定面積時，面積誤差比絕對值在3%以內（含3%）部分的房價款由房地產開發企業返還買受人；絕對值超出3%部分的房價款由房地產開發企業雙倍返還買受人。
因本辦法第二十四條規定的規劃設計變更造成面積差異，當事人不解除合同的，應當簽署補充協議。
三、建設部關於印發《商品房銷售面積計算及公用建築面積分攤規則》（試行）的通知-（建房［1995］517號）
第五條 商品房按“套”或“單元”出售，商品房的銷售面積即為購房者所購買的套內或單元內建築面積（以下簡稱套內建築面積）與應分攤的公用建築面積之和。
商品房銷售面積＝套內建築面積＋分攤的公用建築面積
第八條 公用建築面積由以下兩部分組成：
1、電梯井、樓梯間、垃圾道、變電室、設備間、公共門廳和過道、地下室、值班警衛室以及其他功能上為整棟建築服務的公共用房和管理用房建築面積；
2、套（單元）與公用建築空間之間的分隔牆以及外牆（包括山牆）牆體水平投影面積的一半。
第九條 公用建築面積計算原則
凡已作為獨立使用空間銷售或出租的地下室、車棚等，不應計入公用建築面積部分。作為人防工程的地下室也不計入公用建築面積。
公用建築面積按以下方法計算：
整棟建築物的建築面積扣除整棟建築物各套（單元）套內建築面積之和，並扣除已作為獨立使用空間銷售或出租的地下室、車棚及人防工程等建築面積，即為整棟建築物的公用建築面積。
第十條 公用建築面積分攤係數計算
將整棟建築物的公用建築面積除以整棟建築物的各套套內建築面積之和，得到建築物的公用建築面積分攤係數。
第十一條 公用建築面積分攤計算
各套（單元）的套內建築面積乘以公用建築面積分攤係數，得到購房者應合理分攤的公用建築面積。
分攤的公用建築面積＝公用建築面積分攤係數×套內建築面積
四、《商品房銷售明碼標價規定》
第八條 商品房銷售明碼標價實行一套一標。商品房經營者應當對每套商品房進行明碼標價。按照建築面積或者套內建築面積計價的，還應當標示建築面積單價或者套內建築面積單價。
閱讀更多 民商事裁判規則研究 的文章
