為讓大家有更直觀的感受
哥承認，這有一點標題黨
我們總在朋友圈、新聞裡
看到武漢各種新區、新城如火如荼建設
遍地都在跑步進入共產主義
你應該很煩惱——
到處都是鈔票飛舞，我去哪裡撿錢最好？
哥梳理梳理
簡單做加法，如下
大光谷規劃面積1059平方公里，目前面積518平方公里
大沌口（含漢南）接近500平方公里
大臨空經濟區1100平方公里
陽邏港經濟區100多平方公里
雙柳那個什麼航天經濟區200多平方公里
加起來，總規劃面積超過3000平方公里
注意，這裡面還不含人類超級計劃——
長江新城
就已經是武漢建成區面積（三環內）的4.5倍！
圖源網絡：長江新城
武漢三環內建成這模樣，花了多少年？
我們預計10年，可以再造接近4個新武漢，你信不信？
你肯定相信
下面哥開始說，去哪裡撿錢
01
隨便一扒拉，新城新區就是3000多平方公里，要多少錢才能填滿呀？
光谷能不能帶動1000多平方公里？
怕是硅谷，都帶不動啊。
沒錯。
哥最反感的，就是光谷地產軟文，動不動把硅谷拉來對標。
光谷跟硅谷，根本就是兩回事。
全世界唯一跟光谷，或者說跟國內這些產業新城有點像的，只有日本筑波。
只是知名度不夠大，入不了廣告狗法眼。
圖源網絡：日本筑波
全世界高新產業園，人家只有一個目的。
研發、科研，用新技術帶動產業發展。
光谷在內的國內產業園呢？
——城市化的擔當。
老外的高新產業園，是上班用的，搞研發，人家不住。
我們呢，我們全家住這裡。
必須要求地鐵、學校、醫院、商場，一系列配套。
人家是研發扎堆板塊，功能很單純，而我們是做城市。
這兩種定位，有根本衝突。
哥舉個例子。
前幾年爭得轟轟烈烈的二號線延長線改線。
因為原規劃線路，要穿過一個搞芯片研發的工廠。
這家的芯片，用於某敏感產業，地鐵途徑的抖動，會影響芯片精度。
結果人家反映到國家發改委，地鐵就改線。
雖然沿線買房的罵聲一片，作為城市配套，那裡的確需要地鐵。
但作為高新產業研發基地，不需要，甚至不能要。
所以光谷房價貴，和硅谷房價貴，邏輯都不一樣。
硅谷房子貴，因為沒有新建。
就那麼些二手別墅，買家都是科技高富帥，待價而沽；
光谷房子貴，也因為人口活力，更因為城市屬性逐漸完善；
02
所以，你不要先被3000平方公里數字嚇到。
中國所有高新產業園，本質上都試圖帶動郊區城市化。
跟國外高新產業園，沒有可比性。
這麼聰明的招數，為什麼只有智慧的中國人發現了？
下面，哥還是以光谷舉例。
這要從30年前說起。
哥儘量掛一漏萬，簡單操作。
最初，光谷僅僅是指吳家灣圍繞郵科院的11平方公里範圍。
現在為止，光谷經歷6次擴容。
最有方向意義的，是第一次。
——1999年6月，武漢發出《關於將洪山區鋼鐵等村移交東湖開發區託管的通知》，將洪山區所屬的鋼鐵、群英、關山、曙光村交由光谷託管。
為什麼光谷向華工方向擴展，不向武大街道口方向走？
洪山很早學中關村，在廣埠屯cosplay電腦一條街。
聽起來，好像跟光谷一樣，都是高科技。
而且往街道口方向擴容，魯巷到街道口之間也有廣闊土地空間騰挪，還能跟主城區關聯。
武漢的算盤——
借光谷光電子產業，繼續外擴，帶動武漢向東的城市化突圍。
這是城市野心的選擇，賣白菜的時候就開始操賣白粉的心。
代價是犧牲洪山。
他留下武漢最大一片老破小、城中村（魯巷-街道口），至今鄉里鄉氣，卻毫無保留把關山向東最乾淨的土地，交給光谷去飛。
說光谷是站在洪山肩膀上起跳，沒有爭議。
至於後來的光谷擴容，託管江夏鄭橋、茅店或者佛祖嶺，以至於現在開始笑納武漢之外鄂州的葛店、梁子湖一帶，不過是延續20年前確定的方向。
圖源網絡：葛店
03
武漢所有的新城新區規劃，光谷的餅子，最大。
足足有1000多平方公里。
那麼，你認為是光谷帶1000平方公里靠譜，還是天河機場帶1000平方公里靠譜？
產業帶動城市化，動力引擎是產業。
而產業的發展突破，核心是政策。
光谷
永遠不是一個地理概念，更不是行政區化概念。
他是政策覆蓋面範圍。
以及因為稅收、土地等等政策，催生產業協同一體化。
前面哥提到洪山，其實直到今天，魯巷行政歸屬也是洪山。
更何況江夏、鄂州？
但現在，市場所有的認知中，不再有洪山、葛店、湯遜湖等地名，取而代之的是光谷副中心、光谷中心城、光谷南……
這就是產業協同一體化的威力啊，打破你的地理認知。
光谷的稅收、土地政策優渥，當然周邊板塊都想擠進這個紅利範圍。
這就是光谷帶動城市化，甚至鏈接城市群的底層邏輯。
圖源網絡：城市化
在這個過程中，房地產一定如影隨形。
光谷，不可能剝離房地產存在，否則如何城市化？
即便主導產業本身，也和房地產深度捆綁。
比如某代工大廠，在光谷300畝土地足夠建廠，人家非要600畝。
另外300畝，租給上下游配套企業用。
但轉租的價格，顯然不是從ZF手上租賃土地的價格。
這個價差怕是比組裝手機更賺錢。
你與其說他是代工大廠，不如更像工業地產運營商。
光谷數不清的小園區，本質上都是這種運營邏輯——
以地價升值反哺產業研發創新投入。
怎麼保持科技園初心？
情懷。
出五個任正非，總會碰上一個賈躍亭。
04
哥吹光谷，是想找到光谷這種科技園出身，帶動城市化最真實的力量。
光谷整體向東發展，是大勢所趨。
葛店區號都027，一個鄂州哪需要亞洲最大貨運機場？
因為順豐機場等等，彌補光谷基礎設施配套上的不足。
鄂州西南部，與光谷中心城協同發展，一體化進程正在加快。
2015年，國企聯投集團，落子梧桐湖新城，在梧桐湖打造一座52平方公里、可容納30萬人口，以文化創意、科技研發、生態旅遊為主導產業的國際一流濱湖生態新城。
項目實景圖
按照“十二五”規劃的大光谷戰略，未來5~10年，光谷中心將持續向東遷移，梧桐湖新城與光谷緊密相接，成為大光谷東大門。
甚至串聯武漢鄂州黃石城市群，通往光谷的必經之路。正在修建的順豐機場，梧桐湖新城則是未來航運大通道的重要一環。
按照湖北考量，光谷一路向東，利用區位優勢與周邊4個衛星城融合，打造華中最大市圈——武鄂黃都市帶，都市帶核心帶就是湖北省兩型社會綜改區樣板工程——梧桐湖新城。
目前，梧桐湖新城與光谷已經形成三條連接幹道。
光谷大道從江夏藏龍島方向過來，30分鐘可以到達；
光谷老城區走高新大道轉中華大道，或走武黃高速廟嶺站下一路向南到達；
今年即將開通的玉屏大道，雙向6車道快速路，到光谷新城區只需15~20分鐘；
玉屏大道
值得一提的是，未來梧桐湖新城交通由聯投自主承建，其中武陽高速已開工，建設週期42個月，未來從梧桐湖新城上高速入口，到光谷老城區也只需20分鐘，鄂鹹高速明年與新港大橋對接後，將會成為武漢外環線。
梧桐湖新城骨架已經拉開，與光谷融合指日可待。
05
再看梧桐湖新城的城市功能規劃。
作為最直接的刺激，2016年，華中師範大學梁子湖校區立項建設，預計2019年即將投入使用，同時還有武漢理工大學華夏學院等院校進駐。
在原有的華師小、初、高系列，及四所本科大學的基礎上，還新增一所優質實驗高中——格魯伯實驗中學。
學校，某種程度是與城市關聯度最高的配套，
學生與教職工的生活需求，會催生板塊商業配套快速落位。
圖源網絡：華師附小
而在產業定位方面，東湖高新投資15億打造創意新城為核心，主導產業將重點引進科技創意、文化創意、全球光機電產業、環保新能源等高附加值產業，目前已經有知名企業烽火科技三環集團等70餘家企業進駐。
圖源網絡：鄂州工業研究院
目前大光谷門戶板塊，葛店+紅蓮湖+梧桐湖新城，葛店和紅蓮湖均價已經達到9000~1.1萬，而梧桐湖聯投項目平均價格在6500元左右。
聯投水鄉小鎮總佔地面積約960畝，依梁子湖而建，共分四期開發。產品以疊拼、聯排、雙拼等別墅為主，居住舒適度很高，每戶的花園和露臺面積都比較大，總價大概在165萬左右。
聯投梧桐郡悅園，主打生態宜居，小區綠化高，周邊的環境優美，小區的園林設計和規劃都相當的人性化。主推產品是建面約95—143平米的高層。
現在，包括華髮、華潤、合景泰富等諸多開發商已經進駐，土地成本導致的房價預期，明顯超越當前房價。
其實光谷核心區，房價從2000漲到1萬，花了多久？
從1萬到2萬，花了7、8年。
圖源網絡：光谷
90年代初，光谷房地產投資，在GDP中佔比很高。
2009年，國務院批覆國家級開發區之後，光谷明顯向產業傾斜，導致房地產供應量跟不上需求增長，才帶來房價上升。
在新城發展之初，依賴房地產追求財務平衡，是中國所有新城新區的現實。
梧桐湖新城，本質上沒有例外。
當光谷以產業協同東向發展，在順風機場航運效應帶動之下，大光谷城市化進程有多快，決定著梧桐湖新城的命運。
——
週六，梧桐湖新城將舉行大型相親會。
示意圖
這麼多俊男美女，就是光谷活力的象徵啊。
看著這麼青春的面龐，哥內心卻毫無波瀾。
沒有人永遠18歲，但永遠有人18歲。
光谷發生過的，順著邏輯，你就會知道，他還會發生什麼。
在光谷，所有過往，皆為序章。
無論最初的11平方公里，還是518平方公里……
十年聯投置業，見證十年梧桐湖新城發展
置業十年，讓愛歸家
首屆湖畔相親派對
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