“春天”來了，對於樓市來說很應景！如果換個更加貼切的形容，就是
樓市回暖的速度比想象中的要快。樓市回暖已經成為一個共識，這不是一句空話，從數據和市場的反饋就可以驗證。
數據方面，我號已介紹過多次，無論是從國家統計局還是從本地官方統計的數據都顯示，2月份無錫房價均呈現上漲。
另外，從成交數據上來看也有不錯的表現，2月份無錫新房成交1400多套，這個數據如果和去年同期相比確實不太樂觀，如果和疫情下同量級城市相比，是絕對的佼佼者。
如果覺得數據有一定的滯後性，不能代表市場，那接下來我要花大篇幅聊聊當前的市場。
01
復工後，我用兩週的時間跑了無錫大部分在售主流樓盤，看到的景象和了解到的數據和自認為的市場有一定的偏差。
首先，受疫情影響樓市“冰封”這是大家在沒有正式復工之前一致的想法，帶著這種慣性思維，很多人認為今年的樓市要“涼涼”，至少覺得上半年的樓市要“歇菜”。
其實，我也有這種思維，認為大部分人現金流緊缺，疫情結束後對大宗商品的購買會出現疲軟現象，誰知市場表現恰恰相反，很多人戴著口罩就已提前買房。
另外，開發商在疫情期間的價格戰讓很多人對後市不看好，即便是業內人士，對後市都有焦慮的表現，因為高層一直強調“住房不炒”這一基調不改變，並指出“不將房地產作為刺激經濟手段” ，對樓市透露出嚴控的信號。
以上這些因素就是我們判斷樓市要“涼涼”的假象，但市場終究會歸還給市場。
它竟然無聲無息的熱了起來。
02
3月2日錫樓正式復工，復工後我走訪了綠城鳳起和鳴、萬科翡翠東方、金茂府、信義山水嘉庭、金茂逸墅、海爾翡翠文華、富力山、融創大塘御園、華髮首府、碧桂園南光城、紅星天鉑、萬科運河傳奇、萬科觀湖禮著、雍華府、恆大翡翠公園等。
以上這些樓盤的來訪量和成交量呈現一波小高潮，像融創西羲裡、融創大塘御園、融創壹號院、恆大翡翠公園客戶來訪量就非常高，轉化率也非常高，給樓市熱銷起了一個模範作用。
另外，有部分樓盤的單週成交金額在8000萬以上，給市場提振了信心。
有些人認為來訪量高轉化好是因為樓盤降價起到的作用，非也，現實中各大樓盤不但沒降價，房價反而出現小幅上漲。
比如經開區的部分樓盤房價漲幅在1000-2000元/平左右；主城區部分樓盤房價漲幅在500-1000元/平左右；惠山區紅星天鉑直接收回2個點的優惠。
有項目營銷負責人表示，樓市回暖的速度在意料之外，本來打算和樓市“冰封”做持久戰的準備，但疫情過後客戶上訪量明顯增多，感覺這波客戶並未受疫情的影響。
有開發商專門為這波購買客戶做了人物畫像，這波購買力年齡主要在30-40歲之間，購買面積段在90-120㎡之間，其中95-98㎡佔比最大，從成交面積段上來看，客戶還是以剛需為主。
畢竟在經受過疫情之後，在無錫有個家尤為重要。
需要強調的是，有些樓盤並未受疫情影響減少外地購買力，比如萬科、融創、恆大、紅星、富力可以通過網上籤約，為客戶解決購買問題。
03
在走訪中瞭解到，各大開發商對無錫樓市秉持積極樂觀的態度。
在聊到3月31日的土拍中，很多開發商表示會積極參與這次土拍，拿下其中地塊繼續深耕無錫。
像萬科、中海、龍湖、雅居樂、弘陽、保利、新力、金茂、綠城等都有拿地的決心。
另外，外來房企正榮和仁恆也有意參與這次土拍。
據知情人士透露，正榮很想拿下新發鴻景置業股權轉讓地塊，正榮很努力和中奧“搶地”，只不過最後一手超過了授權價，最終惜敗給中奧，足以看出正榮想要進駐無錫的決心。
從萬科、綠城、龍湖方瞭解到，仁恆對3月31日拍賣的經開區地塊勢在必得。有同為競爭對手的房企還是很期待仁恆在無錫拿地的，因為仁恆開發商產品的理念很前衛，無論是在上海還是在其它城市打造的項目都堪稱完美，有頭部房企的營銷負責人表示，如果仁恆進無錫，就是賣一套房子也要置換一套仁恆。
另外，我打聽到4月份無錫還有部分優質地塊要出讓，在地塊還未出讓之前，開發商之間就已經掀起一波搶地小高潮。
據瞭解，濱湖區一幅未出讓優質地塊已被3家開發商盯上，本週有2家開發商為拿下這幅地塊開過幾次討論會議，其中一家開發商已經做好拿地後的規劃、宣傳事宜。
一家開發商表示，“我們對這塊地有足夠的信心，因為我們瞭解周邊的客群，前一個項目也成功輸出了品牌影響，如果拿下這塊地，我們在產品上做些差異化，對購房者和我們都是一種雙贏。”
04
並不是所有開發商對3月31日的土拍都積極樂觀。
有幾家開發商對經開區地塊的最高樓面價並不看好，稱雖然該幅地塊未設置最高限價，但很難突破17000元/平的樓面價，如果樓面價突破17000元/平將面臨很大的運營及成本壓力。
目前，業內普遍認為經開區地塊的最終樓面價在16500-17000元/平。
有幾家開發商表示，如果樓面價突破16500元/平就不考慮了，因為地塊位置和限價的因素，拿地的意義就不大了。
另外，惠山區3月31日要出讓的地塊起始樓面價太高，多家開發商表示出疑慮。
如惠山區錢橋地塊起拍價達8200元/平，這個價格在這個板塊非常高，即使以底價成交，毛坯售價至少在15000-16000元/平左右，遠超精裝修在售13000-14000元/平的時代城。
如果加個2000-3000元/平的精裝標準，售價要在18000-19000元/平，好的樓層好的位置還有可能突破20000元/平，這個價格的壓力還是非常大的，除非把產品做小控總價。
換個思維來看，如果錢橋的房價在20000元/平左右，那我們何不往市中心靠靠，買個梁溪本源、融僑悅府、保利融僑時光印象、綠地西水晶舍、吉寶季景銘邸、華潤公元九里、華髮首府不香麼。
話又說回來，還是無錫各區域房價的價格差拉的不夠大，才導致處於中間價位的樓盤很尷尬。
打個比方，比如運河旁幾個樓盤競爭非常激烈，萬科運河傳奇、華僑城運河灣、華髮首府、富力運河十號、恆大悅瓏灣在同樣的區域、同一條運河，除了靠品牌和品質溢價，就只能打價格差，如果價格相同，就不如買華髮首府和富力運河十號了。
我們接著看惠山區另外兩幅地塊，玉祁和惠山區城鐵地塊。
玉祁6年不供地，一供地地價就是房價，未來的房價要翻番，這讓地緣客戶需要有個消化的過程，對於開發商來說時間就是一個很難的問題，不過不用擔心，聽說有開發商託底了。
惠山區城鐵地塊和玉祁地塊一樣，起拍價都是6200元/平以上，接近6300元/平，和2017年弘陽摘得XDG-2012-54號地塊（弘陽昕悅棠）起拍價相差近2000元/平，也就是新地塊的起拍價就是弘陽昕悅棠地塊的最高限價。
3年不到，同一區域的地塊漲2000元/平，不知道有沒有跑過通貨膨脹。
因為弘陽昕悅棠在該區域的成功熱銷，吸引了一批忠實客戶，所以該地塊被弘陽拿走的可能性非常大。
05
收尾再囉嗦幾句。
無論3月31日的土拍結果如何，都會成為今年無錫樓市重要的分水嶺。
不過，從目前的的情況來看，“冷”是不可能了，因為“政商結合”的小陽春已經開始了，接下來會人為製造出“金四銀五”，讓樓市更加火熱，所以買不買房是一個很嚴肅的問題。
我一直堅信無錫的樓市很堅挺！
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