物業管理微資訊
業主家裡
屋面漏雨、窗框變形、家中被盜，
應該誰管？
其他業主
私搭亂建、佔用綠地和道路，
應該誰管？
居家過日子，
難免碰到與住房相關的各種煩心事。
記者調查發現，
目前很多業主存在認識誤區，
凡與住房有關的事
都往物業這個“筐”裡裝，
把物業當成了啥事都管的“管家婆”。
那麼，
這些和住房相關的各種各樣的事，
到底都該歸誰管呢？
一
這些是物業管的事
關鍵詞：公共服務
物業管理是指業主通過選聘物業服務企業，由業主和物業服務企業按照物業服務合同約定，對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理，維護物業管理區域內的環境衛生和相關秩序的活動。也就是說，物業公司的管理服務體現的是“公共服務”，是為業主提供“公共服務產品”。
通俗地講，物業管理是對住宅小區的共用部位、共用設施設備以及小區綠化、環境衛生、小區秩序進行維修、養護、管理的活動。物業公司向業主收取的物業服務費用，主要用於這些方面的支出。
二
這些是開發商管的事
關鍵詞：房屋質量
保修期內以及保修期內沒修好的房屋裂縫、房屋透寒、煙道漏煙串味、牆面或樓頂防水、衛生間和廚房防水等問題，都是開發商的責任。
房屋建築工程保修期從工程竣工驗收合格之日起計算。《房屋建築工程質量保修辦法》規定，在正常使用條件下，房屋建築工程的最低保修期限為：地基基礎和主體結構工程，為設計文件規定的該工程的合理使用年限；屋面防水工程、有防水要求的衛生間、房間和外牆面的防滲漏，為5年；供熱與供冷系統，為2個採暖期、供冷期；電氣系統、給排水管道、設備安裝為2年；裝修工程為2年。其他項目的保修期限由建設單位和施工單位約定。
三
這些是相關部門管的事
關鍵詞：違規改裝
業主家裡被盜、違章搭建、違規改裝修住房、業主佔用綠地和道路等等，這些事主要由政府主管部門、街道社區、公安部門、執法部門或司法部門解決，要具體情況具體分析。
比如，業主家裡被盜，如果物業企業沒有全面履行其應當負有的管理義務(如合同約定提供24小時安全巡邏，但未按時執行)，保安防範工作存在疏忽(有過錯)，從而造成業主人身、財產損害的，則應當承擔賠償責任。
業主違章搭建、業主佔用綠地和道路等，應先通過街道社區、業主委員會或物業公司出面協調處理，如果仍然沒有效果的話，則要通過執法部門或司法途徑解決。
業主違規改裝修住房等，物業管理公司有權處理，並要求限期整改。如果業主之間、業主與業主委員會之間、業主與物業管理公司之間發生糾紛協商不成的，提請市物業管理主管部門調解，或提交市仲裁委員會依法裁決。
此外，業主家裡的供水、供電、供氣、供暖、電話、網絡、有線電視等方面的問題，由社會公共事業企業或運營商負責解決。
四
物業、業主責任要分明
歸物業管的事
物業負責管理房屋的公用部位，是指一棟住宅樓中業主、物業使用人共用房屋的基礎、內外承重牆體、梁、板、柱、屋頂等，此外還有樓梯間、通道、專用房間、外牆面、屋面防水、樓內自行車存車庫等。
共用設施是指住宅區內業主、物業使用人共用的非市政道路、路燈、綠化、建築小品、化糞池、非市政排水管線、窖井、非營利性的休閒廣場和健身器械等。
共用設備是指住宅樓內業主、物業使用人共用的下水管線、落水管、電梯、避雷裝置、電氣線路、加壓泵房；非業主、物業使用人自行安裝的住宅入口防盜門及住宅區內電子監控系統、電控門、消防器具、垃圾桶、垃圾箱。
五
物業、業主責任要分明
歸業主管的事
家裡的門窗框、把手壞了，水閥、水龍頭壞了，開關壞了、電源短路了，座便箱浮球不好用，室內牆皮脫落等，這些分戶以內的業主自用部分，維修也好，更換也好，都要業主自己管。這些事也可以委託物業公司，但不屬於物業公司的管理服務範圍，而屬於有償服務範圍。
此外，召開業主大會、選舉業主委員會、選聘或解聘物業公司、簽訂物業委託服務合同、制定管理規約等，也都是全體業主的事。
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