問：十三好！請問信用貸併發，如果有銀行批貸後發現併發，超過其批貸標準，會不繼續放款，或要求立即還款或有其他不利要求嗎？

答：信用貸一般不會多次查詢徵信 基本上批貸一般都會放 貸後後期查詢到有多筆貸款 只要按時還款 也不會讓你提前還款

問：1、基本情況：持有通業花園三房，自住，欠款160，桑達小區一房學位房，欠款80。家庭年收入100，目前手頭能湊200。 2、關注過海馨苑的房產，想買4房解決將來自住，只是目前資金差距較大，想先買一套房投資3-5年後續再考慮4房改善住房。 3、問題： （1）已有兩套房產都是我一個人名字，自住的是共同申請公積金貸款，還款都是我一人，這種可以JLH操作成首付3成吧？ （2）通業花園目前自住，周邊配套都很便利，住的也不錯，目前得到信息是在梅香學校的初中學區內，將來能增值？ （3）600萬左右的投資房產有什麼推薦？福田保稅區的福田外國語南校區的樓盤？華富北村的舊改能否入手搏拆遷？沙井海岸城？

答：1.要看對方的徵信和房查結果是否體現這套房，如果不體現，離婚後購買是首套。 2.通業花園對口的是梅山小學和梅山中學，比較普通的學校。屬於跟漲區，未來漲幅隨大盤。 3.福外南和福保都不錯，海岸城也可以關注，比較難搶。 寶安 西鄉碧海板塊多關注下。 沒有內幕消息不建議博拆遷。

問：那請問熙龍灣，壹方中心，前海時代CEO各有的利弊是哪些？您同說同等價格推薦的深圳灣是濱海大道以南嗎？比如寶能太古城這邊對吧？包不包括科技園南區？看了浪琴半島有個2230萬的，學位和小區感覺還不錯就是缺點是雙拼，請問對比您推薦的之下值不值得入手？

答：熙龍灣，壹方中心，前海時代CEO這幾個盤都是片區標杆。 熙龍灣08年10年建成，前海核心位置，兩期開發，15棟，獨立兩個大花園，共1700多戶，綠化率高，樓間距大，車位配比1：1以上，容積率3，自住率高。 一期九年制海旺學位，二期九年制寶安實驗學位，自帶幼兒園. 戶型以大面積為主，113-128平三房，130-139平四房， 160-180平五房，228-278平六房， 帶大陽臺，大露臺，得房率高，贈送面積大 三條地鐵：1、5、11號線20分鐘之內可到達主要商務區. 寶安中心配套：圖書館、青少年宮、體育館、博物館、壹方城和在建歡樂海岸. 缺點：一手業主稅費高，一期學位差，外立面舊. 熙龍灣算是寶中的豪宅，品質超過深圳灣的一些產品。 壹方得房率和熙龍灣沒法比。所以壹方就算被低估也只是針對大戶型，小戶型是市場價了。大戶型還有很多業主是投資客，加上總價高，庫存消化的慢。 前海時代ceo 自帶九年制南實學位（今年才開學），目前配套尚未成熟， 賣點： 1.核心區域再無低密度小高層； 2.未來配套高大上； 3.一梯一戶，物管優質，戶型稀缺。 太古城南 位於海月地鐵站A出口，小區大部分都是小戶型，屬於深圳灣片區剛需上車盤，成交一直很活躍。 優點 1.深圳灣地段、地鐵口物業 2.車位充足、周圍環境好 3.樓下有商業（寶能city） 4.小戶型、單價低、總價低 5.深圳灣學位 缺點 1.小空中花園、小遊泳池 2.沒景觀（南朝向看樓、北朝向看街道） 3.樓間距低、2梯6戶、2梯8戶，居住密集 4.品質相對附近吉祥龍、曦灣天馥都要差一些 5.戶型一般 總結：小區投資自住都可以，剛需戶型漲幅可以，優點好轉手。 浪琴半島以大戶型為主，1-2棟為雙拼4房，小盤 花園小，一線海景 視野開闊，近濱海大道 噪音不可避免。 雙拼戶型占房票，價格也比市場價低10-20%左右，考慮自住還行，學位還行，但是升值潛力不如單證。

問：您好！請問西鄉片區您怎麼看？深圳後續的發展會彙集西鄉片區嗎？中糧錦雲這個盤是否推薦？ 西鄉和碧海您更推薦哪個片區？ 主要是考慮自住，也考慮增值空間。

答：你好，這2個板塊以前分析過： 碧海： 碧海實際上可以理解為低配版的寶安中心，不論從片區品質、配套、交通都差寶中一到兩個檔次，但由於房價也便宜一些，所以對於有總價約束的小白領（稍微有錢一些的小白領）來說，碧海是寶安中心的替代品；之後前海的產業（特別是大鏟灣）也會利好到碧海； 但由於碧海片區已經大體建設完成，而寶安中心還有大片的空地以及歡樂海岸2.0規劃，因此未來碧海和寶安中心的差距會進一步拉大； 至於很多人關心的飛機噪音的問題，其實對於小白領來說是可以完全可以接受的，不構成折價因素；但如果未來房價再上漲50%，碧海就需要改變定位服務於低端金領的改善需求，對於挑剔的金領來說，飛機噪音可能會帶來一定的折價； 因此，碧海有潛力，可以跑贏大勢，但不如寶安中心，也不如前海； 還有大家關注的騰訊科技島，目前看來要真正等到騰訊入駐還有至少7年時間，且入駐人員規模也是未知數；入駐之後，碧海片區的租金必定會迎來大漲（特別是富通城），但對於購房來說，寶中依然更具競爭力，因此結論不變； 西鄉： 西鄉片區類似南山中心，得益於一號線終點站的每日播報，西鄉的關注度不輸南山中心；片區品質也類似，地鐵盤價格不低，未來規劃只有零星的舊改；在高關注度下供需關係保持穩定，潛力不大；考慮到大鏟灣的輻射作用，西鄉中長期來看持平大勢； 所以從投資角度碧海>西鄉 中糧的品質不錯，在流塘這一帶算是品質很好的房子，自住可以的。 地鐵開通肯定會有漲幅，後續如果有更多的規劃和利好的話也可以考慮買入。

問：老師好，個人工作生活都在橫崗，目前還沒有房子住 租的農民房，第一套住宅是否也優先買在橫崗?還是說買在更容易升值的地方?

答：橫崗我印象還是蠻深的，2016年我去看過橫崗地鐵口的信義御城，當時四萬出頭，房子和小區品質都不錯，離地鐵口又很近，位置相對龍崗離市中心近很多，考慮了一下還是放棄了，因為從地段論的角度，橫崗是個兩頭不靠的區位，這種位於兩大中心區之間的過渡地帶是最難發展的，農民房又太多很難舊改。 三年過去了，信義御城仍然是四萬出頭，橫盤三年，當年買在這裡的投資客毫無疑問是折戟了。 今天的橫崗面臨的仍是同樣的問題，所以問問你自己，要的到底是什麼，是通勤便利，價格便宜，還是為升值最大化放棄居住舒適度，增加通勤痛苦指數?魚和熊掌不可得兼。

問：老師，深航假日名居是怎麼回事，不是福利房嗎，中介說有3房賣，一次性全款四五百萬，和業主籤協議，以後可以過戶，靠譜嗎，主要看中這個位置和緊鄰海韻學校，風險主要在哪些，求解答

答：假日名居是航空公司的福利房，13年左右才分配的，十年後才能交易，如果現在賣出，先全款鎖定房子，幾年後再過戶，這期間如若房價上漲，有原業主返價風險。這個位置沒有地鐵，商業也不方便，海韻成為名校，還需要時間沉澱。

問：老師好，福田的南光捷佳價格3房八十幾平，均價4萬多一點，旁邊的嘉匯新城每平貴5千左右，請問有投資價值嗎，我已在坪山萬科有一套房，想再入一套400萬左右的房子，是選市區還是在坪山中心，謝謝！

答：這是你所說的三房麼？這種生生在客廳隔出來一個沒有私密空間的暗屋算不得三房的，所以420來萬買個沒有居家氛圍，已經淪為寫字樓的兩房是否值得，自然就有答案了。 很多人總喜歡把老房子去對標旁邊新房的價差從而得出被低估，人類是不斷進步的，無論花園還是戶型設計，都不斷在更迭，兩個完全不一樣的產品，如何能夠相提並論？ PS:嘉匯新城的兩房不錯，比西鄉一些雞肋兩房還便宜，租金還高。

問：老師你好，想請教外地公務員可以落戶深圳嗎？謝謝解答。

答：您好，只要符合入戶資格就可以的，我們有很多客戶是外地醫生，老師，公務員。

問：十三老師好，目前想以1200萬左右總價購買福田居住和學位兼顧的房子，看來看去，安託山片區雅福居，紅領實驗小學（新學校）加高級中學似乎合適，這個選籌怎麼樣？不考慮寶安南山是因為夫妻倆都在福田靠羅湖這邊上班。

答：1200萬能買到雅福居四居，有居住環境有學位還能兼顧通勤，看起來很不錯。 但是，雅福居是有學位危機的哦，小學木有問題，問題是中學。 深高學位危機今年鬧的沸沸揚揚，離深高20米的竹園小區都差點劃出去，兩公里外的安託山片區更不安全。 離安託山更近的深康中學已經建成，一旦深高學位進一步緊張，雅福居的學位隨時可能變動。深高變深康，一字之差，萬里之遙。

問：十三老師您好，向您請教一下我這種情況應該如何配置房產. 我的情況是這樣的，夫妻雙方深戶，深圳有一套房在供 ，打算長期持有，珠海斗門有2套房在供，目前珠海房產是否應該出售配置到深圳或者珠海香洲區。現在是否是出手時機?目前看了深圳大運一些樓盤和坪山高鐵站和坪山圍一些樓盤，有意向深城投中心公館和坪山恆大城和財富城,能否點評一下這3個樓盤?坪山這個片區和龍崗大運和龍崗中心三個片區應該如何選擇，謝謝十三老師!

答：感謝付費提問。 珠海斗門天量供應，表面看起來價格不高，但長持價值不大，趁深圳平穩期儘早置換。 你的總預算應該在300多，三個片區大運價值最大，但這個總價只能買到大運的邊角料，如中海康城之類，被大運城邦常年壓制，龍崗中心競盤太多，只有一個字穩。 既然是投資，就不妨稍微放手一搏，在坪山中心區選擇，財富城和恆大城各有長短板，還有14號沿線樓盤也值得關注。

問：老師你好，本人90後，現在計劃把長沙房子賣掉，在深圳進行購房，目前首付可以準備180萬左右，年收入也有五六十萬，房貸的壓力可以承受。目前在看福田的梅林一村和龍華的萬科和雅軒，還有龍華的壹城中心。請老師幫我看看，或者有沒有推薦的，新房二手房均可接受

答：梅林一村長期看跑平大市，短期看有學位暴擊的可能 梅林一村也是非常著名的公務員社區，00年入夥至今，盤子非常大總共有13個區7000戶，基本都是三房四房或者頂復，設計是改良過的港式戶型設計，高層小洋房，整體感很強，物業管理ok，車位不足。 交通方便頗有優勢，進出依託北環大道、地鐵9號線兩個站，備考塘朗山梅林水庫和運動公園，環境和交通都是很不錯的。原本的初中是一個短板，但在建的梅香學校可能劃為名校分校，這個還未確定的因素是重大利好。 目前在同類型的福田花園社區盤中，梅林一村是價格相對較低的，住家環境很不錯的，因此跑平大市沒有問題。 萬科和雅軒區域沒有比較大的增量導入，一牆之隔的橫嶺舊改算一個小小利好，但是它的硬傷一直存在: 首先該盤處於"英雄難過梅林關"的尷尬位置。 第二，梅觀高速噪音是居家大忌，一旦不宜居就會競相拋盤，戶型又不稀缺的話就賣不起價。 第三，小區地塊太狹長，沒有舒適大花園，生活也不是那麼便利。 龍華壹城中心。龍華區地標性住宅，是龍華老城區最吸睛的盤，沒有之一。 這個小區有優勢: 1、高贈送，利用率普遍超過90%。 2、配套齊全，學校、商業、地鐵（共十區，但是隻有九區算地鐵房）； 3、次新、鴻榮源品牌； 4、稅費低，因為2015年首開，登記價高而且漲幅不大。 5、價格也親民。 劣勢也很明顯： 1、體量確實太大了，而且附近舊改太多，一手砸盤，二手價格也一直上不去，簡直天量供應； 2、本身離地鐵較遠，加上四號線交通擁擠，依靠地鐵上班不方便（9區稍微近一點），而且全部入住道路交通勢必擁堵； 梅林一村=壹城中心>萬科和雅軒

問：你好，新入戶，能籌到最多150萬資金，想購買300萬左右的小兩居或者小區好一些的一室一廳。請問紅嶺大廈、御河堤還是往華強北看一下？這個位置離單位近。未來也許會離開，留作出租用。

答：一房對位置品質要求很高的，一旦淪為租金盤就容易賣不上價，相形之下，小兩居的安全邊際高很多，最典型的例子當屬西鄉的財富港大廈，兩房蹭蹭的往上竄，一房三年沒漲。這兩個盤我沒實地看過，抱歉不能給你具體建議。

很多人給我留言提問，抱歉因為精力有限，無法一對一指導。

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