又到年報季了。
昨晚，老大哥萬科發報。
數據揭曉的那一剎那，著實是嚇了大家一跳的。
不吹不黑地說，確實不算太差，但就是遠遠低於預期。
也難怪今天股民“用腳投票”，萬科A股價一瀉千里——一開盤就跌3.6%，到了收盤，跌幅已經擴大到了6.5%。不但跑輸了大盤，還拉得地產股集體跌了3個點。
萬科這一年，到底發生了什麼？
先看看萬科的年報數據。
其實會計數據還挺穩健的。
無論是營收，還是利潤，包括歸屬上市公司股東的淨利潤，比起去年，都有兩位數以上的增幅。
經營性現金流的表現也保持一貫地搶眼，萬科官宣的數據是：已經連續11年保持經營性現金流為正了。
但是，如果和去年的年報數據，以及半年前的中報數據（複習→《高呼“活下去”的萬科，活得非常好，然而……》做一下比較，就會發現：
如果說營收的起伏波動還屬於正常範疇，那麼利潤增速實在有點過分——
降了一半還多。
如果再看看同行們的數據……
和後起之秀們一比，萬科這種增速，是不是有點愧對老大哥的名頭？
有趣的是，萬科2019年利潤增幅不及預期，並不是因為兩三年前的房子賣得不好，營收差，而是因為“土地增值稅清算準備金”這一項稅務成本大幅增加了。
2018年，這一項的數值是219.87億元，但2019年跳升到了367.89億元，增幅超過60%。
發現這一點後，網上炸開了鍋。
很多投資者質疑萬科通過財務手段，故意隱藏利潤，以便減少給小投資者的分紅，也有人出來圓場，認為土地增值稅的計提是正規操作，萬科不過是“背了一口鍋”而已。
無論萬科的操作是否合情合理合規，局姐只關心一點——
它為什麼要這麼做？
或許可以從2019年的數據去找答案。
2019年，萬科實現銷售面積 4,112.2 萬平方米，銷售金額 6,308.4 億元，分別增長1.8%和3.9%。
增速兩連降，創下了近年來的新低。
當然，2019年行業大環境確實不好，或許不全是萬科的鍋。
但就算和同樣體量的兄弟公司相比，萬科也是增長最緩慢的那一個。
今年前三月，疫情當道，賣樓的壓力，是越發的明顯了。
在業績發佈會上，首席執行官祝九勝也直言，疫情整體上對萬科的影響“相當大”。
“2-3月份銷售額同比料下降510億元，進駐的湖北三個城市銷售斷流，全年3.9萬戶面臨延緩交付，開工較往年延遲40天左右。”
雖然祝九勝堅持認為，2020年全年銷售下降“應該是一個小概率問題”，但他沒有否認的是，所有的影響最終都會體現在現金流上。
既導致銷售回款大幅下降，也給未來1-2年產生了明顯的結算壓力。
面對“隱藏利潤”的說法，鬱亮的回應更直接了：
“人算不如天算，天算不如病毒，我們還是要多留點現金應對。”
想想也對，雖然萬科多元化了那麼多年，萬科物業的營收也一直增速喜人，但是，來源於房地產開發的營收佔比，依然佔到壓倒性的95.9%。
去年，這個數字是95.6%。萬科對房地產業務的依賴，真是一年更比一年強了。
那麼，萬科，乃至整個地產市場的未來，會是什麼樣子呢？
昨晚的業績推介會上，鬱亮說了這樣一席話：
一年半之前，也就是2018年秋天，萬科秋季例會的主題是“活下去”，這在當時是出於居安思危的考慮，讓我們時刻保持清醒和警惕，但是沒想到在今天，“活下去”變成一個特別真實的存在。
2018年，“活下去”三個字橫空出世之後，發生了什麼？
那年9月，萬科打響樓市降價的第一槍，廈門白鷺郡推出了百餘套特價房，原價500萬，降價後只要278萬-298萬，引起瘋搶。房地產下半場的慘烈戰爭，一觸即發。
許多房企都慌了，整個下半年，一大波中小開發商跟隨萬科瘋狂賣房，割肉去庫存的時候，萬科忽然來了個反向的騷操作——
逆勢拿地。
又是收購深高速，又是收購華夏幸福旗下的地塊。當年，萬科累計拿地金額增加至1316億，儲地2651萬平米，躍居行業第一。
今時今日，再看到“活下去”這三個字，記者們的眼前一亮。然鵝，一涉及關鍵問題，萬科的發言人們就有點打太極了。
有記者問：會降價促銷嗎？
萬科答：價格是由消費者用現金來投票的，萬科沒有定價的權力。
再比如說，疫情對地產行業的政策有什麼影響？
萬科答：當好農民種好地。做農民其實是不需要預測天氣的，無論天氣好壞都要種地，所以一定要把自己的種地能力提高。
但是啊，不要聽他們說什麼，要看他們做什麼。
畢竟，在房地產這個行業，唸叨著要當好農民的大佬不少。但，局姐總覺得，他們的小目標，至少是要當上個地主的。
以上。
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