前海写字楼租购 000
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2019年2月18日，《粤港澳大湾区发展规划纲要》发布，整个纲要2万多字，提出了香港—深圳、广州—佛山、澳门—珠海这三大极点，而且以章节形式（第十章全部）描述了一个地区，就是前海、南沙和横琴，以往自贸区文件都是南沙在前，而这一次是前海在第一位，次序的变化，内涵丰富……
在这份2.7万字的长文中，提及“深圳前海”8次，提及“前海”14次，如果说深圳哪个板块最热的话，那肯定非前海莫属，未来的前海，不止是深圳的龙头，更是粤港澳大湾区的龙头。
作为老大亲自谋划、亲自部署、亲自推动，并且叠加了自贸区、国家级唯一深港现代服务业平台、一带一路重要战略支点等等14个国家战略的新区，前海的未来充满了想象空间。
一、前海基本面
前海占地14.92平方公里，仅相当于珠海横琴新区的1/7，相当于广州南沙新区的1/54，就是在这片小小的土地上，每年固定资产投资400多亿，仅2018-2020年，前海就启动了6大类219个项目，完成固定资产投资约1400亿元，到目前为止，固投总额已超5000亿。
要知道，全深圳每年的固定资产投资总额也就3000亿左右，相当于15%的投资额放在了0.75%的土地上！平均到每㎡土地上的固投是3.33万！
而这仅仅只是开始，如此高密度的投资，带来的是土地及其附着物业价值的急剧拉升，砸下去的每一分钱，都在为这片土地上的物业增加价值！自贸区蓝拱门，可谓名副其实的金拱门！
自贸区蓝拱门，更是金拱门
根据官方规划，前海的建设总规模为2380万㎡，规划就业人口52万、居住人口23-25万，其中写字楼商业建设总面积1322万方。
52万就业人口，按照60%的比例在写字楼内办公，人均5㎡（超低标准）的办公面积计算，则需要的写字楼办公总面积为1560万㎡，但是总的规划只有1322㎡，存在200万㎡的供给缺口，所以，从投资的角度而言，前海的办公楼还是有着巨大的想象空间的。
二、前海土地政策
2016年5月19日，前海管理局印发了《深圳市前海深港现代服务业合作区土地使用权招标拍卖挂牌出让若干规定》的政策，大幅限制了前海办公楼物业的销售。
其中，金融、现代物流、信息服务、科技服务和其他专业服务等产业项目用地和专门面向香港企业出让的用地上盖办物业限全部自用，自用期限不少于项目竣工之日起10年，自用期满限整栋销售；其他不设产业发展要求的用地，最小销售单位不少于500㎡的规模。
也就是说，前海绝大部分的写字楼都是企业自持项目，可以出售的非常少，这又增加了出售项目的稀缺性。
三、前海的未来
前海定位与曼哈顿中城功能相似，都是湾区核心。
众所周知，纽约因财富500强公司总部聚集而闻名于世，究其核心却在曼哈顿。曼哈顿囊括了纽约大部分上市企业、商业中心和跨国公司总部，华尔街、纽交所、帝国大厦，克莱斯勒大厦，洛克菲勒中心等一些著名的建筑都坐落于此。
前海之于深圳，就好比曼哈顿之于纽约。曼哈顿是纽约最大的就业和商业中心，这里的写字楼是最抢手的。
但是今天曼哈顿却面临着非常棘手的问题——写字楼老化。超过75%的大楼平均年龄73岁，陈旧的办公楼随着时间的推移，越来越无法满足新型企业和现代租户对人性化和智能化的办公需求。同时因为缺乏高密度、高承载率的人行通道，以及供白领们中午休憩和放松的绿色空间，曼哈顿国际商业圈的竞争力受到冲击。因此，纽约一直在调整曼哈顿规划，改善投资环境，增强吸引力。
作为后起者，前海借鉴了曼哈顿的发展经验，从规划到建设都是世界顶级标准，拥有大湾区最优质的的软硬件资源，将成为东方曼哈顿，并具备超越曼哈顿的可能，伴随着深圳全球标杆城市的进程，成为国际游客的理想住所和投资目标。
根据戴德梁行的数据，纽约第五大道区域写字楼租金约为人民币1000元/㎡/月，售价为25万/㎡-30万/㎡，中城区租金约约为人民币630元/㎡，售价为18万/㎡-23万/㎡!
而目前，前海的租金约为250元/㎡，售价为8万/㎡-10万/㎡，相对于曼哈顿的租金与售价而言，前海只是处于初级阶段，当前海世界级金融中心成型，其租金与售价将媲美乃至超越曼哈顿，价值喷发。
如果你觉得中美两国文化有差异，那我们再看看深圳湾对岸的香港中环，根据仲量联行的数据，2018年香港中环甲级写字楼的平均租金约为人民币1800元/㎡/月，售价为30-35万/㎡。
如果您关注新闻，应该还记得2016年11月份，娃哈哈集团董事长宗庆后女儿宗馥莉买下香港中环皇后大道中9号的一套写字楼，单价折合人民币31万/㎡。
两相对比，不论是租金还是售价，前海的甲级写字楼，都有着巨大的成长空间。
宗馥莉
四、前海写字楼现状
截止到2020年3月，前海建成并投入使用的写字楼项目一共14个，分布在妈湾前湾和桂湾三个片区。其中有写字楼办公出租的楼盘一共有9个项目，有物业出售的楼盘一共有6个，具体情况如下：
9个租盘
6个售盘
A. 桂湾片区，租盘3个，售盘3个
租盘：卓越前海壹号、华润前海中心、前海深港基金小镇
售盘：卓越前海壹号、华润前海中心、QFC恒裕前海金融中心
B. 前湾片区，租盘1个，售盘0个
租盘：万科前海企业公馆
C. 妈湾片区，租盘5个，售盘3个
租盘：世茂前海中心、香江金融中心、香缤金融中心、信利康、招商海运中心
售盘：世茂前海中心、香江金融中心、信利康
五、买卖贵还是租赁贵？
对于写字楼，很多人有一个误解，以为租金很便宜，我的很多客户都有这样的观点：前海的写字楼租售比达到30多倍，以前海世茂为例，40层以上的写字楼租金均价为250-300/㎡/月，出售均价为9万，租金回报率不到4%，那还不如租房，我租一辈子房也没有什么大不了。
但是我要说的是，如果你以为你可以一直租，租比买便宜，那就错了。
理由有三个：
第一，大城市的房租是增长很快的，今天看起来便宜，将来会很贵；
第二，由于房租的快速增长，房价相对于房租其实是很便宜的；
第三，房价里包含了未来的所有租金，能够帮助你对抗通货膨胀。而租房是要承受这个通胀风险的。
虽然过去10年是我国经济增长大幅减速的时期，但是，北上深的写字楼租金每年上涨都在6%以上，根据Wind的统计，深圳过去10年的复合增速是7.7%，10年时间翻了1倍还要多。
相比这些年平均3%左右的通货膨胀，房租的增速是非常快的，快了1倍以上。
过去十年写字楼租金增速
租金的快速增长，租办公楼的朋友是深有体会的，比如说，车公庙的写字楼，放在六七年前，70—80元就可以租到很好的楼了，现在动辄150元以上，而且还被二房东吃掉大量面积……
这样的增速是非常恐怖的，你若想租一辈子的房子，几十年后可能会发现，租金贵得惊人。
比如说你现在前海租100㎡的小办公室，月租金20000，每年增长6%，也就是明年涨1200元，后年涨1272元。这么涨下去，看起来是不多的，可是30年后，租金是多少？你可以拿出计算器简单计算一下，结果是月租金114800多，注意！这是月租金。年租金要多少呢？年租金要137.8万！
注意，这是租金，不是售价，怎么样？看到这样的数字，你还觉得可以租一辈子的房子吗？而你现在买下来，只需要900万左右！
租金的快速上涨，不仅仅是我国的现象，国外也一样的。根据统计，二战后这70年，发达国家大城市的房租增速每年都在6%以上。
所以，由于房租的快速增长，现在看起来很高的房价，其实相对于房租是很便宜的。
另外，通货膨胀是全球的现象，根据统计，二战以后的七十年来，发达国家的平均年通胀在4.3%左右，70年间物价上涨了20倍。而房租的增速比通货膨胀还要快，长期平均在每年6.6%左右。这样一来，你租房的话，就要面临不断的租金上涨，遇到恶性通胀的话，房租涨得会更快。你买房的话，就把未来很多年的租金上涨和通货膨胀的风险一下子买断了。所以说，买房子是抗通胀的。
而且，房价的长期趋势也是上涨的，这是各国的普遍现象。根据统计，从1946年到2016年这70年间，全球14个主要发达经济体的房价，累计上涨了90多倍。目前我国的收入水平只有美国的1/7，只相当于日本上世纪70年代的水平，或者香港和韩国上世纪80年代的水平，此阶段这些地区的写字楼租金售价都长期稳定增长。
新东方买楼就是一个很好的例子，2019年6月的中关村智能科技发展高峰论坛上，原本大家坐在一起是要讨论AI产业的未来，但新东方的俞敏洪对着300多名科学家，创业者和学者说，很后悔2005年没有把中关村的中钢国际广场买下来，当时要价15亿，现在50亿了。买了，新东方就可以关门休息了……
同样的，韩国LG在中国卖手机连续亏损15个季度，最后还是靠卖楼救命。
而且从办公需求看，写字楼的发展速度实际上是由从第一第二产业的劳动人口向第三产业转移的速度决定的，即第三产业的发展速度决定了写字楼的增长空间。2017年，深圳第三产业占GDP的比重为58.6%，增长8.8%，同期北京为80.3%，香港为80.6%，伦敦为91.1%，纽约为91.4%，数据表明，作为全国最有活力的地区，深圳在跻身国际一线城市的发展历程中，第三产业还存在巨大的发展空间，与此正相关的写字楼办公需求也方兴未艾。
所以，我的建议是：如果您的企业打算长远发展，在能力允许的情况下，租楼不如买楼。当然，如果您准备干一票就跑，那就另当别论了……
六、前海补贴政策
2019年6月， 前海管理局出台“企业三年归巢计划”，对在前海合作区注册并在合作区内经营的企业予以租金补贴，比例最高可达实际租金的50%，每年最高补贴500万。
此次出台的《租金补贴办法》是深圳市首个针对企业租用市场化办公空间给予扶持的普惠性政策。
普惠，意味着中小企业也能雨露均沾，那么，对企业资质的要求是什么呢？
简单说只有三点：
1.注册地、经营地与税收地在前海
2.经营范围符合前海产业准入目录
3.不在企业经营异常名录内
同时租房要求为租期不少于3年、不准转租分租
怎么样，这门槛灰常低了吧
下面看看具体的实施细则：
可以看出：补贴对象分三类+补贴比例和上限随时间递减
三类补贴对象如何划分？
1.一般：符合前述基本资质、租房面积不少于150平方；
2.特殊：香港投资者持股不少于50%，租房面积不少于100平方；
3.重点：总部企业、持牌金融机构、上市公司及持股50%以上的分公司、世界500强+中国500强以及其持股50%以上的分公司、独角兽等。
三类补贴对象里港资企业享受特殊待遇，受益最大：
补贴比例高（50%）、起点低（100平方）。
总体看来前海管理局此次租房补贴政策诚意满满，是拿出真金白银补贴企业的用心之举，覆盖范围之广补贴金额之巨可谓空前。
聪明的你还在等什么呢？
前海写字楼：一三九 O231 八201 欧生
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