现在都市中,最让人眼红的,不是“一门双进士,半里十生员”的书香门第,而是那些在城中村里有房的拆迁户。
一夜暴富、全款扫楼、背着蛇皮袋每天收房租……每当有村庄拆迁,许多让人艳羡的段子便会传播开来。然而,这样的日子或许即将成为历史。《关于公布2020年我省城镇棚户区改造公租房保障计划任务的通知》正式发布,青岛共有19786套房屋纳入省城镇棚户区改造计划项目,主城四区仅有200余户。
市南、市北两大核心城区棚改挂零,对于青岛老城区的楼市,特别是二手房市场,不是什么好消息。
PART 1
主城棚改放缓,并不是2020年的新变化。在三四年之前,老城区的棚改就变得很佛系。入户调查人员往往都是这么说:
我们就是来问问:你们要是愿意拆迁呢,可以到胶州去分套安置房;你们要是不愿意搬呢,我们就把你们楼座列入老楼翻修计划……
不勉强,真不勉强。
一份官方数据显示,2019年我国各地棚户区改造任务约285万套。这远低于外界此前450万套的预期,与2018年的626万套相比,今年棚改开工计划目标已经腰斩。
全国大部分省份2019年棚改目标均有较大幅度缩减,比如我们山东省,2019年目标是18.5万套,而在2018年这一数据曾超过80万套;河南省2018年棚改目标是50万套,2019年大幅减少到15万套;山西省棚改计划也由2018年12.5万套减少到2019年的3.23万套。
在这种情况下,为什么要先砍主城量?
PART 2
主要原因,还是主城区棚改的性价比太低。
特别是人口密集的市南、市北老城区,巴掌大的地方能分出来十几户,这要是拆迁都要补到最低面积。而且,你还说不准里面就有一个给什么条件都不搬的钉子户,现在不是天一黑就可以乱来的年代了,时间一旦拖起来,拆迁成本就会越来越高。
最关键的是,这些地你收上来,可能没有开发商愿意去冒风险。就拿市北区破烂市场来说,被金地收了建了一个商品住宅项目,要学区没学区,也没啥顶级配套,但是成本在那就要卖3万/平方米左右。即使有金地这块不错的金字招牌,但是改善型刚需一比较,可能还会觉得新都心性价比更高。
如果锦宸在大港不能复制金地悦峰的辉煌,那么辽宁路周边即使再拆出地来谁又会接手?
PART 3
如果没了拆迁户,主城区市场必将更加艰难。
我有一个哥们,以前专门做拆迁房生意。知道那一片快要拆迁了,就把卡里存足了钱在那守着。谁家要是在这个时候突然有个意外,急着用钱他立即就全款拍上,两三年实现50%收益都算没赚到钱。
现在,他开始网上买菜了。
一旦这些房子没有了拆迁预期,除了学区房的老破小价格必定是一落千丈。这部分换房族自然就没有了换房的可能。
两室的平房不拆了,两室的老楼房自然就没人要。所以,对于手里还有小户型二手房的人来说,除非有优质学区和地铁的概念,让你的房子不愁卖也不愁租,否则你这房子会越来越难卖。
说到这里,我要给那些换房族一个建议:如果,你的房子在上面这张图中,均价低于2.5万元/平方米的区域内,没有三个卧室,不是封闭型小区。不管现在能租多少钱,也不管现在二手房是不是有所会涨,有人要,好好谈,能卖立即卖。
特别是团岛西镇一线、信息城远离地铁区域、海泊河小村庄一带,老房出手的机会会越来越少的。今年二手房的走势,复制去年走势的可能性极大。唯一不同的是,过了金三银四二手房的跌幅可能更大、更猛。
最关键的是,就目前形势来看,老城棚户改造,或许没有重启键。
閱讀更多 青島樓市研究員 的文章