问：十三老师好，南山-南油片区，深蓝季节，2007年的盘（学区：南油小学和学府中学），想入手一套60平的二房，中层，总价500万，如何 （从投资角度：持有5-8年能否跑平南山涨幅）给点相关的介绍和建议吧，谢谢。
答：感谢付费提问。 深蓝季节，又名深蓝公寓，南山中心区少有的次新小户型，这是一个优劣势都很明显的楼盘。 优势：南山中心区少有的次新盘，生活配套极其便利，户型设计年轻时尚，年轻人很喜欢，租金高，租售两旺。 劣势：南山中心区太成熟无增量，环境一般，独栋大塔楼，无小区，学区中等。 优劣势相抵之后，深蓝的涨幅在南山并不理想，2016年我就实地看过这个盘，当时单价7万出头，目前成交价8万出头，只能说勉强跑平了南山涨幅，未来几年大概率仍是跑平。 最后附赠一句，深蓝这样的楼盘注定是过渡产品，人们最终要买的还是适合居家的产品。
问：你好！请问:大学生刚落户深圳，首房首贷，首付100个，纯投资，请问入手深圳哪个板块更合适？是买关外新房好还是次新房好？还是淘笋关内二手房？买下地话收入不够月供，所以另单独留有现金流3年供贷。
答：买郊区是牺牲短期租金和流动性来获取土地价值的高成长，并不适合你，再者远郊的豪宅费多，你预算也不够，所以还是淘关内二手吧。税费低，租金高，流通好。
问：老师您好！首套房，总价340万以内，选宝荷片区仁恒峦山美地76平（靠大马路较吵）还是振业天峦89平或是双龙的怡龙枫景园89平，在外地，五年不会住，买入后马上出租冲抵部分按揭贷款，
答：您好，三选一的话，峦山美地吧，离地铁站更近，刚需盘里的品质之王。仁恒真是有匠心精神，巴掌大的小区，别的开发商种几块草皮完事，他们却造了假山，流水，喷泉，花园错落有致，车库都裱了画，物业比万科还好，会让人很有归属感。 所以仁恒在卖的三房只有7套，天峦在卖的56套，这也是后者总卖不起价格的原因，双龙位置不如宝荷，宝荷快速地铁口+宝龙工业城，目前商业是短板，会慢慢补齐，市政配套只能依托大运了。
问：老师您好 我知道您以前在北京待过 问一下 北京有个世界之花假日广场 就在宋家庄地铁站南五公里 公寓性质 大约2.3万一平 可以碰吗 中介说需要更名
答：北京的公寓，17年3月严控之后，已经蔫了两年半了，没有成交，价格一落再落，否则会有两三万的漏儿给你捡? 现在买公寓，租售比肯定刚刚的，但你图的是租金还是涨幅? 有人认为北京公寓是黎明前的黑夜，政策稍一放开就会大幅反弹，现在是抄底良机，是与不是? 在我看来，在北京，不要赌，面对政治意志和上层建筑，个人利益不过是一撮尘土。
问：您好，请问，纯投资总价400万左右，投哪个区域回报率比较高，麻烦具体说几个片区
答：讲真，现在400万预算在深圳蛮尴尬的，热点片区连像样的小两房都买不到，硬杠一个没学区的老破小一定能升值最大化吗，我看未必。 非热点片区400万能买到两房三房甚至四房，好多人又看不上，相信历史经验认定不会涨。 其实现在400万已经是一个分水岭了，超过这个数还可以继续去凑热点片区的热闹，小于等于的要转变思维和改变打法了。
问：十三大师。布吉的鸿荣源尚峰和宇宏健康花城如何看？挨着在建14号线地铁口，据说四年后五站到福田。附近老点点小区不足四万单价，是否有空间？
答：二手房里买未来地铁口，挺好的。只是不适合长持，就是3年后的一波行情，所以需要考虑置换卖出的折损和投资其他更优质板块的机会成本。 自住没问题，龙岗的房子真是又大又便宜，适合养娃住家，心情很愉快的。
问：大，看好cq吗
答：不看好，最新热辣数据，重庆链家二手挂盘已经114331套，月增一万套，全国NO.1，堰塞湖已完美形成。 重庆有房者，要么当下就抛，要么做好长期抗战准备。
问：十三老师您好，想在深圳买总价200-260万的小两房，投资兼住，小孩五年级，学位相对好一点的，到时初中读公立也可以，一手二手都可以，请给点建议，多谢！
答：总价200-260，投资自住兼顾，还要学位好，想的是不是有点多? 这个总价，如果有孩子，自住功能第一，其他都不用想太多，想也没用，不可能兼顾的。
问：老师您好，我们在去年底买了景田的景鹏大厦2房85平的房子，买成488万，是中间楼层是朝西南，没有阳台。房子离地铁大概走路10分钟，对面是北大医院和莲花山公园。就是楼龄老有30年了。想请问这房子买对了吗？我和我老公总感觉买错了，不知道3年后卖的话会不会会亏。我们买这房是想老了以后养老住，离医院近点好看病，也可去莲花山锻炼身体。 咨询您，谢谢!
答：您好，景田以前分析过： 景田是福田CBD的核心居住区，得益于福田CBD大量的金融从业者，景田租金和房价都有不错的势头； 但未来，福田CBD的金融企业会逐渐往前海、后海、深圳北迁移，加上福田本身未来规模薄弱，景田的投资潜力不会太大，中长期看持平大势； 不过景田纯自住还不错，很适合养老。
问：老师您好，最近看了宝安新安灵芝新村90平，7.5w值得入手吗？主要考虑宝中学位备用及后期旧改投资。谢谢
答：新安： 新安是宝安老区，类似罗湖的情况，配套成熟但需求主要来自于当地居民，部分有宝安中学学位的次新盘价格甚至持平宝安中心；但相比于罗湖更有利的是：新安距离前海和南山都很近，所以能否吸引部分小白领的注意； 总体来看，距离地铁较近的小区能够略微跑赢大势，其他小区持平大势；价格太高的小区有明显的需求错配，最好不要碰； 灵芝新村旧改时间太长，持有时间20年可以考虑。
问：请问十三，我这样计算对不对，今年初在龙岗买了一套房，总价410w，首付+各种杂费税费合计130w，贷款287w，每月还款1.6w（等额本息）。 如果我在三年后卖掉此房，我的直接成本是130+1.6*12月*3年=187.6w，剩余未还款本金274w，那么我必须卖187.6+274=461.6w才能保本，否则就亏本，请问我这样计算对不对？请指正，谢谢。
答：租金收益没有算进去，如果再锱铢必较点，首付和利息每个月放银行的理财收入也要算进去，机会成本也是一种成本。
问：十三君你好，我47岁，已经退休。家庭年收入75万左右。房产情况如下，感觉不太满意。请给些建议。 1 福田香蜜三村103平自助。 2 龙岗卓弘高尔夫雅苑147平，毛坯出租，每月1300。 3 福田香蜜时代军产房35平公寓，出租中 ，4300每月。 4 惠州锦地繁花78平两房出租中，1000元每月。 5 东莞晓月湖140平四房待租，月供1万。 其他房子已经供完。 看着房子数量不少，都不值钱，没有好学位，租不出价格。想看看如何把这些房子辗转腾挪，来优化我的资金配置。是不是惠州和龙岗的房子可以卖掉了？我有俩儿子，希望在深圳各留一套。 目前手头没有可以马上拿出来用的现金。
答：您好，看了您的资产配置，确实如您所言 在我们专业投资人眼里，这些房子一套都不想留 军产，公寓，惠州，老小区，个个都是投资禁忌 不知道晓月湖是什么时候入手的，如果是2019年，可能需要站站岗了，不过长远松山湖看还是有价值的。 建议统统换成优质潜力盘。 1100-1600可以考虑的参考选筹： 【宝中】天健时尚，西岸官邸，金泓凯旋城，宏发领域，天悦龙庭、西城上筑，第五大道、幸福海岸等 【前海南片区】（南海中学）：鼎太丰华四期，诺德假日，阳光玫瑰园 【科技园】科苑学里（文华）、华润润玺四期新盘（科华），阳光带滨海城（南外高新），海怡东方花园（南外高新） 【前海自贸区】前海时代，招商领玺、颐湾府（目前已没有了） 【蛇口】半岛城邦四期五期新盘（南外滨海），南海玫瑰园（育才太子湾） 【后海】蔚蓝海岸二期（北师大），后海理想雅园、海境界（育才）漾日湾畔（南二外），太古城南（深圳湾），海怡湾（深圳湾） 【后海总部基地】红树西岸、中信红树湾（少量2房户型） 【华侨城】香山美墅（南二实验），新天鹅堡（南二实验） 【香蜜湖】合正香蜜原著、香格丽苑、翠海花园、天健天娇（新盘） 500-1000： 推荐宝中 西乡 碧海 红山 上塘 红山 500以下： 推荐沙井 光明 大运
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