疫情之下，市民居家時光無限拉長，也讓購房者對於“好房好物業”的訴求空前強烈，那麼究竟什麼樣的房子是好房子，什麼樣的物業真暖心呢？
恰逢3·15消費者權益日，鳳凰網房產上海站聯動全聯房地產商會、伽馬智庫，重磅發起「記錄樓市榜樣 尋找百分好房」評選活動，上海百餘樓盤多維度打分，全新定義“百分好房”概念，以放心、安心、暖心口碑力量影響意向購房者決策。
本期315特輯第三期，我們重點關注瑞安及其在上海的樓盤。
回顧：
315特輯①北上海樓市控評者：大華樓盤質量到底如何？
315特輯②浦東大名城紫金九號：以黑走紅
2019年10月31日，瑞安房地產競得上海青浦區4幅住宅用地；同年11月1日，其再競得普陀區鴻壽坊D5-1地塊。兩天之內豪擲近60個億，這幾乎佔到了瑞安房地產去年125億合約銷售額的一半！不僅如此，在去年12月底，拿地一個多月後，項目案名（蟠龍天地）、規劃已經先一步出爐，今年下半年或將入市。一向“慢條斯理”的港企瑞安，此番突然提速，背後的原因值得琢磨。
去年12月底，瑞安蟠龍天地案名公佈
1996年，羅康瑞帶領瑞安房地產投資了14億元的近半資產，打造了一條教科書級別的經典街區商業頂級標杆，刷新了當時大眾對商業地產的認知高度。
1999年起，羅康瑞先後在上海斥巨資興建了瑞安廣場、瑞虹新城、新天地等大型項目。其中，“新天地”成為上海的又一個地標，時至今日仍是內地舊城改造的典範。而瑞虹新城仍在為瑞安創造價值，目前正在銷售的是八期——天悅郡庭，未來還有兩個組團待售。
瑞虹新城規劃圖
此後，左手重資產開發模式右手資本運作的瑞安房地產，不僅擁有上海新天地、翠湖天地這樣優質的辦公樓資產和住宅資產，還繼續以“天地模式”在杭州、重慶、武漢、佛山、大連6個城市擴張。2014年，瑞安房地產的土地儲備總建面一度多達1230萬平方米。
不過，隨著發展規模的擴大，瑞安房地產面臨的資金壓力也水漲船高。公開數據顯示，瑞安房地產經營活動產生的現金流由2007年的24.29億降至2014年-67.71億元，其毛利率也由2007年的42.59%降至2014年的33.62%。
為了改善財務狀況，自2015年開始瑞安房地產實施去槓桿策略，不斷拋售資產，先後出售了上海浦東四季酒店、四季匯、上海太平新天地朗廷酒店、虹橋天地酒店、武漢天地企業中心2號等項目，套現超500億元。最近一次物業出售發生在2018年，當年的6月26日，瑞安房地產發佈公告稱，公司以45.89億元的價格向大悅城出售瑞虹新城部分項目權益（即其八期天悅郡庭）。
除了出售物業資產以外，通過
成立合營企業投資合作項目是瑞安房地產的另一條使自己“變輕”的途徑。包括上述與大悅城的合作、18年3月成立合營企業18.2億元競投上海青浦舊改項目（即蟠龍天地項目）以及18年7月聯合太平洋保險及黃浦國企永業集團，以136.1億元高價拿下上海新天地商辦地。
近年來，房企之間合作開發的案例屢見不鮮。此舉不僅可以減輕現金流壓力，降低風險，也有利於快速提升全口徑銷售額，擴大規模。但這點對於瑞安房地產並不適用，
由於此前的輕資產戰略，瑞房的銷售額出現了下滑。從其2020年1月9日披露的2019年度銷售簡報來看，125.01億元的累計合約物業銷售額，同比2018年的145.3億元跌13.96%。
從其2019年8月公佈的2019年中期財報及業績發佈會透露的信息來看，瑞安房地產於2019年上半年的合約物業銷售額及其他資產處置僅34.22億元，較2018年上半年的137.28億元大跌75%，其中住宅物業銷售佔96%及餘下為商業物業銷售。
利潤方面，2019年上半年，瑞安房地產毛利35.78億元，同比下降31%，而毛利率上升18個百分點至45%。由於毛利率較高，期內利潤同比增長8%至15.98億元，而股東應占溢利亦同比增長8%至13.26億元。
“港資企業大多不重規模重效益，這與內房企近幾年衝擊規模的情況大相徑庭。”有業內人士表示，“羅康瑞也曾表示，在瑞安房地產的資產總值中，當中52%資產均可供出售，以此提供盈利貢獻或置換高回報項目。”
瑞安房地產2019年中期業績摘要
考慮到2019年上半年瑞安並無資產處置，反而完成了China Xintiandi Holding、上海企業天地5號和南京6幅地塊股權三項收購交易。瑞安能夠在規模縮水的情況下提升利潤率，其要訣或是落在
“節流”上。
以上海樓市常青樹“瑞虹新城”為例，儘管1期的售價已經變成8期的零頭，但其裝修標準卻存在下降的嫌疑。從項目樣板間不難看出，瑞虹新城7期廚房是全套Miele，到8期只剩下Miele消毒櫃，其餘均換為Bosch品牌；8期衛生間大理石變仿石材，餐廳大理石背景牆消失和樣板間中出現的許多非交付標準，也令人心生疑惑：瑞虹是不是變了，這還是一個單價10萬+的項目嗎？
除了裝修降標的嫌疑外，得房率低、戶型奇葩可以說是瑞虹新城一直以來的問題。
朝南房間少，東西向的客廳、3個臥室面積均不足12㎡，如此戶型被網友調侃“很瑞虹”。
事實上，瑞虹新城品質問題一直在侵蝕著瑞安在上海的企業形象。其中，最受業主詬病的是其滲水漏水的問題。
瑞虹新城4期業主供圖
此外，物業不作為也屢被業主吐槽。
數據來源於上海網上房地產，截圖時間：2020年3月17日
而從上海網上房地產官網數據顯示，自去年12月22日開盤以來將近3個月的時間裡，瑞虹新城8期667套房源已售出187套，佔比28%。考慮到其10萬+的單價，這樣的網籤成績也只能說差強人意。因而也不難理解，瑞安為何會一反常態，急於將能夠“跑量”的項目蟠龍天地推向市場。根據最新產品信息，蟠龍天地規劃為合院、洋房、小高層多業態混合社區，其中小高層的主力戶型為90-125平米，洋房和合院產品主力戶型面積段在90-180平米。
瑞虹新城8期後續的去化情況以及西虹橋項目蟠龍天地的入市情況，本站也將持續關注，歡迎購房者、業主朋友加入網友群與我們交流
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