内容来自：@一房一万
上海的房产市场有的销售火爆，有的销售乏力。不管市场大环境怎么样，总是有几个板块格外抢手，新盘必大卖。
2019年认筹的项目中统计整理得到下面的结果，认筹率超过100%的板块里，卖点各不相同，成交均价差距也比较大。在几个热门板块里，有一个板块很低调，均价最低。
它就是泗泾板块，均价只有4.6w/㎡，今年即将上市的同济晶萃洋房据说要接近这个均价。如果价格真如预测的这样，恐怕又是一个大卖的项目。
同济晶萃的不远处还有另一个项目也要上市，我们今天就来对比竞品做一个深度的分析和对比。
热门板块2019年认筹率及成交均价，
板块认筹率：板块总认筹数/总供应套数
01松江泗泾板块为什么受欢迎？
与其他几个板块相比，泗泾没有那么火爆的卖点，但是认筹率就是高。高行的森兰是因为严重的一二手房价倒挂和极度稀缺；前滩是华二学区的带动；莘庄是位于商圈和双地铁上方；徐泾属于大虹桥政策红利范围内，又有轨交利好。
那么泗泾板块呢？
上海松江泗泾是多个商圈的共同居住区
从区位与交通上讲，泗泾地铁、自驾到达多个商圈方便快捷。
地铁9号线从泗泾站出发，3站直达七宝、6站直达漕河泾、9站直达徐家汇。
除了地铁直达的商圈，距离虹桥商务区和莘庄也比较近 。
对于在这几个商圈工作的人来说，泗泾是一个性价比高的板块，交通上比较方便，房价相对要低，是个不错的选择。
9号线沿线的站那么多，为什么泗泾成为热门？
这个问题就要看下沿线其他站的情况了
泗泾站往市区方向
不选择这个方向地铁旁楼盘的原因就一个字：贵。
泗泾站上一站佘山站
佘山站两边近两年的新盘主要以别墅为主，总价比较高，不是大多人的选择。而泗泾周围新盘大多以公寓为主。
洞泾站——松江南站
从洞泾站至松江南站的区域，都是以松江新城为中心。松江新城的配套资源丰富，商业商务发达，周边人群都是向这里集中流动，向外分散的很少，去市区内上班的人也是少数。
综上两个原因，泗泾就成为了虹桥商务区、七宝商圈、漕河泾开发区、徐家汇商圈、莘庄商圈工作人群的集中选择。
配套资源丰富
泗泾的配套是完善的，生活日常所需都可以满足。
交通：
距离轨交9号线泗泾站约1公里，直达七宝和徐家汇。
泗陈公路、G50沪渝高速、嘉松中路、嘉闵高架等多条城市干道和高速公路立体环绕。
其他配套：
针对同济晶萃所在的泗泾板块，将配套做了如下梳理，距离和规模都做了标记和整理，更有助于了解。
不难看出这里的配套比较完善，
而且规模上是可以满足日常生活的。
在步行的距离上也能够接受。
总结：板块看起来比较中庸，没有特别的硬伤，每方面都还可以，比较齐全。
02 同济晶萃今年能否大卖？
同济晶萃——新品有优势
1.洋房产品优点多。项目之间销售的是别墅产品，本次准备上市的是别墅北侧的洋房产品。低密度，得房率高，相比之前的别墅，受众面更宽。
2.中小户型2-3房，满足大多数购房者的空间需求。面积和户型区间在79平-92平的两房，90-111平的三房。居住空间足够，总房款比较低，功能性强，是很多购房者的理想房型。
3.一梯两户，双向开门。这样的设计让业主有了独立的电梯前厅，增加了利用面积，还有了私密性。独立的电梯前厅可以放衣柜鞋柜，也可以作为消毒空间。
示意图
4.户型设计舒适实用。主力户型的主卧都是套房设计，卧室都带飘窗，主卧次卧客厅都是南向朝阳。卫生间都是带窗明卫，通风良好，有利于祛湿去味。（样板间见文末）
90平2+1户型
106平3房户型
同济晶萃与格力地块相比，综合实力略高一筹
同济晶萃今年最大的竞争对手就是不远处的格力地块。两幅地相距很近，从工程进度上看也都是随时可以上市的。但是营销进度上同济晶萃准备比较充分，沿用一期的售楼处，样板间也已经准备好。
同济晶萃VS.格力地块
第一回合：比楼盘设计
同济晶萃整整齐齐，格力地块奇奇怪怪。
同济晶萃的沙盘和卫星图都能够看到：
1.楼栋东西成行，南北成列，非常整齐。
2.南低北高，别墅和洋房分区明显，采光通风很好。
3.而且卫星图更加明显的看得出来朝向基本接近正南北方向。
同济晶萃效果图
同济晶萃卫星图
格力地块的布局奇怪：
1.楼栋呈V形、L型、√型、“小”字形。
设计图
2.方向奇怪，朝向是东南和西南。
格力地块卫星图
3.不同产品分布不清，一栋楼包含了多层和小高两种。从总设计图中单独截取了01栋的产品情况。下面的设计图可以看到，在同一栋楼中包括了高低组合的两种产品。01栋是15层小高和4层多层的组合。
01#设计图
下面是已经封顶的01栋楼，实拍图片和设计图的对比，小高很明显看到是L形状的，多层部分被围挡和树遮挡了。看照片好像角度上没有特别夸张。↓
01#实拍楼体照片
楼盘设计——同济晶萃胜
第二回合：比产品类型
同济晶萃洋房产品，格力地块小高+多层。
同济晶萃新品是花园洋房，层数低，密度小，得房率高。容积率1.2。
格力地块高低组合，小高层居多。容积率1.6。
产品类型——同济晶萃胜
第三回合：比周边城市界面
同济晶萃周边比较成熟，格力地块稍荒凉
同济晶萃对面的三面都是密集的住宅，生活气息比较浓厚，城市界面比较成熟。
航拍图片
格力地块周边开发晚，比较荒芜，除了南侧已经建成的融创壹号公馆之外，没有紧邻的其他小区。周边的路上人也很少。
格力地块东侧的横港路
航拍图片
泗陈公路是一条分割线，路的南北方向景观完全不同，南侧是热闹的商业和地铁，北侧是待开发的土地。
但是话说回来，这些都是暂时的，随着城市的发展，土地利用率增加，以后未开发的部分会逐步更新。
周边城市界面——同济晶萃暂时胜
第四回合：比到地铁和商业距离
同济晶萃距离泗泾站约1.2公里，
格力地块距离泗泾站约750米。
距地铁和商业距离——格力地块胜
第五回合：比价格
这里的价格只是一个参考，这几年成交的住宅用地分布、拿地楼板价如下：
格力地块和融创壹号公馆都是当年的地王，拿地价格很高，但是新房销售限价。看上去利润空间是小了些。
同济晶萃虽然溢价率也很高，但拿地早一些，楼板价格在现在看来还可以。
华发和招商蛇口的新地拿地价格相似，位置上相距也不远，区位还是配套来讲，也都基本相同。因为是刚拿地没多久，短时间内不会上市，可能对同济晶萃和格力地块不会造成竞品。
至于周边房价和二手房价是下面的状态：
周边近两年新房价格4.1w-4.7w，
周边二手房挂牌价跨度比较大，公寓产品普遍在3w左右。
通过对板块、项目产品和竞品的分析，得出结论今年的同济晶萃是优势的，也是被市场所期待的。
对于泗泾来说地铁是重大利好，但是只是冲着地铁买房就大可不必了。因为现在的泗泾站已经人满为患，连进站都是问题。早高峰人流量已经是上海第二，而且除了泗泾，好几个松江的地铁站都是人超级多，集体进入人流量排行前十名。
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