——以下是正文——
最近天气多雨，123房先生和我的小伙伴都不太想往外跑，所以跑盘更新有所放慢了~
珠江铂世湾之前请了佘诗曼站台，营销热度挺高。我们觉得这个楼盘，万博板块+7号线地铁物业，这两个关键词很能表现珠江铂世湾的区位价值优异。
区位不错，但是在看房路线设计上，倒是存在一些bug。进入珠江铂世湾销售中心有两条道路，一条沿华南新城进入，一条是村道。本来周边就是村，一个不小心按导航走了村道就会觉得更村。客户看房体验全靠导航，一念城市、一念大农村。
但其实呢，周边虽然是村，但日后小区建成后，业主是沿金新大道出入的，整体的道路面貌观感还是不错的。当前的路线设计，明显是是决策疏忽，我们吐槽，觉得可以炒一个项目负责人来祭天。
Anyway，我们一起看看吧。
导读：
01 大区位介绍
02 小环境介绍（本文重点）
03 周边配套介绍
04 户型价值介绍
05 价格&讨论&建议
01 大区位介绍
珠江铂世湾属于华南板块，距离万博不远，虽说不是严格意义的万博小板块，但是与万博的距离也是相当近。珠江铂世湾在7号线员岗站，G出口出来850米就能步行到当前正销售的A4地块。
整体来说，珠江铂世湾的位置不错，万博板块+7号线地铁物业，这两个区位优势就能吸引不少购房客户的目光。
万博板块的城市界面好、氛围成熟，是番禺置业的首选之地，也是番禺的楼价制高点。7号线的价值在于通达性超强，7号线转4号线可以到大学城、琶洲、金融城、南沙，7号线转3号线或18号线可以到琶洲、珠江新城、番禺广场、南沙。
02 小环境介绍
珠江铂世湾的优势是大区位好，劣势是小环境差。
珠江铂世湾称之为珠江铂世村也不为过，整体被员岗村和新基村包围。虽然从华南新城可以直接进入到销售中心（图示中的进销售中心路线2），但导航常给出的进出道路主要也是村道（图示中的进销售中心路线1）。
村道进出的体验特别糟糕，123房先生的小伙伴可谓是一路开车进去一路吐槽，还差点把车刮了。我们不妨看看这种村道体验有多糟糕。村道的情况是这样的（截图都来自百度地图街景）：
进入销售中心的村道情况特别差，给看房者特别不好的体验，有相当部分路段还是只容一车通过，遇见对面来车还得后退让路，心情极其烦躁。本来周边已经很村了，这下感觉更村了。
123房先生和小伙伴讨论了一下，我们相当理解开发商将销售中心放在珠江边，是为了宣传江景房的卖点。同时开发商也认为客户从华南新城进来，道路面貌好，也能给客户比较好的昭示性。
但是，最大的bug在于，客户是按导航过来的，地图导航有相当多的情况是让客户走村道进来销售中心的，村道面貌都太差，给看房者的第一观感特别差劲。这种情况，很明显是楼盘策划过程中极大的疏忽和过错。
123房先生回来后不禁有疑问，难道没有更好的方案吗？回来细细打开卫星地图，其实发现旁边还有一条金新大道（图上所标示的最佳路线）。这条道路双向四车道，道路两边的面貌其实也还不错。
现有方案将售楼部放在珠江边上，但客户进来的路线是不可控的，或走华南新城、或走村道，客户体验也是不可控的。
但是，如果先把金新大道到A4地块的道路修通，然后将售楼部放在金新大道上，客户进来看房的道路就是唯一确定的了。售楼部放在金新大道并进行适当修饰，在A4地块做实体江景板房，昭示性和体验感绝对比当前的方案好上万倍。客户心中会少了很多挣扎和不安。
看完之后，123房先生就挺不能理解。面貌更好的金新大道为何不启用呢？
因为虽然珠江铂世湾的小环境比较差，但其实A1/A2/A3/A4地块与金新大道之间的道路修通后，业主进出时能感受到的周边道路面貌还是不错的。但目前这种看房路线的设置，就会强化客户对珠江铂世湾的负面印象。这是决策上失误。（敲重点，核心思想是：珠江铂世湾建成后，其实进出时周边的面貌观感不错，但目前看房路线设置有误导。）
最后，我们看看金新大道的道路面貌。如果楼盘往金新大道的道路修通后（大概率在A1/A2/A3地块建设完毕后），业主其实可以通过金新大道出行，方便许多。
03 周边配套介绍
华南板块的配套已经相当成熟，商业和居住氛围也很浓厚。
（1）交通。7号线员岗站，最近步行850米到员岗站G进站口。
（2）教育：周边最好的有华附和执信，然后就是华南板块楼盘配建学校和村校。珠江铂世湾也配建有小学，另有部分地块需要无偿移交政府作为小学用地。
（3）商业：万博中心和万达广场，消费方便。
（4）医疗：广东省妇幼保健院，周边也有较多数量的门诊和社区医疗站，能够满足大多数居民的基本要求。
04 户型价值介绍
珠江铂世湾的户型都看了，是常见的好用户型。123房先生就不多费口舌了。只是微微吐槽一下，又是一个把淋浴房做得太小的开发商，个人需要闪到一边才能推开淋浴房的推拉门从里面出来或从外面进去。
户型图在下面，大家可以看看。
△ 南北通透横厅4+1房两厅两卫
05 价格&讨论&建议
珠江铂世湾的销售价格为3.9-4.1万/㎡，我们认为这个价格是合理的，给出的是可以买的建议。
和周边的金地壹阅府、五矿万樾台等新房比，珠江铂世湾的价格显然是老实价，那位置就卖这个价，卖贵了都是大忽悠。和周边的7号线二手房比，普遍也就是3.8-4.0万/㎡的价格水平，珠江铂世湾也是持平。
在这里，我们会看到华南新城二手会卖到3.0万/㎡的水平，但我们认为华南新城不是珠江铂世湾的对标。因为珠江铂世湾是7号线员岗站的地铁房，华南新城还是蹭不上地铁概念。大家可以仔细观察比较一下。
珠江铂世湾的区位和交通都便利，周边小环境是差些。员岗村和新基村还会存在相当长一段时间。虽然目前的看房路线规划容易给客户留下负面印象，但是我们认为日后小区沿金新大道进出，整体的面貌观感还是不错的。所以我们整体还是给出建议买的结论。
END~
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