小时聊京房

通州这些年从通县到通州再到北京城市副中心，真是一步一个台阶的让人刮目相看。难怪现在有网友戏称通州为通利福尼亚。（类比美国的加利福尼亚州）

2019年1月11日上午，北京市级行政中心正式迁入北京城市副中心。

截至2018年末，通州区常住人口157.8万人，比上年增长4.6%；其中，常住外来人口65.7万人，较上年增加5.4万人。

通州区2018年末常住人口

这已经是通州区常住人口连续第6年增加，而且根据最近公布的《通州区进一步推动“十三五”规划纲要实施任务分解表》，常住人口规模目标值设定为180万人。这意味着，“十三五”期间通州区人口规模控制数量多了20万人。

在经济方面，通州在成为城市副中心之前一直被称为“睡城”，意思就是这里只有房子没有就业。住在通州的人们主要是在以中央商务区（CBD）为代表的朝阳区工作，这样就造成了交通上的潮汐运动，众所周知，地铁八通线和京通快速路是北京最为拥堵的地铁和道路之一。

这种情况以后将大大改善，通州除了新市府所在的行政区域外，还规划有运河商务区、环球国际影城园区和环渤海总部基地（两站一街区域）等能吸纳大量就业的区域。

交通基础设施建设方面，将加快推进城市副中心站、轨道交通和广渠路二期、宋梁路北延等建设；加大南北交通道路建设，加快打通断头路；启动微循环道路建设；多措并举缓解交通拥堵，进一步提升区内道路通达能力；加大停车设施建设，充分挖掘地下空间资源、地上空间资源以及单位资源，扩大停车设施供给。

医疗资源方面，北京友谊医院通州院区已于去年12月22日试开诊；安贞医院将主体搬迁至通州，位置就在潞城镇人民大学南侧；北大人民医院也将在通州区第四区域医疗中心开展建设，设置床位800张；首都儿科研究所拟将在通州建设分院，补充儿科资源短板，新院区已确定选址在城市副中心东北部，编制床位1000张；市疾控中心也将整体搬迁至通州；北京妇幼保健院通州院区正在选址。

副中心教育设施布局规划图，蓝色为现状基础教育设施、红色为规划基础教育设施

教育资源方面：

• 城市副中心将留出约385公顷教育用地
• 规划建设246所学校
• 其中保留现有学校113所 新建100余所学校
• 城市副中心行政办公区周边规划13所中小学和幼儿园
• 北京一幼海盛实验园、北京第五幼儿园、北海幼儿园等将设分校
• 人大附中、黄城根小学、育民小学等将设分校

317新政之后至今，通州区的整体房价降幅在全市各区中排名第1。3·17政策两年后，哪个区跌幅最大，哪个区最保值，你家跌了多少

一方面是因为通州区在宣布成为北京城市副中心之后的涨幅非常大，另一方面通州区在317新政中限购政策全市最严，目前的跌幅并不能真实反应其价值，反而对于有资格购买通州区房产的购房者提供了抄底的时机。

建议重点关注行政办公区、运河商务区、环球影城及环渤海总部基地等区域。

北京富爸爸

我的回答最专业

第一，北京四环内的房子，普遍保值。大规模区域性看好的是 ‘丽泽金融‘，丽泽桥区域，道理在于，有投资就有发展。

第二，四环内，房子会分化，部分房子要贬值。

1·老破大，5-6层的那种，只能出租，无人购买，除非单价大降。

2·老破小，除非是学区，也要降价。

3·挨着路边的单位高层楼，没有独立院子的，比如前门西路边那几个楼，下楼就挨着主路。没有地方停车，未来停车会更紧，除非你花的钱一个月6000的停车费，这种房子，没人要了，因为太不方便了。

第三，四环内，部分房子未来会升值。

1·中规模小区，小区内有独立停车位置，封闭，有配套幼儿园。

2·低密度小区，就是楼以12-14层为主，有电梯，矮板楼，住户密度少的。

3·因为以后开车，停车都是问题，所以挨着地铁站，公园，三甲医院，大商超的。

4·物业服务好的，不能有回迁楼的小区。

Euler大于Gauss

1.首先要记住，每个区都有笋盘、ceo盘，因此，区域整体升值快，不代表个人赚得多，这和学区房的道理一样，东西城确实好，但你家孩子好不好，还得看孩子自身、家庭环境、教育投入等等因素

2、很看到很多答案上来就说：东西城、通州，但这有点不假思索……

房价涨幅看三个要素，

a、区域主力购买力水平

这和区域内及临近区域产业布局相关，所以要首先了解未来什么产业能够大量提供高收入的就业机会，这个产业集中的片区就会有未来的购买力支持！今天的金融街、中关村都是如此。

b、教育水平

教育依然是很多家庭的刚需，因此，教育高地将会表现强势。但是，西城、东城未来的整体表现，以十年期来看，不是很看好，因为如果东西城锁区，长远看优质生源供给会减弱。

同时，未来私立教育的崛起是大趋势，东西城名校将越来越不是唯一选择。

c、现有价格

既然谈涨幅，现有价格必须被考虑进来，因为决胜的是差额而非绝对值。

因此，现有低价区域，且有较好的产业布局，能够让收入不错，重视子女教育的人群形成聚集的片区，将领涨未来！

3、具体来说

不看好通州整体，但看好公务员密集的小区所在区域！

不看好东西城，绝对值上，东西城次新房依然高高在上，这毫无疑问，但相对涨幅未必！ 当然，隐隐觉得上了年份的东西城老破小有拆迁契机，熬到就是大收益……这需要和城市布局结合，挑机会盘

看好产业互联网相关企业密集区

看好数据服务、数据安全领域公司密集区

看好金融公司密集区，不看好金融街涨幅

地产小浣熊

北京房子的升值空间主要在通州、大兴，理由如下：

一、控制中央政务区。城内老四区已经正在大调整，人囗在不断下降，行政驱动人口主要流向通州和河北等地。所以经济职能调整后，中央政务区房价继续上涨的空间非常小了，高价的个别地段可能还会微降。

二、发展副中心。今后北京的中心在通州，今年市政府到通州后，房子刚需已经来临，人口数量是决定因素之一。至少有一倍的升值空间。去北京就是去通州，老四区是首都所在地了，北京离他远去。

三、规划定乾坤。根据北京市规划，海淀、朝阳区房价最大的涨幅期已经过了，要投资多挣钱，除了通州，大兴也是个热点。新机场今年开始启用。产业布局正在形成，前两年清理后，高新园区蓬勃发展起来。未来又是人口流入区。

总之，北京县区、区域房价升值空间主要看北京的宏观政策，包括人口结构和数量变化，产业布局，经济重心转移等。环中央政务区也是一个热点，特别是金融服务业扎堆的区域。

欢迎讨论，敬请关注。

周思梦想

不出意外会是亦庄

1亦庄是北京市唯一一个同时享受国家级经济技术开发区和国家高新技术产业园区双重优惠政策的国家级经济技术开发区。由国务院批准，自1992年开发至今经历了26年的发现，总面积50.8平方公里，目前已经形成了路东高新技术产业园区，河东高配置商务区和河西板块低密度居住区，是北京重点发展的三城之一。2018年上半年亦庄开发区GDP为690.5亿元，同比增长10.6%，增速比整体水平高3.8个百分点、增速排名全市第一。亦庄已经连续6个季度保持10%以上的增长速度，全市唯一一个经济实现两位数增长的区，是当之无愧的全市经济最强“增长极”。亦庄开发区规模以上工业企业完成总共工业生产值1072.1亿元，对全市产值增长贡献率达1/3强，均位列各区之首

2.2017年12月26日，被国家知识产权局确定为国家知识产权示范园区。目前已有100多家世界500强企业及数千家国内外知名企业落户亦庄（京东、奔驰、小米、通用、可口可乐、拜耳、联合利华……）根据规划，到2020年，亦庄制造业和战略性新兴产业占比超过80%

3.亦庄致力于打造一座智慧之城，拥有wifi、E-town这些新的名片，已于2017年实现区域wifi覆盖率90%以上。比肩硅谷人工智能化的发展、即杭州以后第二个wifi全覆盖城市。2016年10月份第二届世界机器人大会在亦庄盛大召开后并且将会永久落户在亦庄，高、精、尖产业聚集

世界未来看中国，中国未来看北京，北京未来看亦庄[互粉]

刘艳敏美女淑女

拆哥答：一定是根据投资和政策的倾斜来判断。根据的梯队如下，但是也要根据具体的条件来甄别：

第一梯队：北京城市副中心、首都核心区（东西城）

第二梯队：三城一区

第三梯队：城南行动计划（南中轴）

第四梯队：回龙观-天通苑。

具体到细分区域的房价，拆哥看好丽泽、望京、新北苑等地。

拆哥筑品屋

笔者认为，未来北京哪个区，哪个区域的房产都没有升值空间，过去在炒房时代，一些炒房者称北京的房价永远上涨，结果2018年北京燕郊的房价腰斩了，北京市的房价下跌了20%以上。未来北京的房价只会下跌再也不可能上涨了，为什么呢？

原因是几个方面的，一是未来几年北京的人口将减少500万人，雄安新区的建设首先是从北京转移500万人口过去，从2019年开始北京鼓励央企，高校，医院等搬到雄安新区去，北京的工厂也都将从北京搬出去，现在是鼓励，接下来就是强制性的，未来几年后的北京肯定是没有工厂的。大家想一想几年后的北京人口减少了500万人，房价是不是必然下跌。

二是房地税的出台，房地产税人大明确表示2019年立法，北京是炒房者首选的城市，北京的房产大量都在全国的炒房者手中，北京的房产至少超过30%是在炒房者手里，因为，过去北京炒房最赚钱，所以，全国有钱的人都到北京炒房，当房地产税立法后，北京的炒房者再也坐不住了，只有选择抛售手中的房产，未来两年北京有30%以上的房产卖出，大家想一想北京的房价是跌还涨，北京的房价下跌是必然的。所以，北京所有区域的房产都没有投资价值。

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金融学家宏皓教授

过去的20年，北京的人均居住面积有了很大的提高。在解决了基本住房问题后，人们肯定会考虑提高居住舒适性。包括上面说的空气质量、社区成熟度，人口密度， 绿化面积，物业服务，等等。

所以，就算是在上述区域内，楼盘之间的价值分化也是比较大的。人们会越来越去追逐品质高的楼盘。 对于二手房来说，楼盘之间的对比是非常明显了。

总的来说，未来20年，再以区域来衡量房价已经不够了，一定要充分考量房屋的内在价值，是否方便生活，是否舒适。

所以我其实更看好”大北京“、”新北京“，对比发达国家的发展路径，超大城市必将形成”城市圈“，带动周围高铁一个小时范围内的卫星城市高速发展。

欢迎关注我I生活，分享40+的活法。

我I生活

“在北京哪儿买房”，不仅是对未来生活场景的选择，更是对北京不同区域升值潜力的投资押宝。

纵观北京热点购房区域，都是买房人“用脚投票”的结果，往往那些发展前景明朗、生活配套完善、规划红利集中的区域，对买房人具有更大吸引力。

2019年上半年，北京新房住宅（不含回迁房、共有产权房，含普通住宅、别墅）成交均价为54775元/㎡，成交套均价为749万元/套。

北京“城六区”因为可供开发的土地和住宅供应较少，未来房产价值会越来越稀缺。

2019年上半年北京房价地图

房子的升值潜力，很大程度由区域价值决定。随着北京“去中心化”发展加速，1个北京城市副中心（通州）和5个新城（顺义、大兴、亦庄、昌平、房山）是未来3-5年最具升值潜力的置业板块。目前看，通州、昌平、大兴均价在4.5万/㎡以上；顺义、门头沟因为洋房别墅产品扎堆，房价在5万/㎡以上；房山区均价3.7万/㎡，是近郊6区的房价洼地。

五环切割北京的房价

2019年，五环依旧是切割北京房价的分界线，北京新房住宅市场分为“五环内”和“五环外”两个世界。

五环贯穿海淀、朝阳、通州、大兴、丰台等北京繁华城区，并衍生出上地、西二旗、亦庄等高新产业商圈，以及孙河、东坝、瀛海、台湖等地“7万+”别墅扎堆的高端住区。同时受土地供应政策影响，五环内在售的新盘房源基本处于“卖一套少一套”状态。

上半年，北京五环内房价超过6万/㎡，五环聚集了为数众多的高端住宅项目，以内城三四居平层产品和高端洋房产品为主。5-6环则是北京目前改善和刚改住宅成交的主力区，成交总量占到全市近一半，住宅均价突破5.5万，总价集中800万-1500万区间。6环外，则以总价400万/套以内的刚需住宅产品为主。

热点买房板块概览

北城

1、未来科学城

未来科学城被定义为北京建设全国科技创新中心的主平台。在创新产业和高素质人才聚集的影响下，未来科学城板块是目前昌平整个新房市场的沸点，是住宅新盘和土地市场放量的主力区域。

区域在建的地铁17号线，首尾贯通了未来科学城和亦庄新城，全程共有20座车站，可直达望京、国贸等热点区域。17号线在未来科学城南区和北区各设一站，方便居民出行，30分钟之内可到达中央别墅区、望京、首都机场、亚奥商圈等主要商圈。

2、北七家

北七家板块崛起与奥北别墅区的发源发展有莫大关系，是北京热门的高品质居住区域。北七家板块供应的新房以城市别墅为主，以龙樾华府、北京壹号庄园、国瑞熙墅为代表。整体看，北七家的高端改善住宅供应较为稀缺。

此外，北七家还分布着不少限房价项目，价格较为亲民，受“7090”政策限制，90平方米及以下的小三居是北七家限价房项目的主打户型，对刚需购房者吸引力较大。

3、后沙峪板块

后沙峪板块位于中央别墅区的辐射范围内，随着北京地铁15号线开通，后沙峪和中关村、望京、五道口等商圈连接便捷，使得后沙峪的刚需、刚改住宅市场逐渐热起来。配套方面看，后沙峪交通出行主要依靠15号线或机场高速，板块公立学校不多，但有不少国际学校。

目前，后沙峪板块的购房者，既包括顺义本地人、空港林河产业区的工作者，也有不少在中关村、望京等地工作的改善人群。

4、沙河板块

沙河板块位于昌平区中南部的燕山山脉山前平原区，南距德胜门24公里，北距昌平卫星城10公里，八达岭高速公路及京包铁路综穿沙河镇。覆盖昌平线上的沙河站和巩华城站，温榆河上游支流南沙河与北沙河在此交汇，自然生态资源较为优良。

沙河高教园是带动板块发展的主动力，中科院产业基地则是带动板块高新技术产业发展的主平台。目前，沙河板块推售的是北科建泰禾·丽春湖院子、金科天玺、中海丽春湖墅·温榆府等高端改善住宅项目。

5、孙河板块

孙河板块，长久以来被认为是望京的后花园，洋房别墅林立，是朝阳区仅存的低密别墅区。2012年以来，孙河板块每年都有明星项目诞生，国际化配套迅速完善，目前区域内有16家国际学校，高尔夫俱乐部、马术俱乐部、酒庄等。

2018年开始，孙河也开始推出限竞房项目，以瑞悦府、禧瑞春秋、天瑞宸章、北京院子二期、首开琅樾、懋源璟玺为代表的在售楼盘，推售从600万起的洋房，到2000万起的叠拼、合院。

小结

买房之前，购房者需要掌握两个原则：

1、明确自身需求，并关注到每个家庭成员眼下和中长期的生活需求。可以为了追求有山有水的居住环境，或是方便孩子入学重点学校，也可以因为朝九晚五的工作看重地铁通勤。

2、根据自身需求，多渠道获取目标楼盘信息，这一过程可以找专业人士多交流，他们往往能前瞻性地分析楼盘所在板块的成长性如何，房源的优劣势，更能帮助自己做出精准选择。

精彩无锡

北京未来区域板块的升值空间本人大概分为以下几个层面：一、金融街及辐射丽泽金融cbd板块和国贸cbd板块，包含二环以北的片区，这些板块仍然有较大的投资空间，原因在于该地区板块建筑密度最高，生产力效率也最高，目前北京这类板块与其它区域板块房价始终没有拉开，未来存在补涨行情（这个周期至少5年以上）价值最高；二、其次海淀中关村板块和北京副中心通州板块房产价值次之，海淀作为中国的硅谷占据北京高端产业发展的优势，本来可以站在第一梯队，但近几年受到土地发展限制和产业分流影响，北京副中心通州我觉得目前很多人对它期望太高，副中心第一阶段建设仍以行政中心为主，且整个行政区总体人口亦有限制，政府在较长的时间仍加大市场监管及控制，确保市场保持一个平稳发展；三、北京南部作为北京城市扩张发展的预留地，目前主要以亦庄、生物医药基地等产业为主，也受到未来大兴机场的发展影响，具有一定的发展空间，但整体区域目前产业定位仍不清晰，但区域价值有可能是北京未来产业转型的重要阵地，有可能会成为未来的黑马；四、北京的生态涵养的板块如房山北部、顺义板块，密云、平谷则可以忽略不计。

關鍵字: 北京 中心 通州