2019年11月，福州南二环某盘打出一则广告：“1字头，二环里，南江滨三房”，1字头的价格引起大家好奇。经过4个月的广告酝酿，近日该楼盘通过中介渠道开始分销，楼盘附近的小区店面也放置易拉宝进行宣传。
通过图片，我们发现原来是168万买三房，这个项目就是位于江南CBD的世贸云境，此地块拿地也是一波四折，最终被世贸以9688元/㎡楼面价竞得，但需配建80%安置房，所以这个项目也是安商房。该盘预计3月底开盘，目前预售证还没拿到，从宣传资料上看销售的户型为75㎡和90㎡。
从户型上看，75㎡设计成紧凑三房，那么按照开发商广告惯例，做广告的噱头都是最低起，那么最小面积是75㎡,宣传的168万肯定也是最低价，通过计算可知单价为22400元/㎡,而这肯定也是一楼的最低单价，所以可以预估销售的均价为25000-26000元/㎡之间。
根据江南CBD的最新规划，云境处于林浦路以南区域，作为科技创新园区的生活配套使用。江南CBD处于台江金融街对岸，未来会再建造一条前横闽江大桥连接，缩短两CBD距离；东边靠近会展板块，南边相邻白湖亭在建的正祥万达广场，而北面就是著名的花海公园；附近不远有三甲医院市二医院；根据规划，江南CBD将建设南江滨小学/中学、自贸区小学（暂名），以弥补教育资源的欠缺。交通方面，此板块被1、4、6号地铁包围，路网在不断完善。但相较于东二环板块，这个位置还是较偏，现成的教育资源偏弱。
此次销售的户型只有75㎡和90㎡两种，意在针对刚需。若总价168万，属于福州五城区户口，那么首付3成只要51万左右，贷款117万（在没有打折情况下），按照现有LPR利率为4.75%、基点60BP、等额本息30年计算，每月月供为6533元。从月供还款压力上看，此月供相对来说压力会轻些，如果你每月还有2000的公积金，那么你的压力就更轻了。
从房价上看，与之相邻的中庚东金均价为26666元/㎡（纯商品房），而一开盘即售罄的祥浦苑均价24017元/㎡，按照目前云境推测的均价看，与此两者差不多。但是从起价上看，19年入市的中庚东金3#109单元，72㎡，备案单价20385元/㎡，总价约146万，以3成首付来算，首付仅44万左右。如果同样买1楼，中庚东金会比云境便宜22万！22万大概一个月可以少还1200元的月供，对于刚需来说，起价变高，购房成本也提高了！
从现场施工进度来看，该楼盘部分楼栋已达到封顶条件，预计明年7.30号会交房，有尽快入住需求的刚需是个利好。因为东边有鼓山大桥，所以边户有存在噪音污染的可能，如果有购买的还需注意。今年3月初，同样是安商房位于东二环的鹤鸾郡取得预售证，其最低单价为26972元/㎡，与云境相比（推测价格）起价贵了将近5000元/㎡，但是地段不同，价格肯定也会存在差异，有人喜欢价格，有人喜欢地段，有人土豪只看品牌，所以买房也是各有所需。那对于刚需来讲，价格肯定是第一因素，那究竟168万买3房到底有多大吸引力，将来入市会不会如同区域的祥浦苑成为“日光盘”，那只能拭目以待了！
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