(万科的线上业绩发布会。)
有时候，确实看不懂万科的各种折腾，这次业绩会上，王文金和张旭还在，下次业绩会应该不会出现，彼时的万科基本会是全新的万科了。
前晚和昨天（3月18日），万科在网上分别举行了针对媒体和投资者的2019年度业绩推介会，万科董事会主席郁亮和总裁祝九胜都谈到了疫情对楼市和万科造成的实际影响，2、3月份，万科销售同比已经少了500亿，郁亮再次强调了白银时代的到来，祝九胜说需求还在，房地产趋势没变，今年会努力完成目标。
在回答提问的时候，万科还提到了一些员工组成和组织结构的调整，敢于变化的万科，未来可能有三种很强的核心力量，那就是员工的年轻化、各个区域毕竟比赛的竞争力以及万科新业务带来的城市浓度的饱和度。
这三股力量组合在一起，会带万科走向何方还不知道，但从发布会上，可以看到万科折腾自己比谁都狠。
01
万科现在90%员工都是年轻人
在投资者业绩发布会上，有投资机构问到疫情之后的房地产趋势。郁亮趁机重新强调了白银时代到来这个趋势。这几年，万科关于“白银时代”判断不断被人嘲笑，然而到这次发布会，郁亮再说起，有点翻盘的感觉，开发商会更加感同身受一点。
郁亮用了4个特征来解释白银时代的到来，首先是从增量到存量，城市发展到今天，增量已经很明显在下降，未来更多可能是存量的开发，这是黄金时代转折的标志；其次是很从平衡到极化，城市发展将从全面发展过渡到城市圈集约发展，城市能级的差距逐渐扩大，城市之间会开始你争我夺，展开了肉搏战；
第三是从简单到复杂，出现了消费者价值多元化，产品服务多元化，未来是年轻人为主的职场，很多员工都是90后，组织结构也变得多元化了；第四是从单一到全面，以前是买房子几百万为单位，现在管理的精细化要高很多。既然早就做出了白银时代的预测，万科当然早有了应对。郁亮说，要提高企业的竞争维度，万科过去几年做了几件事情，其中就有战略修正，今年会根据疫情再次做战略修订，但是原则是一样的：牢牢记住客户是衣食父母，做愿意买单的好产品和好服务。
而要如何匹配万科的战略，郁亮用自己热爱的跑步做了个比方，减脂、增肌和活血。他说人到中年腹部会多出来一圈肥肉，所以要运动，增肌是让自己有力量，活血会让自己有气势。“万科今年很多人事架构都是为了发展匹配，应对宏观变化”，郁亮的这句话，也算是大致回应了外界对万科人事频繁变动的疑惑。
提到人事架构的时候，郁亮说了一句，万科员工已经90%都是90后。这个比例吓了呆呆一跳，怪不得呆呆接触的万科人现在都是新面孔，郁亮是真舍得把各种机会交给年轻人，虽然这样确实可以让公司保持活力和创造力，但这个比例真有点高。
02
万科四个区域像四个彼此竞争的兄弟
在媒体发布会的时候，有媒体记者提问，万科的南方区域业绩下降，万科怎么看。祝九胜很客气的表示大家要给新上任的孙嘉多点时间，，南方区域业绩下滑是因为南方区域从2014年开始，拿的土地纯住宅变少，而且多是综合体项目，这些项目面临自然即期销售的量和比例没那么高，对全周期的经营能力要求却很高，孙嘉作为区域最年轻的合伙人，需要点时间把业务做好。
这个时候，郁亮补充说：如果说万科四个区域像四个兄弟一样，他们会经常你追我赶，我们放长时间来看万科四个区域的表现，会发现，前几年中西部区域的表现份额是很少的，主要是南方、北方和上海区域表现很出色。近几年以来中西部区域表现进步很快，这跟城市的发展阶段也有关联。另外每个区域的发展任务也不太一样，有的正好需要休养生息、需要转型发展的时候，这时候速度稍微慢一点下来。但四个兄弟之间有一个特别好的地方是谁也不服输，憋着劲，都很努力地干活，四个兄弟都想做出好的业绩出来，使得整个万科有比较均衡的业绩表现。
听郁亮这段话，脑子里立刻可以浮现一个场面，仿佛万科组了4个战狼团队，每个区域都让一个队长带领，一声令下，就可以冲锋陷阵那种。就像这次发布会，郁亮还特意表彰了一个人，那就是武汉的物业老总，说他身先士卒，把办公室搬到华南海鲜市场隔壁，对于提升战斗士气做出了卓越贡献。
显然，郁亮对每个区域的负责人也是如此希望的。有一支战斗力强的队伍，这可能会让万科在未来新的时代继续充满战斗力。
03
冰雪、养老、教育
或是万科的“宝宝武器”
万科媒体业绩发布上，关于业绩，万科董秘朱旭只谈了主营业务房地产开发、物业以及物流。对于租赁业务、冰雪度假、养老、教育等领域只说了一些目前状况，朱旭说租赁业现在并不容易，但是未来应该可以获得政府支持，万科还是会把这个业务当做核心业务，为城市的奋斗者提供租得起的房子和相应的配套服务。
在投资者发布会上，郁亮主动谈起了冰雪度假、养老、教育等其他转型业务，他说，万科不用转型发展，万科只是在房地产领域里里，拓宽了更多跑道而已，这些业务和万科的主营业务有关，和城市发展有关，和客户发展有关。
郁亮建议大家不要单纯用指标去衡量一个新事物，每个新业务都是万科的孩子，孩子的成长，如果有个宽松的环境会有利于他们的发展。他说新业务的成绩，等到可以披露的时候，一定会披露，现在希望他们在宽松的环境里获得更多的机会。
这段话很明显，几大新业务要么规模还不够要么业绩不好。呆呆倒是觉得，万科这几个业务，例如教育和养老，就不该作为盈利目标很高的业务。记得几年前，万科提过现在做的很多事情，例如扩大物业管理范围，做长租公寓，做冰雪度假、养老、教育等项目，主要是为了一个目的：城市浓度。后来有两年，万科都没提过这词了，昨天祝九胜在回答记者问题时候提到了一嘴，这让呆呆觉得，万科如果要做城市浓度，做城市发展的配套服务商，那么，更好服务万科的客户也是增加城市浓度很重要的一个手段，现在教育和冰雪度假业务反响都很好，特别教育很被追捧，确实可以增加城市对万科的认同度。如果从这个角度来解释郁亮说的“万科物业暂时还是不会上市”，不知道是不是也是个理由，被资本驱动后的万科物业，未来做服务可能会有所变化，何况，万科还没那么缺钱。
04
疫情后的楼市走势
以上三个方向，是呆呆觉得万科现在可能在积蓄的一些新的力量，也可能就是万科过去被危机感驱动时候，为了增强自己免疫力让自己活下来的招数，呆呆觉得这招数，别的房企还有点难学，区域之间的竞争好学，但是把员工90%换成90后很难，特别城市浓度这个不是一朝一夕能建立的事情，万科已经提前走了好几年，未来万科活得久活得好也许就是靠他们。
至于疫情期间，万科对于房地产趋势的一些看法，也想记录下，尽管郁亮一直说要做农民，天气好坏都得种地，不然就颗粒无收。但是这次郁亮还是说了一些观点，其中就是白银时代里“从平衡到极化”这个特征，很显然，万科拿地主要放在一二线城市也和这个有挂，未来城市往城市圈集约发展，郁亮也说了，疫情给楼市带来“危”也带来“机”，
疫情之后，资源更好的城市将获得更好的发展。所以，对于购房者来说，尽量在一、二线城市买房是很重要的事情。其次，对于购房者，还有一个问题其实特别关注，那就是万科的项目今年会否降价销售，但是祝九胜回答滴水不漏，祝九胜说，万科房子的定价权不在万科手里，而是在消费者手里。所以万科未来定价肯定随行就市，真有什么不好的趋势，万科降价也没什么稀奇的。当然，手握1600多亿现金的万科，万科会比很多开发商走得稳一点。呆呆是想说，对于普通人，现在如果有些现金在手，也是很好的。
最后还想说一点，郁亮谈对长效机制的建议时候，提到了增加各类人才用房，不应该只针对高科技、金融等方面的高级人才，也该涵盖物业人员、快递、清洁工等职业的人，这次疫情他们功不可没。这点呆呆特别想记录下给郁亮点个赞，也希望政府可以关注到这点，因为一个城市出现危机的时候，才知道这几类人比大部分的人才都重要很多很多，这个城市不该忽略他们这些默默付出的人。
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