有时候，行情就在不经意中产生。
因为一场突入起来的“黑天鹅事件”，人们在期盼摘下口罩的同时，也对自身的居住环境产生了反思：住高层和住别墅，确实不一样。
- 密度低，避免人群聚集产生病菌传染。今年新冠疫情产生后，不少人宅居一个多月，尽可能避免出门，即便物业做了很多防护措施，还是担心乘坐电梯时，人口密度大存在的不可抗风险。相比而言，别墅的低密性降低了病毒传播风险。
- 户型大、功能空间多，满足全家庭生活所需。减少出门的日子，住惯了大平层的人会发现，只有一个客厅已经不够用，而住别墅家庭成员既可以拥有私密空间，又可以在家打台球、练书法，或者做瑜伽、K歌，相互之间可互动可独处，宅在家里的日子也不无聊。
- 私家院落，满足“放风”所需。因为疫情影响，很多人每天的步数都在100左右，虽然春天已到，也就是在自家窗口看看园林景色，只能远观而不能近赏。这也是春节期间，两个有院子的邻居一起打羽毛球的视频火爆网络的原因。毕竟，自家有院子，即便不去公园，也能自在感受春意盎然。
虽然目前北京已经正式复工，但为了保证安全和防疫效果，现在基本上是轮班制，让不少本来有买别墅计划，以及因为疫情萌生“实现别墅梦”的置业者，有了更多的时间，所以近期京城的别墅市场迎来了一波“小行情”。某种程度上来看，“黑天鹅事件”对别墅市场而言，是一剂“催化剂”。
针对市场这一现象，豪sir也采访了十多个别墅项目，从各个项目负责人提供的成交情况来看，还是“可圈可点”。
- 在孙河，禧瑞春秋、天瑞宸章两个项目，3月份售楼处开放后，每周都有100多组客户到访，几乎每天都有成交，预计3月份两个项目的成交都能达到3亿左右。懋源·璟玺，3月以来每周末都有15组左右的客户到访，目前已经实现了一个小定和一个认购。景粼原著2月1日至3月14日，实现8套独院认购，金额达3亿。
- 在南海子公园板块，熙悦林语从2月1日到3月14日，总认购金额达到3亿，而在疫情形势最严峻的2月，项目实现了16套认购，金额小2个亿。
- 在丰台青龙湖，翡翠西湖·雲庐2月1日至3月14日，认购180套，金额达到12亿。亿城燕西华府2月24日复工至3月16共销售24套，金额1.5亿。
- 在海淀上庄，世茂西山龙胤2月成交3套，总计成交金额1.2亿。3月以来，每个周末都有10组左右新访，实现认购2套，金额在9500万左右。据最新消息，3月17日项目一套5200万的别墅已经被客户下定。
- 在西四环，国风长安·云棠2月1日至今成交6套叠拼别墅，金额2个亿。
- 在西山脚下，华萃西山在2月实现认购1亿，其中包括12套洋房和5套别墅。
- 另外，亿级别墅市场也不遑多让，闪耀着高端别墅买家的身影，恒大丽宫、润泽御府等亿级别墅项目来访数量明显增多。
需要指出的是，上述数据来源于项目自报，不一定准确；认购数据还需要经过网签的验证；北京别墅市场的项目众多，豪sir调研的只是一小部分，不能代表整个别墅市场的情况，毕竟无论什么时候，楼市一直都呈现着“二八定律”，买的好项目只是少部分。
但这波“小行情”，也给市场提了个醒，低密改善置业需求在被提升，机会来了的时候，别墅项目更应该挖掘用户“痛点”，提升项目品质，成为“20%”项目中的一员。
而豪sir则根据买家的心态变化，以及部分项目产品升级措施，做了一番梳理，供大家以作参考。
别墅买家：抢滩的忙抢滩，犹豫的不犹豫
近几年，京城别墅市场的成交套数，除了2016年受“豪宅二年”市场整体向好的影响，达到7252套外，2017年-2019年的三年时间内都比较平稳，毕竟别墅产品是终极改善置业产品，在成交之前别墅买家都会“考虑再考虑”。
2016年至今北京别墅市场供应及成交一览表
随着“突发事件”的来临，越来越多的改善置业人群意识到，买别墅这件事要赶紧提上日程。
用豪sir一位朋友的话来说，在高层住宅憋了一个多月，也就是必须去超市和拿快递的时候，才能出门走走，实在憋得不行，真想有个别墅，毕竟自家有院子，不能出门也能在家里溜溜弯。
理念的变化，自然反映到实际行动上，所以近期京城别墅市场走势不错。
据豪sir了解，最近不少别墅项目刚开放售楼处，便涌入了众多别墅买家，目的就是一个“买TA”。
当然，别墅买家也分好几种，首次别墅置业型，观望已久型，以及顶豪别墅买家，在“买别墅”这件事上，他们的述求自然也各不相同。
首次别墅置业买家，目标很明确就是购买具有高性价比的别墅产品。
别墅居住环境好，但也意味着价格不菲。对于首次置业别墅的买家而言，性价比成为他们最终实现“临门一脚”的重要决定因素，而市场上的成交情况也反映了这一“心理”。
近期，不少具有高性价比的别墅产品，受到别墅买家的关注。
2月份以来，翡翠西湖·雲庐能够实现认购180套，除了项目低密、生态的产品特色外，“800万起精装别墅”的性价比成为了吸引客户的巨大“杀手锏”。据项目负责人介绍，看房的客户除了丰台地缘性客户外，最远的客户来自昌平，可以说面对的是全北京的首置别墅买家，客户的购买动机除了想改善居住条件外，还有“抄底买别墅”的思虑在其中。
翡翠西湖·雲庐实景图
孙河亦是如此，近期禧瑞春秋和天瑞宸章两个项目，无论工作日还是周末，都涌入了络绎不绝的看房人，两个售楼处门口的路边都停满了来访客户的车辆。原因就在于，“限竞墅”的总价要比周边的别墅项目便宜不少，而孙河又是北京首个先规划后开发的区域，生态环境和周边配套都可圈可点，因而吸引了别墅买家的关注。
禧瑞春秋实景图
天瑞宸章实景图
观望已久的别墅买家，因“黑天鹅事件”而迅速出手。
在过去，别墅成交周期长，是业界公认的事实。别墅买家，综合比较看盘好几次，到资金筹措都是一个漫长的过程。
而在“黑天鹅事件”影响下，不少一直犹豫不决的别墅买家，选择在此时出手。
去年12月中旬，一位客户到访了世茂西山龙胤，对项目品质和区域环境都很认同，但受房地产政策走势不明朗的因素影响，表示需要再斟酌一下。“突发事件”爆发后，项目主动对房地产政策和全球经济走势梳理出一份资料发给客户，表明在全球货币宽松政策的影响下，别墅产品的“锚定价值”更加凸显。随后该客户再带家人看盘，最终买下了价值4800万的别墅，就是觉得有天有地有院落的低密别墅，更能保障家人的居住安全和舒适性，以及适合进行资产配置。
世茂西山龙胤实景图
熙悦林语2月份项目实现的16套认购，都是之前犹豫不决的客户，在“疫情”出现后决定出手的。据项目负责人介绍，不少别墅买家需要卖掉之前的房子来置换别墅，去年二手房市场一度成交比较低迷，影响了他们卖房买房的周期。随着疫情出现，他们便不再迟疑，选择现在出手。另外，从3月份开始，越来越多的新客户来访项目，说明了市场对别墅物业的看好。
熙悦林语实景图
燕西华府亦是是如此，2月24日项目复工之后，年前积攒下的不少老客户选择落定，除了看中项目的别墅宜居氛围外，另一大促动因素就是项目是学区房。
燕西华府实景图
顶豪别墅买家，考虑因素多多。
最近，亿级别墅市场也是到访客户不少。毕竟之前，此类客群都是“空中飞人”，且早已购买了豪宅，在进行资产配置时，考虑的周期会更长。而随着“黑天鹅事件”的发生，自由支配时间相对变多，加上全球经济股市剧烈动荡，为了资产安全性，开始对顶豪别墅关注更多。
近日，豪sir微信询问恒大丽宫负责销售的朋友情况如何时，她隔了好几小时才回复，原因就在于忙着带客户看房。据她表示，最近项目看房的客户一天在2组左右。
恒大丽宫实景图
同为亿级别墅的润泽御府，近期到访客户数量也明显增多。
润泽御府实景图
不过，就上述两个项目的反馈，亿级别墅的买家，在出手方面，考虑的因素是相当多。
地理位置、容积率、产品特色、周边配套、生态环境、服务设施这些是充要条件，另外受“黑天鹅事件”影响，他们对别墅是否配备高端医疗可以上门看诊，以及能否提供管家、园丁等贴心服务比较在意。
别墅项目：针对用户“痛点” 升级再升级
“黑天鹅事件”在某种程度上，让别墅置业热情明显高涨起来。不过经此一“疫”，别墅买家对于别墅产品诉求也日益增多。
针对用户“痛点”，不少别墅项目都在忙着升级。
世茂西山龙胤准备在3月底推出三期新品，以双拼别墅为主，据说院子会比之前的联排产品更大，一宅五个院子，一家老小都能有自己的私享室外空间，并且采用全套房的设计。
懋源·璟玺则也准备了一系列行动，5月份准备园林开放，在6-8月期间将推出跟大师们如邱德光、戴昆等合作的类独别墅、合院样板间。
懋源·璟玺实景图
恒大丽宫在销售三期1000平米以上独栋别墅的同时，计划在今年推出四期全新产品。
润泽御府也准备在今年加推新区域，全新独栋样板间也在整装待发。
泰禾金府大院则开启泰禾医疗400业主专属电话，并开通“线上轻问诊服务”，解决业主的健康生活所需。
泰禾金府大院实景图
如果说“突发事件”是一剂“催化剂”，那么“禁墅令”则让别墅买家明了到别墅的稀缺价值。
2019年住建部下发通知，要求地方立即暂停办理本行政区内有关别墅项目建设审批手续，同时对已建、在建、在批、待批的别墅项目进行梳理、核查、修正。目前看来，这一轮政策执行十分严苛，促使无论是北京还是全国的别墅供应都将极剧减少。
在“疫情”影响下的居住升级需求上涨，以及“禁墅令”升级产生的未来别墅供应变少的双重效力下，催生了最近京城别墅市场的这波行情。
当然，这波“黑天鹅事件”引发的别墅市场“小行情”能否持续，尚待市场来验证，而豪sir也将持续关注别墅市场走势，随时进行深入解读，但不变的是“二八法则”仍将继续。
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