[樓市老江湖，仗劍走天涯]
想到當初的萬象城之於東盟商務區，再看看現在的龍湖天街之於三岸，境況確有幾分相像。
“一座天街，改變一座城。”近來，龍湖天街開始造勢了，口氣還不小。
引人思考的是，龍湖天街究竟有沒有真本事？對三岸意味著什麼？與萬象城、萬達廣場有啥區別？又與江與城住宅有何關聯？
別隻聽開發商說。本篇，給你一個第三方視角。
改變一座城？爭議馬上殺到
最近，南寧有個新盤引起了不小的爭議。
先來看下兩句廣告語：
“一座天街，改變一座城。”
“錯過了幸福裡，2020年你還要錯過江與城嗎？”
▲銀河龍湖江與城打出的廣告。
好大的口氣。
沒錯，此盤就是銀河龍湖江與城。所處位置，就是去年因連續拍出高價地而成為網紅的三岸。
不得不說，單從廣告語來看，它很會對標和佔位，口號也很霸氣。
但對於普通購房者，自然不會輕易相信，甚至可能覺得“又是一個吹牛的”。
小劍以為，有質疑很正常。只是，質疑之餘，理性的分析更為必要。
更像萬象城or萬達廣場？
既然是一個大型商業體，想必很多購房者都會追問：龍湖天街算啥級別？更像華潤萬象城，還是萬達廣場？
因為，像萬象城和像萬達廣場，差別還是挺大的。
老實說，小劍覺得，龍湖天街既不像萬象城，也不像萬達廣場。
萬象城，只進部分城市，且通常一個城市只做一個萬象城。進駐萬象城的品牌，以國內及國際頂級奢侈品牌為主，面向的是塔尖消費人群。
▲萬象城、幸福裡、華潤中心實景。
萬達廣場則不同，進駐的城市沒啥規律，一二三四五線都有萬達，一個城市可能做N個萬達。合作品牌以中低端為主，面向的是普羅大眾。
簡言之，萬象城是頂端，萬達廣場是中低端。萬象城更注重運營和體驗，萬達廣場往往前期吹得猛，後期運營偏弱。
那龍湖天街呢？客群定位與兩者均有差異性，高於萬達廣場，略低於萬象城，更傾向於中產家庭體驗型消費。
對於龍湖天街，很多南寧人可能並不瞭解。其實，它特色很鮮明。
首先，商業運營全國前3。
據觀點指數研究院數據顯示，龍湖的商業僅次於華潤和凱德，顯著高於萬達。尤其是在創新性和人氣指標上，甚至領軍全國。
▲2018年中國商業地產TOP10排行。
其次，31個天街鋪了路。
截至目前，龍湖已開業31個天街，累計商業運營面積超400萬㎡，戰略合作品牌超230家，合作品牌超4000家。
▲重慶龍湖北城天街實景圖。
▲上海龍湖虹橋天街實景圖。
再次，注重體驗消費。
主要客群是18-45歲的時尚潮流群體，主體為中產家庭，商業定位運營更注重可互動、可參與的體驗式消費。
最後，喜歡持有，特長運營。
有的開發商靠賣商業賺錢，運營投入很少，不管後期商家死活。龍湖則反之，核心商業都是自持，更注重後期運營。
“龍湖做天街的邏輯不是靠賣商業賺錢，而是把持有商業作為集團核心戰略。通過自持+精細化運營，一方面使旗下購物中心獲得更優資產收益回報，另一方面可使企業獲得資本市場上更低的融資成本。這才是龍湖持有商業的邏輯。”
一位全國某地產大V號創始人跟小劍說。
青秀的下一個“萬象城”？
既然龍湖天街不是吃素的，首入南寧為啥選在了三岸？
這就不得不提三岸在青秀中的地位。
經過近20年的快速發展，南寧最強區青秀，走過了1.0時代的朝陽、2.0時代的金湖和3.0時代的萬象。如今，在鳳嶺北和鳳嶺南開發接近飽和後，必須找到一個新價值點。
這個點，就是延伸鳳嶺南又區別於仙葫的三岸。因低密、鄰江，也被稱為鳳嶺濱江板塊。如果發展的好，可能會成為青秀的4.0時代板塊。甚至，可能成為與鳳嶺北、鳳嶺南並駕的鳳嶺“金三角”之一。
▲未來，可能形成鳳嶺“金三角”格局。
現在，三岸勢能確實不大。但三五年後，一旦發展起來，它就無需再借勢鳳嶺南，自成中心。到那時，青秀各板塊間的價值就會發生轉移，房價也會跟著變化。
▲華潤萬象與龍湖天街輻射圖。
也許，到了那一天，龍湖天街一帶會成為一個價格高地，青秀的下一個“萬象城”。自成中心後，往西邊的鳳嶺南、往東邊的仙葫，價值和價格將依次遞減。
而龍湖天街，也許正是看到了這樣的機會。正巧，從鳳嶺南到三岸，再到仙葫，也缺少像龍湖天街這樣的大型商業體。
三岸可以沒地鐵，不能沒天街
談完大青秀，再具體聊聊三岸。
很多人認為，三岸最需要的就是地鐵，機場線若不經過，那前途迷茫。
在小劍看來，三岸可以沒地鐵，但不能沒有龍湖天街。
▲三岸控規圖。
從對板塊價值拉動的配套四駕馬車“學鐵商景”來看，三岸有學有商，亦有邕江。
學校方面，規劃了2所幼兒園、3所小學、2所中學。其中，開泰路中小學已定。按學校命名規則，均以地段命名，沒有了名校分校的招牌，看似比較普通。
但從最近兩年新建學校來看，硬件方面都不差，而整個板塊買入人群偏中高端，生源自然也不會差。未來，學校教學質量，應該也不差，不一定就比所謂的那些名校差。
景觀方面，邕江環抱，屬於青秀最後一塊濱江處女地，宜居性值得高看。
▲三岸被邕江環抱。
但如果真的缺地鐵，對三岸是致命打擊嗎？未必。
以後，這個板塊住的是一群有經濟實力的中產家庭，每家有一兩輛車正常不過，他們追求的是宜居環境，對地鐵的需求並不強烈。就像在中國很多城市的高端濱江區或半島區，大多都是沒地鐵的。
相比地鐵，三岸對大型商業體的需求更為急迫。其實，從鳳嶺南到三岸再到仙葫，最缺的就是大型商業體。
龍湖天街的進駐，一方面可填補幾個板塊的商業綜合體空白；另一方面，板塊要想發展，就需要大型商業體的刺激。
試想，如果東盟商務區，當初沒有萬象城，現在價值還會那麼高嗎？
天街只是江與城的商業配套？
“我們項目距離龍湖天街只有XXX米，以後吃喝玩樂都很方便。”
整個三岸對龍湖天街的需要程度，從各盤的銷售說辭中表露無遺。
確實，龍湖天街不但是自己的，還是整個三岸的，甚至是鳳嶺南和仙葫的。
但有個問題，我們必須弄明白：既然是個商業配套，那買江與城住宅，和附近其他項目住宅，是否一樣？
▲銀河龍湖江與城效果圖。
一樣，也不一樣。
一樣是指，都可享受吃喝玩樂購的配套，江與城可以，旁邊項目也可以。
不一樣的是距離，和帶來的價值。
一個是下樓就是天街，一個幾百米幾千米到達，生活場景有差別。就像下樓就可以去星巴克喝咖啡，去健身房健身，和跑去挺遠的地方才能到，時間利用度和生活便利度是不同的。
價值帶動，自然也有差別。
業內人士都知道，龍湖住宅銷售業績並不算特別靠前，但負債率低，發展穩健，擅長物業服務和商業運營。龍湖天街若運營的好，對江與城住宅會形成直接價值帶動。這是旁邊其他項目所不具備的。
就像萬象城和幸福裡的關係，周邊其他項目雖然也便利，但價值帶動不一樣。
舉個杭州的例子。
▲杭州龍湖春江酈城二手房價格與周邊對比。
前些年，杭州濱江天街住宅春江酈城剛開盤時，均價約2.5萬元/㎡，濱江天街開業後價值快速上漲，如今均價突破6萬元/㎡。而旁邊此前價格相似的項目，現在主力價僅4萬多元/㎡。
是三岸救星，買不買還得看價格
備受爭議的三岸，幸好引來了龍湖天街。
某種程度上，龍湖天街就是三岸板塊的救星。三岸的樓盤，都要仰仗龍湖天街。
從其他城市來看，龍湖天街確實挺有氣場，運營也確實比較成功。
但南寧的龍湖天街究竟如何，除了參考其他城市，最終還要看龍湖究竟如何操盤，如何運營，能交出一個怎麼樣的答卷。
銀河龍湖江與城住宅，有了龍湖天街的助攻，又有龍湖自身園林、物業等擅長武器，期待指數理應不低。
▲廈門龍湖春江酈城園林實景。
但最終值不值得買，4月的開盤會不會賣爆，也還要看價格。
目前，三岸主要樓盤價格分成了四檔。低的1.2萬-1.6萬元/㎡，高的超過2萬元/㎡。
▲三岸樓盤價格對比。
問題是，銀河龍湖江與城會是哪一檔？
據瞭解，江與城已開放售樓部及樣板間，首期計劃推售1#和2#95-125㎡的三房四房（詳細評鑑請看鑑盤俠3月12日文章《全三岸等龍湖天街！江與城和我們想象的不一樣？》）。感興趣的扒友，建議去項目實測。
▲115㎡四房戶型。
▲125㎡四房戶型。
江與城值多少錢？到底會賣什麼價？如有機會，小劍下次再跟大家詳細分析。
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文|七小劍 編|小二郎
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